鄂尔多斯人均GDP直逼香港 黑金导演“空城计”

■文/陆振华 言咏

鄂尔多斯人均GDP直逼香港 黑金导演“空城计”

■文/陆振华 言咏

新城能唱“空城计”，缘于鄂尔多斯雄厚的煤炭财政实力，再加上彪悍的沙漠炒房团活跃其中，导致这座资源型城市出现极为繁华的景观。

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鄂尔多斯陷入了“话语”的沙尘暴。

外媒一篇报道质疑，鄂尔多斯建了座现代化的空城，作为100万人新家的康巴什新区鲜有人居住。记者在康巴什新区看到，15分钟过去，不见一个行人，驶过的汽车不到10辆。阳光在辽远天空下显得有些停滞了。

3栋12层的党政大楼正对着宽200米、长2400米的成吉思汗广场。成吉思汗和骏马的巨大雕塑，使整个广场尽显气势。广场南端矗立着新区六大地标性建筑，参照蒙古包形式设计的大剧院、书籍样式的图书馆和岩石样式的博物馆等。一期建设32平方公里的康巴什新区，目前只有人口2.8万。

康巴什因何在沙漠中崛起？有当地人士称，东胜老城区缺水是城市搬迁的原因。而无法忽略的是，这座城市因煤而富，人均GDP直逼香港，雄厚的财政实力才是沙漠新城崛起的背后推手。

正是这样一座“空城”，新开楼盘的房价已达6000元每平方米。与沿海一线城市一样，这里也充斥着炒房团的身影。

鄂尔多斯，因资源而勃兴，随之刺激楼市的繁荣。这座人均GDP居于国内前列的城市需要思考的是，城市运营是否能够建立在资源与楼市泡沫的沙滩上。

“空城”中的高房价

“把康巴什称作‘鬼城’，是不负责任的说法。”鄂尔多斯市康巴什新区管委会副主任杨满喜略带愤懑地表示。“‘鬼城’是什么意思？就是不是人住的地方。那么你来看这里是这样吗？”

4月7日的鄂尔多斯阳光明媚，风力3～4级。在康巴什新区，西北风中夹杂着些许沙尘，在路上行走不一会儿，嘴里便能感觉到。

鄂尔多斯人以能在沙化地上如此迅速地建起这座新城感到自豪。2004年前，康巴什还只是片荒漠，两个小村庄不到1400人。2004年新区基础设施建设开始，随后房地产开发陆续展开，鄂尔多斯市党政机关也在2006年7月搬迁至此。

一面临山，三面环河，康巴什新区风水极佳，景观大道将其一分为二。

党政机关、公共设施和居住区多位于西侧。党政大楼的背后是成片的西式别墅向远处延伸，看不到有人居住的迹象。除去办公区域，造型现代的公寓、连片的住宅更是随处可见。宽阔的马路上车多人少，依稀有环卫、建筑工人各自劳作。因为是工作日，各党政机关门外室内倒是人员往来频繁。

景观大道以东则多是产业园区，至今累计注册企业300多家。新区东北部还规划有文化创意产业园。一项名为“鄂尔多斯100”的项目2008年在这里启动，将由世界100名设计师设计100栋别墅作为住宅，并建设酒店、工作室等。不过，在这片超过2平方公里的区域内，虽然设计模型已经有了，在建的却屈指可数。

杨满喜承认现在居住在新区的还多是公务员，但他不喜欢外界“空城”的说法。他说，老城东胜区70多万人从无房到有房并不容易。他们原先住的是公房，或者根本没房，后来鄂尔多斯人富裕起来，市民才开始拥有自己的房子。

“现在也还没有满足需求。”杨满喜说，新区的住宅都已经售出，也多为鄂尔多斯人购买。虽然现在入住率低，但这是“阶段性的正常现象”，“一年后、两年后你再来看，肯定不是现在这样”。

康巴什新区目前新房均价在6000元左右，已经超过内蒙古自治区首府呼和浩特。呼市内蒙古大伟海润房地产公司销售总监魏东说，康巴什的商品房的确都卖了，但现在没人住。“市政府从东胜搬迁至新区，也是希望能形成新的居住区，带动新城发展。”

位于鄂尔多斯市一中对面的康和盛世小区地理位置优越，5月才开始预售，上门咨询的人早已络绎不绝。小区由鄂尔多斯本地开发商东胜蒙欣房地产公司开发，共有住宅600套，售价6000元～7000元每平方米。

置业顾问杨阳4月8日接受采访时说，前来咨询的人中本地的居多，自住和投资需求大约各占一半。即便对于工薪阶层的购房者来说价格偏高，但她看好小区的销售前景。“鄂尔多斯有购买力的人太多了”，而附近另一小区翰林苑在2008年开盘不久就销售一空，“新区造好的房子基本都卖完了”。

鄂尔多斯一家经营东胜区旧城改造项目的开发商的销售总监也告诉媒体，鄂尔多斯人有置业的传统，而在老城区的改造中，也催生出每年3万至4万人的购房需求，除了回迁，就是另买新房，“所以不能说康巴什新区就没有刚性需求”。

而在鄂尔多斯市的规划中，32平方公里的新区一期建设还不能满足需求，70平方公里的二期建设已经开始。

新城崛起背后推手

康巴什新区开发的动因并非单纯出于带动经济发展的考虑，东胜老城区缺水也是重要原因。

鄂尔多斯的市区构成包括三部分，东胜区、康巴什新区和伊金霍洛旗。由于库布其和毛乌素两大沙区占鄂尔多斯市土地面积的40%，原市政府所在地、人口70多万的东胜区年降水量不足400毫米,用水紧张。而康巴什新区三面环水的地理位置，为新城提供了充足的水源，这也成为新城吸引鄂尔多斯人置业的推动力。

但是仅有水源显然不够，还要有钱。《经济观察报》曾撰文分析，鄂尔多斯荒地造城的资金依赖于这几年腾飞的经济，经济上的富裕又推动了鄂尔多斯提升城市面貌的梦想。

这个位于内蒙古自治区西南部的城市，西、北、东三面黄河环绕，南部以长城为界，历史上曾以农牧业作为经济支撑，到了上个世纪80年代末，羊绒价格的上涨为该地区带来第一波财富浪潮。

羊绒热之后是十几年的相对平静和封闭，直到2003年。这一次，淘金的途径是通过在地底下沉睡了千百万年的煤。

地下富足的煤炭资源让这个城市成为资本的神往之地。2003年之前，各级政府都有招商引资的任务，即便是一个小企业进来投资，政府也很欢迎。2003年下半年之后情况完全变了，投资11亿元以下的小项目根本进不来。

资源在不到一年的时间里就被瓜分完毕。鄂尔多斯集团2003年上半年开始着手企业历史上第二次多元化经营的尝试，在西部鄂托克旗棋盘井镇打造了一个以煤炭、电力、冶金、化工为产业链的工业园。而等他们返身想在东部地区再找一块地时，只剩下伊金霍洛旗南部的一块边角“余料”了。

一名出租车司机的忆述从侧面印证了这片土地曾经的狂热。他清楚地记得2003年是一个分水岭，之前一天拉100多元的活都不容易，但之后一天轻而易举就能拉到300多元。

一夜暴富的故事在这个小城里真实地发生着。煤老板和那些被征地的农牧民成为故事的主角。

据鄂尔多斯集团的老员工范树堂介绍，他们集团为了棋盘井那块15平方公里的土地，向4户牧民支付补偿款1000多万元。而位于东胜区达拉特南路鄂尔多斯集团总部旁边的一块空地，一个企业花1亿元买了下来，村里20户人，每户第一期就分得100万～200万元。

富裕起来的还有当地的政府。鄂尔多斯市2007年财政收入突破200亿元，居自治区之首，2008年财政收入为265亿元，其中原煤销售的贡献率是53%。

除了煤炭带来的“黑金”外，如今大兴土木的市政建设，很大一部分依靠的是卖地的收入。鄂尔多斯土地的植被十分稀疏，以前是给钱都卖不出去，现在一亩能卖几十万，因为人们觉得那地底下都蕴藏着煤。据说，整个鄂尔多斯的土地已经卖到了互相重叠的程度。

康巴什新区目前存在的问题是人气不足、配套设施缺乏。新区内出租车极其稀少，与东胜之间也只有一条公交线路，生活在这里的人除非自己有车，否则出行十分不便。簇新的鄂尔多斯一中教学楼陈列在新区南端，却因为配套设施等没有跟上而未启用。某小区底商也已贴上“转租”的标签。

杨满喜称，管委会正在实施多项措施聚人气：对小区的商业配套给予免税或补贴；尽快建立新区出租车公司，并提供免费的公交系统。“新区配套系统将在2011年全部就绪。”

沙漠炒房团

康巴什唱了一出“空城计”，却并不妨碍炒房团活跃的身影。

这里有没有炒房团?杨满喜的答案是“没有”。但在市场人士看来，情况可能并非如此，而这也是判断泡沫是否存在的因素之一。

“新区房子卖得快，是因为鄂尔多斯人大多以投资心理来买房，而非自住。一个人有三四套房很正常。”大伟海润公司销售总监魏东说，“鄂尔多斯楼市的确存在泡沫。不过从资金能力、投资取向来看，至少三五年内，当地房价还会持续上涨。”

在魏东看来，鄂尔多斯的房地产市场是个“怪现象”，“它不是靠人多（刚性需求）来支撑，而是靠资金来支撑”。魏解释说，当地房地产市场有大把的资金支撑，一是煤炭能源企业资金充足，二是社会闲散资金很多。“有闲钱就扔在这上面。投资心理比较膨胀。”

2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入，更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。鄂尔多斯的房地产市场呈现出火爆的局面。当时，房地产行业是民间金融的最大目标。

呼和浩特市厂文房地产经纪公司孙屹曾表示，高峰时期鄂尔多斯房地产业85%的资金来自民间资本，尤其是高利贷。开发商敢于借高利贷造房子是因为房价一直在上涨。

2005年，当地民用住宅均价为每平方米1200元。2006年涨至1800元，2007年飙升到3000元，东胜区房价逼近5000元。

而到了2008年，受金融危机影响，鄂尔多斯赖以生存的煤炭价格暴跌，房地产业失去了资金助推。同时由于宏观调控和需求释放等因素，鄂尔多斯楼市开始下行。

包头和鄂尔多斯曾是魏东推销呼和浩特的楼盘必去的两个自治区内城市，鄂尔多斯的投资客更是许多楼盘的重点营销对象。但2008年再去推销，困难已是越来越大，鄂尔多斯人买房兴趣骤减。

2009年初至今，楼市经历从回暖到再一次的快速增长。而鄂尔多斯因煤而富的程度超出外人想象。当地民间流传说，鄂尔多斯身家过亿的富翁有1700多位，其中三分之二来自于煤炭产业，三分之一来自于房地产。而房地产业的原始资本积累也往往来自于煤炭。一时间，“鄂尔多斯炒房团”的名声已与温州炒房团并驾齐驱。习惯上，鄂尔多斯人先是在本地和呼市置业，再往北京和海南发展。

魏东2009年就接触过鄂尔多斯的炒房团：一个团队十几个人，会一掷千金买下整栋楼，“比如北京有几处就是这样被买下改造成了酒店”。

魏东做出最坏的判断说，如果鄂尔多斯的煤炭资源枯竭了，房地产赖以为继的资金量发生变化，鄂尔多斯房地产市场才会真正难以为继。“当然海南也曾经存在泡沫，也破裂过，但是还是复苏了。”

而事实是，鄂尔多斯煤炭探明储量1676亿吨，占全国储量的六分之一。如果不考虑煤炭需求的增减变化，即便粗略地按全市2009年约3.38亿吨的煤炭总产量算，鄂尔多斯的煤都够挖约500年。

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