房主坐地起价买房人如何应对

翟春雷

（黑龙江省社会主义学院，黑龙江哈尔滨150090）

房主坐地起价买房人如何应对

翟春雷

（黑龙江省社会主义学院，黑龙江哈尔滨150090）

随着当前中国房价的飞涨，与房屋交易有关的买卖合同纠纷也大量出现。本文通过对二手房买卖合同纠纷案例的法律分析，重点探讨了“房主坐地起价的违约行为”，并指出了如何规避房主坐地起价的风险的方法。

房屋买卖合同；定金；合同纠纷；违约责任

时下，二手房市场房价飞涨，受此影响，房主坐地起价、毁约频发。物价上涨，卖主反悔，这似乎是不可避免的现象。在个人信用与更大的收益之间，不少人选择了后者。在笔者接到的咨询中，此类情况特别多。那么，在这种情势下，购房者如何全力维护个人最大利益呢？如何在签约时规避风险，如何在发生纠纷时维权？

一、案例重述

2009年7月2日，张某向孙某支付2万元定金，用于购买孙某名下一房屋。同日，二人签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格为84万元，自合同签订日起10日内张某向孙某支付30万元首期付款，双方于合同签订60日内到房屋权属登记部门办理产权转移手续，余下房款于产权手续办理完毕之日付清。合同签订后，张某如约支付了30万元首付款并积极办理了贷款手续。但近2月时间，该房屋已经上涨了20万元。孙某要求涨价10万元，遭到张某拒绝，遂提出双倍返还定金、退还30万元房款并解除合同。张某将孙某诉至法庭，要求孙某继续履行合同并且赔偿损失8.4万元。2009年12月14日，北京市朝阳区人民法院依法作出判决：（1）孙某继续履行合同并且协助张某办理过户手续；（2）赔偿张某损失2万元。

这是笔者查阅到的为数不多的判决房主继续履行合同的案例，但却向我们传递了这样的信息：生效的房屋买卖合同是被法院认可的，不能简单以赔偿违约金的形式解除合同。

二、法律分析

（一）对于合法有效之合同，合同各方当事人应按约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”张某履行了付款义务，孙某则应按合同约定履行过户义务。

（二）房屋买卖合同中约定了定金或一方违约须向对方支付一定数额的违约金，房主也无权要求支付违约金，解除合同。本案张某与孙某签订房屋买卖合同后，孙某因房屋涨价反悔，提出合同以双倍返还定金方式解除合同，这一主张人民法院是否支持呢？

《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。法院对于合法有效的房屋买卖合同，一般只有在两种情况下才能判决合同解除：第一，合同已经无法实际履行，比如，善意第三人已经取得了房屋所有权；买受人因经济情况恶化已经无力支付购房款等。第二，经协商，守约方同意解除合同。本案中，因不具备上述两种条件之一，所以法院判决合同继续履行，符合法律规定。

法院不会支持出卖人提出的解除合同的主张，因为人民法院审理合同纠纷案件，只要房屋买卖合同是合法有效的，法院首先要支持合同的继续履行，而不会支持一方违约解除合同的要求。人民法院审理民事案件要有一个正确的导向，这就是要使合法有效的合同继续履行，以维护交易的安全性及合同的稳定性，维护社会经济活动的正常运转。

（三）房主应当赔偿因自己恶意违约给买房人造成的损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，尽管法院判决孙某继续履行合同，但是基于孙某没有按照约定履行义务，仍应当赔偿张某因自己的违约行为所受的损失。

三、“房主坐地起价的违约行为”之再检讨

实践中，对于这种房主坐地起价的违约行为，有些人提出超出上述案例讨论范围的疑问，现结合相关法律、法规与笔者的研究讨论之。

（一）如果买房人同意解除合同，是否能要求违约的房主赔偿差价？笔者认为，目前房屋价格飞涨，买方以同样的价格确实不能再购买到相同的房屋，如果卖方双倍返还的购房定金或违约金也远远不能弥补因房屋价格上涨给买方带来的损失，则买方要求卖方赔偿购房差价是符合法律规定的。

1.要求赔偿差价于法有据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”根据合同法的规定，违约责任包括继续履行，采取补救措施，定金、违约金赔偿损失等。当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求房屋过户，也可要求双倍返还定金或赔偿损失等。其中赔偿损失包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。

值得一提的是，尽管相关法律、法规和司法解释没有明确这种“差价损失”，但是上海市高级法院首发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，对这种问题予以规定，相信不久的将来，相关立法会予以明确。

2.司法实践支持“差价损失赔偿”。法官表示：法院之所以支持差价损失的赔偿，目的是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。目前房价可以说是暴涨，房子升值带来的利益应该由谁来享受？法官认为应该由守约方、诚信方来享有。法院处理这种案件时遵循的基本原则是，不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失。诚信原则是民事合同的帝王条款。法院要保护的正是善意守约方的合法利益。守约方的实际损失有多大，法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。

（二）法院是否能强制房主履行合同。很多人认为，既然有合同在先，那么房主以利益为前提故意违约，买房人可以打官司，最终通过强制执行来解决问题。笔者认为，这种房主跳价的纠纷不适合强制执行。因为在这些纠纷中，大部分买房人会在起诉请求中明确要求“房主继续履行合同”。但是履行买卖房屋的合同，在法律上属于一种“人身性义务”，也就是房主需要亲身帮助买房人办理过户、登记和交纳税款等工作。而这种“人身性义务”很难在法院的强制力下完成。比如，房主借口房本丢了，或者拖延办理过户的手续与时间，法院很难强制房主进行下一步的义务履行。

四、如何规避房主坐地起价的风险

（一）在合同中将违约金提高，增强约束力。由于违约金相对房价涨幅较低，才使得房主支付了违约金仍然有利可图。在此情况下，合同约定中可以考虑将违约金提高到较高水平，当违约金与上涨的房价相近时，能有效减少违约，即使违约也能获得相应的赔偿。

（二）支付合适的定金，提高对方解约成本。笔者解决的一个房屋买卖纠纷中，合同标的达到360万元，卖房者只要求购房者交纳一万元定金。房主设定的定金如此之低，其实在为自己将来全身而退打好伏笔。所以，较高的订金对买卖双方的约束力都更大，让交易更理性、更安全。

（三）在合同中约定中介费由违约方支付，避免己方的更大损失。当下房屋中介的费用一般在标的额的2.4%左右，这实在是一笔不小的费用，且大多时候还要由买方承担。所以经常出现买方虽然得到了为数不多的违约赔偿金却承担了价额不菲的中介费。如果在合同中约定由违约方支付中介费用，这样的约定能避免纠纷并保护购房者和中介的利益。

责任编辑：丁磊

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1671-1262(2010)02-0058-02

2010-03-11

翟春雷，男，黑龙江省社会主义学院基础理论教研室讲师。