对大庆市房地产价格持续上涨的原因分析

赵来生

（中国银行业监督管理委员会大庆银监分局，黑龙江 大庆 163311）

对大庆市房地产价格持续上涨的原因分析

赵来生

（中国银行业监督管理委员会大庆银监分局，黑龙江 大庆 163311）

2009年，大庆市房地产市场持续升温，特别是房地产价格的持续上涨，引起了社会的广泛关注。房地产价格的大幅度上涨，必将成为影响大庆市经济社会平稳较快增长的不健康因素。因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。

房地产；价格上涨；分析

近年来，大庆市房地产市场持续升温，特别是房地产价格的持续上涨，引起了社会的广泛关注。房地产价格的大幅度上涨，必将成为影响大庆市经济平稳较快增长的不健康因素。因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。

一、房地产量价齐涨，增势强劲

2009年前7个月，受宽松货币政策影响，前期中央一系列促进房地产市场政策效应的显现，房地产销售市场表现得较为活跃。大庆市房地产开发市场已呈现出量价齐涨、投资规模回升的局面，开发建设规模主要指标均有不同幅度的上扬。

（一）投资——“迅速升温”

受房价和成交量双重利好的影响，4月份开始，房地产开发投资迅速回升，投资额逐步增长。开发总量不断上升。我市已开工房地产项目35个，投资总规模达119.3亿元，分别比上月增加17个和10.4亿元。已完成开发投资额23.2亿元，同比增长11.7%。从工程用途来看，住宅投资仍占主导地位，完成投资额18.7亿元，同比增长1.2%，占全市开发投资额的80.6%；办公楼完成投资0.2亿元，同比增长69.7%；商业营业用房完成投资1.4亿元，同比增长90.7%；其他投资2.9亿元，同比增长102.2%。

（二）销售——“持续走强”

从各月销售情况看，增幅呈现逐月回升势头，销售量持续增大。2009年3月份，房屋累计销售只有8.9万平方米，同比下降68.9%。到7月份，全市房地产开发企业共销售房屋111.2万平方米，比去年同期增长5.1%。同时，空置面积减少。全市商品房空置面积为78.9万平方米，同比下降19.1%。其中商品住宅空置面积为49.6万平方米，同比下降23.9%。

（三）房价——“持续上涨”

从2009年4月份开始，我市房屋价格持续攀升。前4个月，平均房价为3607元／平方米。至7月末，全市累计平均房价达3655元／平方米，当月房价高达3885元／平方米。房价的上涨幅度也从3月份的18.1%上涨到7月份的27%。

（四）新建——“面积大增”

随着我市城市建设、旧城改造步伐的不断加快，房地产开发面积持续加大。全市商品房屋施工面积达328.9万平方米，同比增长12.1%。其中住宅施工面积250.6万平方米，占全部施工面积的76.2%；商业营业用房施工面积45.5万平方米，同比增长283.6%；其他房屋施工面积 26.4万平方米，同比增长11.5%。

分析大庆市房地产市场运行变化，从房地产产业增加值上看，大庆市从2004年到2008年五年一直保持年均18%的增长，相对于地区生产总值年14%的高增长速度来说，房地产产业依然走在发展的前列，此次房地产高速增长的原因不仅仅是国家上一轮宏观调控的政策结果，更重要的是全市人民对于住房改革的热切需求和渴望的一种实现。从大庆市房地产投资数额来看，房地产开发投资额从2004年经历了一个两年的直线上升，在2006年至2007年保持了两年高位，2008年受国家大气候的影响，未出现下降趋势，2009年以来，继续保持高位运行。从房地产销售情况看，大庆市房地产销售在近三四年里一直保持良好的成绩，无论是住宅、写字楼还是商业性地产的空置率都在一个相对较低的水平。从房地产成交量上来看，虽然在2007年至2008年出现一个小幅下降，但从总体趋势来说，房地产交易市场从2009年4月份开始日趋活跃。其中不仅包括新开发的房地产交易，也包括二手房交易。房价方面，大庆市房地产价格在几年中增长速度比较平稳，年平均增速在10%左右，2008年在全国房市逐渐走向低迷的过程中，大庆的房地产价格却涨势看好。进入2009年以后，大庆的房价上涨幅度有些惊人。2008年，大庆一些销量较好的新楼盘，其销售价格也不过5000元/平方米左右，而2009年7月份，市内部分楼盘的销售起价就达到6000元/平方米，有多个楼盘的销售均价达到了5000元/平方米。新楼价格上涨，二手房价格也是“水涨船高”。许多位置好、离学校近、交通便利的老楼区房屋价格上涨幅度也较为明显，涨幅多在4~5万元/套之间。

二、促使大庆市房价上涨的因素

(一)大庆市仍处于房地产市场持续发展的阶段

从国际经验来看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当人均GDP在1000~4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000~8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。大庆市在2008年全国城市人均GDP排名中，以人均8.13万元位列第六位，是黑龙江省省会哈尔滨的2.86倍，居东北地区城市之首，成为我省唯一入围前20位的城市，这就意味着今后相当长时期内大庆市的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。

（二）住房需求潜力巨大

首先，城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。大庆城市功能不断完善，品位不断提升，几年来，大庆市下大功夫完善城市基础设施，改造棚户区，畅通城市交通网络，投巨资恢复生态植被，改造湖泊泡沼，使城市功能得到完善。“绿色油化之都，天然百湖之城”已叫响全国，城市吸纳人口、集聚人口的能力增加，对住房的需求比较旺盛。一是新增城镇人口对住房的需求潜力巨大，大庆市每年新增落户的城镇人口大约近万人，油田企业连续三年招工使得一些在外地发展的大庆油田职工子女返回大庆工作，这部分职工如今已经进入婚龄期，他们的需求是刚性的，这是大庆楼市火爆的主要因素；二是在城镇化过程中，城市流动人口增加。目前，大庆大企业稳步发展，石油天然气探明储量不断增加，采油技术不断进步，以石化深加工等非油的接续产业也迅速壮大，国家及省政府支持大庆的发展，被国家列为资源型可持续发展城市，又被确定了装备制造业的基地，还有哈大齐走廊建设的优惠政策，化工产业、农副产品深加工、新材料、电子信息等产业的壮大发展，增加了城市的吸纳能力，带来了人流的集聚，外来人口的增加，也促进了房地产价格的拉升。

（三）消费结构升级

居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，住房是居民消费结构升级的主导产品，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。从购买力的角度来看，经济的快速发展和生活水平的显著改善，使人们的购房意愿不断提高，并且随着对房价升高的预期，对住房的投资和投机需求增加，拉动了房产价格的上升。由于居民生活水平不断提高，改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。一些取得房改产权的居民产生以旧换新、以小换大的住宅需求；城市拆迁改造，创造了居民的住房需求。

（四）通胀预期下房地产投资增加

居民出于保值增值的考虑增加对房地产的持有。由于储蓄利率相对偏低，居民储蓄意愿不断下降，而资本市场不稳健，投资股市存在较大风险，在投资渠道有限的情况下，流动性资金过剩和投资渠道不足，大量的社会流动资金大多偏向于持有房地产。另外，房地产具有商品和资产双重属性，购置住宅不仅可以出租获利，在通货膨胀预期不断加大的情况下，客观上增加了人们对住房涨价的心理预期，产生了投资和投机需求，对房价上涨也起到了一定的推波助澜作用。

（五）开发成本的提高促使房价上涨

房价的高低由两方面决定，供求关系和开发成本。从房地产的开发成本来看，首先是地价，大庆的地价居高不下，使房屋开发成本逐步攀升。住宅用地没有招拍挂之前，很多地产商以极低的价格获得了土地，当时每平方米土地仅有100元。而今天，随着大庆城市建设用地的减少，尤其是东西两个主城区地，每平方米的价格不低于800元，部分地价已经超过了1200元/平方米。这样高的土地价格自然会反映到房子的价格上；其次，人工成本上涨。以前，一个工时的人工费是50元，现在人工费用达到了100元，也反映在房价上；再次，房地产企业应缴的各种税费，原材料等也都上涨，这些因素都推高了房价。

三、房地产行业发展中存在的问题

（一）房地产企业的市场竞争力不强

大庆市房地产开发经营企业数量不少，但是大多数是规模小、开发能力与技术力量薄弱，所能承建的项目层次低。这种细碎经营致使行业整体的集中度低,开发成本费用大，开发效益不高。尤其市内的许多重大工程都有外省著名的企业进驻,这也暴露出企业在自身实力上的缺陷。市场核心竞争力的缺乏将使大庆市房地产业难以形成集团化、规模化经营。同时,开发商的整体素质还有待提高。开发企业的诚信理念、道德规范等基本方面直接关系到房地产业的发展。但严重违法违规、拖欠农民工工资等现象时常发生，影响着房地产业的市场形象与行业发展的健康氛围，进而不利于其综合素质的提高，甚至丧失仅有的市场竞争力。因此大庆市房地产业的社会诚信体系及监督体系还需亟待完善。资质低开发能力不强，供给产品潜在价格提高。大庆市城市房地产开发经营企业行业特征突出表现为数量多、规模小、资质低、技术力量薄弱，开发能力不强。本次调研选择的30户样本企业中，企业资质为一级企业占10%，二级企业占23%，三级企业占53%，其他资质企业占14%，开发企业资质先天不足。据大庆市建设局对191家三级资质的施工总承包和专业承包企业2008年度从业信用情况进行考核评价，行业信用等级良好68家，合格95家，基本合格16家，不合格企业12家。

（二）相关部门监管不到位，价格主管部门缺位

目前，大庆市政府对城市定位、城市布局、发展方向作出远景规划，相对说规划是较为严谨、科学和理性的，但执行中随意性较大。主要表现为：对房地产开发商的迁就、对利害部门局部利益的迁就、对房地产拉动GDP的关注和对买方的利益关注不足。因此造成了很多负面的影响，从房地产市场价格的角度考虑主要是房地产价格形成过度依赖市场，但这种市场价格基本是卖方决定市场价格的市场。近几年，钢材、水泥等建筑材料价格大幅上涨，广告、中介等营销费用不断增加，土地价格成倍增长。这些都是推动房价上涨的重要因素，但却不是房价持续上涨的决定性因素。房产价格背离了价值，涨价带有更多的人为炒作和投机的成份。《价格法》中明确，出让土地上的商品房是市场调节价，然而“市场调节价”的自由度，也让一些开发商迷失，开发商在申领预售证时填写的开盘均价与其实际成交均价相吻合的极少，给市场以价格的选择权，没有相关部门规范开发商的价格行为，公开、透明、公平的市场价格秩序受到挑战。

（三）消费结构不尽合理，盲目投资助长了价格的上涨

从需求角度看，衣食住行是居民的最基本需求，老百姓购房需求，是房地产业健康发展的基础。但目前因为供给方产品的单一、消费引导的偏差和投资渠道的单一，房地产消费和投资并存，尤其是房地产投机需求热潮方兴未艾，人均住房面积的参考作用有所下降，城市楼房空置率和价格双升，导致中低收入者购房愈加困难，也阻滞了城市化进程。此外，公众与开发企业之间的信息不对称，导致很多人盲目跟风消费。

（四）房地产贷款增长迅速

据调查，截至2009年7月末，全市个人住房类贷款总规模859358万元，比年初增加264033万元，增长44.35%，高于信贷增幅28.45个百分点。其中住房公积金贷款712487万元，比年初增加229511万元，增长47.52%；银行个人购房贷款余额146871万元，比年初增加34522万元，增长30.73%。开发商及土地储备贷款62500万元，比年初增加54000万元，增长635.29%。房地产贷款业务快速发展，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长作出了重要贡献。但如此规模发放房地产贷款，使房地产贷款风险日增，根据国际经验，个人住房不良贷款将在未来3到8年间出现，也就是说3年以后，个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将开始逐渐暴露出来。对房地产开发贷款而言，除开发商开发资金来自于银行贷款外，消费者的购房资金也来自于银行贷款和住房公积金，建筑企业垫付的工程资金也有很多来自于银行贷款，使银行的风险防范面临多种压力。大庆市情况则与国内大形势有所区别，目前房地产开发企业，资金主要来源于企业自筹、定金及预收款、银行贷款这三种形式，房地产融资渠道单一，绝大部分资金来源还是从银行取得，对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押，认为房地产抵押贷款是非常安全的，从而增加贷款额度。但随着房地产价格的上涨，房地产金融潜在风险正在逐步积聚。住房公积金管理机构在“关注民生，保障民生，使百姓住有所居”的强大舆论中以及为追求最大增值收益而过度地降低贷款门槛，放宽贷款条件、提高贷款额度，违反有关法律法规的规定简化贷款程序，此举出发点无可非议，在眼前虽能满足一部分中低收入家庭解决住房困难的需求，但从长远来看，随着贷款规模的急剧膨胀，房地产泡沫破裂及其他相关因素的变化，住房公积金贷款风险也将凸显出来，一旦风险变成现实，作为负债经营的住房公积金管理中心将面临巨大危机，必将造成资金损失，直接影响缴存住房公积金职工的切身利益，进而动摇住房公积金制度，极易造成类似美国次贷危机的风险。

此外，银行业机构房地产行业贷款产品单一，利率定价模式过于简单，没有很好地根据国家的调控政策，开发不同贷款利率的多样化产品，发挥金融机构信贷引导房地产布局、产品多样化和经济适用房的开发，在引导消费上作用发挥不到位。

四、规范发展房地产市场的建议

（一）加强对房地产的宏观调控

政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展，防止大起大落，避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布，可以全面及时、准确的掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。

（二）强化保障住房建设

要建立多层次的市场供应体系，大幅提高经济适用住房和廉租房比重，控制高档商品房数量。要建立完善住房供应保障体系，借鉴中央对农民直接补贴的经验，探索建立住房补贴机制，保障中低收入家庭的住房需求。要建立有效的房地产信息发布机制，及时公布住房供应信息，严厉打击发布虚假信息、欺骗误导消费者、恶意哄抬房价等行为。

（三）强化对房地产行业的监管职能

相关房地产管理部门要增强服务意识，转变工作作风，提高工作效率。要清理现行的规章制度，凡是有利于规范市场秩序和促进房地产市场发展的，就要不折不扣地执行，保证落实；凡是不利于规范市场秩序和促进房地产市场发展的，就要及时纠正。要及时对上级和房地产的产业政策作出反应，确保政策落实到位。房地产业过热，如果不加以正确引导，很有可能发展成为房地产泡沫，造成经济不稳，影响扩内需、保增长政策的落实。对此，应该保持清醒的头脑和认识，决不能不顾客观实际情况，使房地产业过度热起来。要想方设法促使房地产业匀速发展。一是合理规划国家和地方的房地产业的开发，指导房地产业平稳发展、循序渐进地进行开发，使房地产业的发展步入规范化、制度化轨道，促进国民经济的发展。二是严格控制房地产开发用地的总量，有关部门要尽快完善建筑用地和房地产项目立项、审批、管理、处罚等实施办法，避免盲目扩大商品房开发用地，以稳定地价、房价。这样开发者、投资者、消费者才会有投资的信心。三是加快推进商品房销售（预售）管理办法，遏制投机者狂炒楼花，使房地产的价格恢复正常价位。四是狠刹房地产业中不正之风，严厉查处房地产开发企业的违法违规行为。

（四）银行和住房公积金机构应理性地开展房地产信贷业务

一是银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，不让不良开发商和购房者钻空子，要让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。二是加强住房信贷业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。加强对房地产市场走势，重点区域房价、地价变化的跟踪研究，防范和规避产品性及区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调整、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。三是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和贷款。四是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。五是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。

（五）开发企业应合理经营，不断创新产品与服务，多方拓宽融资渠道

一是投资决策理性化、投资规模理性化。根据企业自身的资金实力，认真进行市场调研，正确进行目标市场定位，合理安排投资规模。投资结构理性化，认真接受政府指导，看准市场趋向，适应中低收入者需求，多开发中低价位住房。二是注重品牌战略。在市场经济条件下，企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任，对消费者负责，遵纪守法，以规范的市场行为建立良好的公众形象，从而赢得市场。

〔责任编辑：李 霞〕

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1002-2341(2010)02-0070-05

2010-03-08

赵来生（1965—），男，黑龙江肇源人，副主任科员，从事银行业运行分析研究。