保障房政策催生地产市场新格局

◎

随着改革开放的深化，我国经济的产业结构已经不适应未来市场发展的需要，盲目过多的基础性投资带来了多种行业的产能过剩，单一性的产业结构对市场的拉动越来越没有后续力，产业结构已经到了必须转型才能面临市场发展的大规模调整阶段。这种由市场导引的产业调整是一种被动的、循序渐进式的调整，在市场经济的环境下，以国有经济为主导带动民营经济跟进，用10到15年逐步完成，形成新的产业市场发展格局，从而实现我国进一步经济可持续、健康的发展。

变化与转型

房地产业是我国经济的支柱产业，看房地产业不能孤立的作为一种产业对待，而是应该把房地产放在整个国民经济的大环境中看待，它的市场结构发展趋势脱离不开国家经济发展的整体，同样它的产品结构也是随着经济发展、社会进步而变化发展。从房地产开发起步到至今，我国以住宅开发为主的市场一直处于粗放型的高速发展阶段，国家责任方面的投入限于资金的窘迫几乎为零，地产业基本呈单一的民商开发的市场结构模式，形成的市场是：政府责任的缺失和开发商独大、宏观把控困难、调控效果差。粗放型的市场是不完善的市场，往往是以资金说话，随着经济的波动，它已经弱化了地产开发的第一功能作用而不断把投资行为放大，尤其当前国民经济结构产生桎梏时，房地产的第二功能已经超过其第一功能作用，这样将使得房地产业变成第二“金融市场”而失去其原本面貌。当政府在获得大量的积累资金后就应恢复原责任，实行社会二次调配的功能，担起相应的市场份额，保障低收入群体的居住问题，使得市场变成多元结构，形成有利调控的市场格局。

近25年国家经济的高速发展，政府已经积累了相当的资金用于民生的“经济适用房、廉租房、棚户改造、低收入群体住房”的政策。2008年的世界性金融危机成为政府进入地产的一个契机，为了更好的拉动内需，缓解金融危机造成的经济危机，2008年末国家做出“拿出9000个亿争取3年内解决城市低收入住房困难家庭的住房”的决定，这为市场均衡发展打下了基础；而2009年中国经济的快速回暖让地产一下子成了脱缰的“野马”，为了遏制不正常的上涨的房价，政府接二连三的推出各种措施进行调控，同时进一步加大了经济适用房、廉租房的执行力度，使得社会的二次分配逐步趋于常规化。这种种举措无形中变革着市场新的格局，并相应影响着地产业的市场结构变化和产品形式的转型。

公众公司引领市场

当政府把民生的住房问题拿到面上作为工作重点来抓，市场份额必然从单一的结构变为多元化，这就使得地产市场真正步入“和谐共生、健康发展”的新格局，新的市场格局符合下一个10年市场关系的需求，能够有效地保障市场健康持续的发展。政府、国企、民商形成多头、梯次、等级开发的合理、细化的市场份额配置，既解决了低收入群体住房问题实现了社会利益在住房上的二次分配，同时把房地产业推向了一个更高层次的开发——健康和谐生活方式的精品住宅阶段，使得市场具备为社会提供更具舒适、环保、健康生活理念的产品。当市场打破单一运行，逐步达到多元平稳运行时，可以最大限度的使市场回归调节功能，从而保障不同消费群体不同层次的消费需求，社会就此趋于稳定，人们不会再为住房问题烦恼，政府也不必再为房价可能引起的风险而担心，这就是新市场、良性市场的“魅力”所在。

未来10年地产业市场结构发展趋势如何？从现在政府落实保障房的政策力度不难预测：首先是政府对保障房的份额，从2008年提出的规划到2010年贯彻落实并逐步加大力度细化规则成为政府责任看，此项政策会随着城市化的进程成为政府关心民生的长效政策，这项政策实惠的是低收入群体，从设定的条件看基本都属于刚性需求范围，他们所占刚性需求的比例应在80%以上，随着政府经济适用房、廉租房足量的上市，这种住房的刚性需求将会释放缓解逐步转化为“软刚需”，且市场份额比例会有所下降，在解决积压的低保群体住房问题后，主要成为对城市化形成的基本劳动骨干实施住房保障，它所占的市场份额将从30%的比例开始逐步稳定在20%～25%之间。

其次，大型上市开发公司仍是住宅市场开发的主力军。随着形式的变化还会有更多的大型地产企业通过整合、上市获得发展，他们会在今后的运作中不断扩大市场的份额，以求得更好的生存空间。作为经济结构调整的过渡，房地产开发仍是大资金高利润的行业，在企业调整转型期间，央企国企的辅助产业首选还是房地产开发，因为只有这个行业尚有较大的市场需求空间，在今后的5到10年会大举进入房地产市场，凭着雄厚的资金实力迅速获取市场大比例的份额，并与民营大型上市开发公司形成平分秋色的市场格局，直到完成城市化的进程，大批的房地产企业退出房地产市场，保留下主导房地产开发的企业将都是公众公司，因此下一个10年，这些大型地产企业市场份额会从20%逐步扩大到35%以上。

再次，下个10年中小开发商将会从70%的市场份额下降到35%，随着市场逐步规范、进入门槛越来越高，对开发企业的要求也是越来越严格，中小企业的生存空间将会越来越小，为了存活，不得不进行资金、管理的整合，才能获得市场份额，这种市场份额是以向中小城市、县的开发为主，兼顾大中城市的拾遗补缺项目，这种开发走向在下一个10年基本可以维持一定的量，随着房地产业的整合、规范逐步形成，以及大规模积压的刚性需求的释放，市场将会逐步归并萎缩，包括三、四线城镇的需求量也会极大的下降，2025年后大部分中小开发企业必将面临“关停并转”的市场局面，即使存活的存量也大多是拾遗补缺。

精品住宅社区化

市场结构的多元化必将带来产品结构的多样化，以住宅为主的大规模开发仍是下一个10年的“重头戏”，但市场表现形式将从粗放型转化为更加层次化、产品细化、社区生活模式化、健康和谐的绿色建筑环境化的精品住宅社区化，尤其是2020年后，开发市场对建筑工程的要求也必将是精细化、精品化，使得开发从全方位达到产品精品化。随着社会的发展，开发的多样性会随着不同的阶段表现出不同的市场需求，如商业地产、教育地产、CBD都是住宅地产的附属配套，夕阳地产、旅游地产等也脱离不了住的问题，无论品种如何从经营覆盖半径看，始终是从属地位，这些品种的开发量和人均占有量会随着生活水平的提高而提高，甚至可能在局部会出现一些过开发的现象，但其市场所占的份额不可能突破总开发量的10%。

我国城镇人均住房已经达小康水准，但是城市化、粗放型开发的质次住房改造使得大规模的开发还会有约15～20年的“黄金时期”，下一个10年市场是多元化的丰富多彩的精品时代，大、中、小开发企业都将面临市场结构变化带来的挑战，研究市场的宏观趋势，把握市场“脉搏”未雨绸缪，将会减少发展的盲目性，政府应该坚持保障房政策新阶段的持续性、目标性的抓好落实，达到恢复市场活力、引领市场健康和谐发展的目的。