房屋承租人优先购买权之法律适用

奚海清 胡国春

优先购买权制度,是民法中的一项固有制度,它不仅包括共有人优先购买权,还包括承租人优先购买权、合伙人优先购买权等优先购买权关系。不同的优先购买权由不同的法律事实构成,但都涉及到出卖人、先买人和第三人这样的三方主体。这里笔者将对房屋租赁过程中承租人的优先购买权涉及到的法律适用问题进行探讨。

一、房屋承租人优先购买权之法律渊源

房屋承租人优先购买权之法律渊源一是《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第118条“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”(1988年1月26日通过)

第二处规定是《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”(1999年10月1日实施)

上述一个是司法解释,一个是法律,两个条文中内容有部分相互重合的,比如规定了承租人有优先购买权,都规定了出租人的通知义务;有相冲突的部分,如对于通知的期限前者明确为三个月,后者规定为合理期限。后者作了一个灵活的规定;还有的部分,如前者规定了承租人有宣告房屋买卖合同无效的权利,后者未有相应规定。那么承租人的这项宣告买卖合同无效的权利在合同法颁布后还是否具有呢?

1999年《合同法》颁布并实施后,民法通则及其司法解释中与其冲突的部分应当以新法为准。但是,对于其中新法对旧的司法解释没有涵盖也没有否定的部分是否仍然有效,有关部门没有出台规定。按照法学理论来说,上述《意见》没有明令废止,其条文中只要不与新法相冲突的部分是继续有效的。

并且既然合同法中也明确了承租人的优先购买权,那么对于违反该优先购买权的行为应当有一个法律上的否定,这是法条所潜藏的,不言自明的。如果没有一个制约性的措施,那么法律赋予的权利将得不到保障,成为一纸空权利。

二、房屋承租人优先购买权在实践中遇到的法律适用问题

(一)房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权相冲突时哪个更“优先”

案例:肖某和李某合伙出资建造了三间房屋做生意,后散伙,但是两人没有对三间房屋作财产分割,也没有约定。该房屋一直由肖某当做仓库使用,后个体工商户张某向肖某提出承租要求,肖某和李某均答应,张某遂与肖某签订了房屋租赁合同,协议规定:张某承租该三间房屋用于开饭店,租期2年,自1992年5月至1994年5月7日,租金向肖某交纳,每月450元。协议签订后,张某按约交纳了房租。第一年生意平淡,第二年生意开始红火,张某想长期把生意做下去,决定购买这三间房屋,就找到肖某商量,但是共有人李某也想购买,遂起争执。本案中对于承租人张某要求购买的肖某所拥有的房屋份额,那么就涉及到两个优先权冲突的问题。①

房屋共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突时,应保护哪个优先权呢?

本案中肖某和李某对这三间房屋的共有关系是显而易见的。共有人的优先购买权是法定的。《民法通则》第七十八条第三款规定:按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第92条规定:共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。这个两个法律和司法解释条款确立了共有人的优先购买权。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条规定:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这一条款确立了承租人对承租房屋的优先购买权。

两个优先权发生冲突时,笔者认为应当是共有人的优先权更优先。

首先,从两个优先权的法律效力来讲,房屋共有人的优先权基于物权,是所有权衍生出的一个物权权利,具有一种天然的优先效力。而租赁优先购买权产生的基础司租赁关系的存续,是一种债权基础上的权利,显然从效力上讲,共有人的优先购买权效力优先于承租人的优先购买权;其次,从权利义务一致的原则上说,承租人对房屋应尽的义务仅与其使用权相适应,当然不能及于所有人对房屋应尽的义务和所享有的权利;再次,密切程度上来讲,共有人一般涉及特定的人身关系,至少是一种比承租人更近的相互信赖的关系;最后,从立法目的上讲,共有人的优先购买权时为了保护财产所有权,而承租人优先购买权则是为了稳定租赁关系。

综上所述,共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权收到保护。本案中,李某作为共有人享有优先购买该三间房屋中肖某份额的权利。

(二)“同等条件优先购买”中的同等条件是否就是价格同等?如何来综合认定条件同等

案例:1992年2月16日,郭某与镇兴村委会签订了一份房屋租赁合同,约定,房屋租赁期限5年,形势变化随时变更;年租金500元;村里将13千瓦电权借给郭某使用。1994年7月初,郭某因租赁的房屋年久失修,加之遭受水灾,房屋严重损坏,村里又无力维修,故提议卖掉。村委会经研究决定同意将该租赁房屋卖给郭某,双方协商价格为3万元。郭某表示要征求家里意见。郭某在征求家里意见后口头表示太贵不买。此后,张某提出购买该房,村长托人转告郭某是否购买,否则就要卖给别人了,郭某仍表示不买。村委会便于张某达成协议,将此房以3.2万元的价格(包括17.2千瓦电权)卖给了张某。张某预付定金1万元。但郭某租期未到,郭某提出继续使用该房,并不同意归还13千瓦电权。村委会研究决定,以2.85万元的价格将该房卖给张某,用电权由17.2千瓦变为4.2千瓦,张某必须允许郭某租用该房到期满,房屋的所有权归张某。1994年9月2日,村委会与张某办理了房屋产权转移手续时,郭某也未提出异议,房屋产权转移后,张某维修了房屋。1994年9月21日,张某与郭某达成了协议,张某向郭某支付损失费1000元,并且村委会退出330元租赁费,郭某提前迁出该房。事后,郭某以村委会将争议房屋出租给他,却于1994年8月未经其同意将该房出卖给张某,其作为承租人应当享有优先购买的权利,向当地法院起诉要求判令村委会将诉争房屋优先卖给他。②

《民通意见》规定“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权……”。本案中村委会最终以低于向承租人提出的价格条件的价格与第三人成交,这是否意味着出租人未在“同等条件”下让承租人行使优先购买权呢?这要看出租人以低于原价格条件出卖是一种什么主观心态和基于什么样的客观事实。一般说来,出租人在承租人不接受其出价而降价出卖的,对出租人仍构成“同等条件”,承租人仍有优先购买权。折旧要求出租人以诚实信用原则来保障承租人优先购买权的实现。如果承租人故意先抬高价格使得承租人不能接受而放弃,后又降低价格卖给第三人或者与第三人串通设定条件使得承租人不能行使优先购买权,那么出租人的主观上就是恶意的,这种情况下,承租人可以根据房屋承租人优先购买权的规定,以及《合同法》第五十二条第二项“恶意串通……损害第三人利益,合同无效”的规定,要求法院判令买卖合同无效。

法院认为,本案中出租人村委会降低价格条件是因为承租人不肯将其所享有的13千瓦用电权转给第三人,买房时附带的17.2千瓦用电权变为了4.2千瓦,使得第三人预期的用电权减少了,才降低了房价。其实质是用电权的降低而非房价的降低。因此,对承租人不构成低于原价格的新的“同等条件”,承租人并不因此仍享有优先购买权。因此判令驳回承租人及原告的诉讼请求。

笔者赞同法院的判决结果,但是理由却有不同。本案中三方没有对于房屋及附带的用电权的价值并没有明确定价区分,那么最后降价部分中用电权的减少所占有的比例有多少无法区分。所以不能简单地认为降价的部分完全是用电权减少带来的。房屋转让价格变动了在形式上确实形成了“新的条件”即新的条件下,购买该房屋所必须接受的是所附带用电权的减少。承租人不肯接受用电权的减少这一条件,而第三人愿意接受。那么这个条件就不是“同等”的。

这里牵涉到一个问题,那就是《民通意见》规定“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权……”这里的规定的同等条件是否就是单指价格因素呢?显然不是。该司法解释制定者不直接写“同等价格”而写“同等条件”就是表示条件的种类不止价格因素这一个。当然作为房屋买卖行为,价格因素是最重要的条件之一,但是考虑到房屋交易行为过程中可能遇到的问题有很多,情况千差万别。除价格外,还有其他因素影响着房屋买卖进程。比如特殊房屋(古宅)的用途,房屋保护,房屋买卖的附随义务等等。但是一般情况下,应当认为价格因素是所谓同等条件中最重要最基本的条件之一。其他因素只有严重影响到交易的目的,交易的可行性才能超越价格成为主要条件。这需要凭借案件审判人员的综合素质,根据社会的公序良俗,公平正义的法律原则来认定。

(三)承租人的优先购买权在实践中难以实现和维护

承租人优先购买权在实践中被运用得比较少,原因是这项权利难以通过诉讼途径维权。笔者曾经遇到这样的案件,承租人要求在同等条件下优先购买承租的厂房,但是由于出租人故意抬高价格,与第三人签订房屋买卖合同。但是实际上,出租人与第三人私下交易的价格是一个较低的价格。由于第三人系个人,难以查证实际其出资购买的情况,承租人无法举证证明出租人与第三人的恶意串通行为。当然,这属于是民事诉讼中的问题,同样的问题在其他类型的优先购买权维权中也有出现。笔者认为,这需要通过完善民事举证责任规则来解决。对于优先权的实现,可以要求被告及买卖双方来适当承担一定的举证责任,由他们来证明其交易价格,价款交付情况以证明条件之“不同等”。