房产空置税开征的必要性与可行性

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从2005年起至今，为加强房地产调控，政府出台了“国八条”、“国六条”、“十五条”、“国十一条”等文件，对稳定房价起到一定作用，但效果并不明显。历史经验告诉我们，政贵简明，当前推行房产税试点，利用税收杠杆，来抑止房价过快上涨，则切中时弊。

1986年制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》，对房产持有环节征税，它可以回避物业税开征须经人大的立法程序，推行房产税试点，只要国务院对现有条例内容进行修改，即可扫清各地对住房保有环节征税的法律障碍。但是，对现行房产税条例需要改进、完善，特别是在税基、税率设定问题上，在保证房产评估的客观公正上，在建立评估争端解决机制问题上，都要审慎推敲，这对决策者提出很高的技术要求。因此，当前在试点城市开征房产空置税，则是一个较为简便易行的作法。

开征房产空置税的必要性

“住房空置率”在国内是个有争议的话题。一项被广泛引述的调查结果称，通过对全国660个城市的调查发现，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。

国内房屋空置率过高，首先是开发商的原因。根据商品销售周期理论，商品房进入流通市场，会有一定数量的合理库存。有关部门研究我国的商品住宅合理空置区间，界定空置合理区间在15~30%之间，超出30%即进入空置危险区间。但开发商的终极目标是利润最大化，围绕这个目标，开发商会做出“捂盘惜售”决策，采用这种做法的后果就是商品房市场会因为这种人为因素造成空置增加的现象。其次是业主方面的原因。随着我国经济发展，贫富差距进一步扩大，加之国内投资渠道狭窄，而房屋作为一种特殊的商品具有保值增值的作用，因而部分中高收入者将多余资金购置多套房屋，且不向外出租，造成房屋空置。

房屋空置率过高对社会造成了很大的危害。一是浪费稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平。房屋空置变相地造成了土地资源的闲置，土地资源的浪费。土地是一种公共资源，人人都应公平地享有使用，因而建立在土地之上的房屋就是一种准公共产品。一部分人占有过多的公共资源，就会导致其他人的需求得不到满足，从而使得公共资源享有不公平；二是对经济的影响，房屋空置对宏观经济的影响巨大。开发商开发的商品房空置，占压了大量贷款资金，会影响金融资产质量，甚至诱发金融危机。像美国2007年底房屋空置率达到创纪录的2.8%；比从1985年到2005年间房屋的空置率平均1.7%增加1个多百分点，从而导致次贷危机的发生。

针对房屋空置的不良影响，对拥有空置房屋的个人和单位征收的房屋空置税，减轻房屋空置的危害，十分必要。我国部分大城市住房空置率已处于房屋空置合理区间的高端。以北京市为例，北京联合大学城市科学系通过对家庭用电量的实地问卷调查,结合地理信息系统等空间分析方法,研究了北京市区普通住宅的空置情况,结果表明北京市仅从2004年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16%。

为此，面对高住房空置率，应开征房产空置税，这样可以规范调节房地产市场，防止开发商恶意囤积房屋，哄抬房价，增加市场的有效供给；与此同时，可以抑制市场的过度投资行为，包括个人的投资性需求、单位的投资性需求；限制炒房，抑制其对房价的拉动，控制空置推进出租，扩大市场的有效需求，保障自住型需求得到满足。这样，房产出售或出租对空置的替代性就会增加，部分房产就会从空置状态转为有效的市场供应，通过调节市场供需，使房价增长逐步回归理性，使其涨幅与我国居民的收入增长幅度相匹配。

国外房产空置税的征收情况

在国外已有一些国家开始征收房产空置税，其中有法国、英国、韩国等，并且取得了很好的效果。

（1）法国的征收情况。法国是世界上较早的几个征收房产空置税的国家之一。法国房产空置税的课税对象是征税时点1月1日前两年基本无人居住的房屋拥有者。基本无人居住的含义为每一次连续居住的时间小于30天。如果不想缴税就必须提供相关的证明：如水电费收据、因市政房屋改造工程而不能居住的证明或将房屋出租。法国征收房产空置税采用的是累进税率，第一年税率是10%，第二年是12.5%，第三年是15%，并同时附加税金总额9%的手续费。法国税务的执行基础一是法国民众的诚信度，法国是一个讲究诚信的国家，居民缴纳的大部分税目都是由公民自己申报。一旦弄虚作假，申报人会受到严厉处罚；二是法国组织严密的税务体系，该体系的主要功能是掌握纳税人的基本情况，正因为如此，再有钱的法国人也不敢购置太多的房产。

（2）英国的征收情况。现在英国有第二套住房的人愈来愈多，因此产生了大量的“空巢”。这些“空巢”严重影响了当地的经济和房地产的健康发展，使不少地方成为人烟稀少的幽灵之地。因此，英国政府推出了一个新的税种——第二处房产税。他的执行基础在于英国居民登记的数字化、实名制和系统化。任何居民都有个人数据库。英国征收空置税时允许新购第二套住房的产权持有者有一年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。

（3）韩国的征收情况。韩国执行的是优先为无房人提供住房的“一宅一户”制度。近年来，韩国购买多处房产投资的情况日益严重，为此，韩国在实行“一户一宅”制度外，虽然没有明确规定空置税项目，但对第二套住宅课以重税。如第一套住房政府收取的资产增值税为9%，则第二套高达36%，第三套更是达到60%到75%，房屋开发商将开发完成后房屋空置几乎无利可图。

开征房产空置税的实施

在国内，开征房产空置税要有前期的准备。一是建立全国大中城市统一的房产权属档案与信用档案体系。要健全城市房地产市场信息监测体系，保证网上备案系统信息的实时性和准确性，作到各项目商品房的供应总量、销售状况、价格情况等数据信息及时发布，记载房地产基本销售单元房屋的基础数据信息，确保数据采集无误，建立网上发布系统、交易权属业务信息系统，为开征房产空置税提供可靠依据。与此同时，要建立全国个人信用体系, 由政府牵头指导，整合银行、房管、税务等部门及社会有关层面的力量，实现全国各大中城市联网，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，实现房管、银行、税务部门之间个人信息的共享，规范标准和查询体系。与此同时，国务院或有关部委要以规章制度形式，对房产权属档案体系和个人信用体系的建立和信用信息的采集、使用、管理等进行规范。

二是建立强有力的开征房产空置税的组织协调机构。在我国开征房产空置税是一项全新工作，涉及部门较多，政策性较强，涉及到千家万户的切身利益；为此，政府要加强领导，统一协调。建议由政府牵头，成立以市政府主要领导为组长，税务、土地、房管、水、电等部门主要负责同志为成员的开征房产空置税工作指导小组，研究制定当地试征房产空置税的规则、标准，制定相关配套措施政策，如确定房屋空置的年用电量、用水量衡量指标；房产空置税征税的范围、程序、步骤及内容，征税的基数、税率等，并组织协调各区政府、街道办事处、居委会及物业公司等各部门协手合作，付诸实施。

征收房产空置税，需要有新思路和新办法。一、对项目空置房屋开征房产空置税：（1）纳税人：持有开发完成后一年的商品房的开发商。并且在确定纳税人是要充分利用各种监管措施，防止开发商以非正常的销售渠道来避税。（2）征税范围：试点城市。（3）税基：在确认税基时，一应是房屋空置时限内的增值额。则税基=现时点房屋价格-开发完成1年时点上房屋的价格。其中先时点房屋价格以该地段近期房屋的均价计算，开发完成1年的时点上房屋价格为在那一时点房屋的均价；二是以土地使用税纳税额为税基。根据2008年国土资源部第5号令《闲置土地处置办法》：土地闲置满一年不满二年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对空置房屋可根据房屋所在城市土地等级地段定期公布的标定地价作为统一标准，确定其税基。（4）税率：当采用房屋闲置时限内的增值额时，采用逐年累进税率，如第一年征收增值额的50%，第二年70%，第三年及三年以上将所得所有增值税额均以税收形式缴纳；若采用土地使用税为税基时，税率起初可定在1%~2%，实行年累进税率，直至10%或20%。房产空置税的纳税额是，每年每平方米标定地价与空置房屋面积的乘积，房屋面积大小与缴纳税金呈正比。

二、对长期闲置房屋的业主征收房产空置税：（1）纳税人：拥有两套住房以上，其中拥有空置房屋的业主。（2）征税范围：试点城市中拥有2套及以上的房产，对除自住以外的其余空置的房产。（3）税基：土地使用税的纳税额。（4）税率：采用累进税率，按照土地使用税纳税额的倍数来确定税率（将房屋面积等价于所占用的土地面积）。

房地产业在国民经济中占据着相当重要的地位。征收房产空置税是一项系统工程，涉及面广，政策性强，技术要求高，一步到位相当困难。因此，在改革的过程中，应当根据我国的国情和各地区发展的具体情况，分别轻重缓急，循序渐进，稳步实施。同时房地产企业税收制度必须要根据客观条件的变化及时做出调整，使其不断向最有利于经济的方向发展。