浅析旅游房地产融资

卢郁双

【摘 要】本文对旅游房地产的目前的融资模式进行了分析,发现我国的旅游房地产融资任存在一些问题,提出了部分对策仅供探讨。

【关键词】旅游;房地产;风险;融资

中图分类号:F592.9 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0052-01

1 目前旅游房地产融资现状

作为资金密集型产业,融资向来是旅游房地产业生存和发展的关键.目前,我国旅游房地产企业的融资模式是以间接融资为主、直接融资为辅,银行贷款在房地产企业融资中占居主导地位。中国人民银行副行长吴晓灵曾说,与西方发达国家的房地产融资体系相比,中国房地产融资仍然过分依赖银行信贷,股权、债券、基金等融资方式的发展相对缓慢。目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的单一融资格局,造成房地产业潜在着极大的金融风险。并且我国房地产金融的二级市场实际上尚未形成,住房抵押贷款证券化业务迟迟没有实施,实际上商业银行直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。近几年来,银行信贷的增长速度有所下降,主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。

2 旅游房地产融资方式所带来的问题

首先,由于房地产融资渠道十分单一,过渡集中于银行,银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,十分不利于房地产业的健康稳定发展。占房地产开发资金来源55%以上的贷欲给银行带来了巨大风险。政策压力促使银行信贷门槛不断提升银行信贷融资的难度加大。

其次,这样的情况对商业银行也极为不利。商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”,在经营业务上容易产生急功近利的倾向,这种竞争方式埋下风险隐患,并可能最终导致银行业务产生真正的损失。信息不对称,导致房地产信贷业务的逆向选择和道德风险。房地产企业为了顺利获得银行信贷支持和更长久的占用银行信贷资金,可能会故意隐瞒企业财务信息,致使银行不能准确评估房地产企业的偿还能力及贷款风险,这种贷款后双方的信息不对称会导致房地产企业的道德风险,最终演变为商业银行的房地产企业信贷风险。

最后,由于旅游房产的直接融资的缺乏而容易造成房地产业的高债务依存度,这将导致企业形成软约束。但是,如果选择公开上市直接融资,又面临信息披露问题。房地产业的自由资本偏低导致行业投资过渡,容易形成“泡沫”。近些年,房地产的“泡沫”问题似乎愈演愈烈,由此累计的巨大风险对旅游房地产的影响也是很大的。

3 我国房地产融资的相关建议

我国房地产融资渠道的多样化的出现是经济发展的必然产物,如何更好地运用这些渠道,少走弯路,为经济发展服务,对投资者和政府相关部门提出了严峻的考验。在此提出以下四点建议。

3.1 融资渠道多元化

随着房地产行业的不断发展、融资政策的逐步放松以及除银行信贷之外各种融资渠道发展空间的进一步打开,这里我们介绍几种旅游房地产可以运用的除银行信贷的其他融资方式。如:房地产信托、海外基金、上市融资、债券融资、房地产证券化、项目融资、金融创新等。

3.2 商业银行应大力发展多元化的房地产金融市场

应力求形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,在确保房地产资金来源充足的同时分散房地产投资风险。一是商业银行应该积极推进住房贷款证券化进程。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化,加速间接金融向直接金融的转化,使房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,从而不仅扩大房地产开发资金的来源,而且可以分散投资资金的风险;二是应努力发展房地产业基金,可考虑引进海外房地产业基金,并在吸取其先进管理理念、方式的基础上发展、培育国内房地产业投资基金,同时加快产业投资基金的立法步伐,出台产业投资基金方面的专门法律,规范房地产投资基金运作。

3.3 努力完善法律法规

內地越秀 REIT 的香港上市,大连万达集团寻求 REIT融资不成转向 CMBS 并在国外发行,这些产业界的生动案例无疑折射出国内房地产融资及金融创新方面法律法规不完善、不健全的客观现状。当前,讨论的焦点集中在《产业基金法》、信托集合投资最大合约数、税收等方面。法律制度的健全是对房地产融资创新的一个有利的保障。融资渠道的多样化发展是未来的发展方向,制定相应的法律、法规不仅有利于融资产品的创新,也有利于相关部门更好的执行监管职能,在完整、有序的法律框架下维护投融资渠道的畅通,防止监管落后于市场。

3.4 建立有效的信用评级制度

除法律法规外,还需建立一些配套制度,如良好的信用评级制度和健全的信息披露制度。在一个良好的社会环从而激励其更好地维护信用。投资者需要良好的信用评价指标从事投资。建立信用评级制度的重点在于建立权利基础,即信用评级是为谁的利益在评级,评级后主体的权能会有哪些增进。我国缺乏有效的信用评级制度和机构是我国房地产金融发展的重要障碍。对此,一方面要大力提高信用意识,努力完善信用制度;另一方面,可借鉴国外建立评级制度的成功经验,逐步建立与市场相配套的评级制度。

4 总结

旅游房地产是一个风险很高,资金需求大的行业。如何规避风险,优化融资结构对于旅游房地产来说是一个十分重要的问题。目前,旅游房地产企业,无论在投资还是融资方面都应该更加理性。摆脱主要依赖银行贷款的单一融资方式,大力发展多元化的房地产金融市场。旅游房地产企业应走向一条资金流滚动快、风险相对低、专业性强的集团化、专业化道路。政府也应加强对旅游房地产的监管,给予更多的指导,完善相关的法律法规。

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