关于资产租赁实施专业化管理的研究与实施

刘 超 上海铁路局徐州铁路经营集团有限公司

在主辅分离过程中，运输主业将闲置资产及与运输生产关联度不大的资产，特别是由于运输生产力布局调整而形成的闲置资产、土地、厂房交给多经企业。这些资产主要为不动产，多经企业除部分自己开发利用外，大部分用于对外出租经营。再加上多经自有对外租赁的资产，各铁路集团公司都有大量的资产对外出租经营，但由于管理粗放，租赁中存在着漏洞，效益流失严重。为规范管理，谋求效益最大化，本文以徐州铁路经营集团有限公司（以下简称集团公司）为例，分析探讨实施资产租赁专业化管理的对策和措施。

1 集团公司资产租赁现状

1.1 资产体量较大、分布不均衡

集团公司下属13家二级公司都有不动产对外出租经营，据最新摸底统计，2008年度的资产租赁收入为1 500万元左右。租赁资产虽然体量较大，但分布不均衡，除商贸公司、旅服公司相对集中外，其余分布较为分散，呈小、弱、散的局面。

1.2 各公司独自经营、自行出租

资产分布在各公司，由各公司结合资产所在地的经济社会环境和市场需求对其开发经营管理，形成各公司独立经营、自行出租的局面，除商贸公司设有专门资产租赁管理部门外，其余均为其它部门代管。

1.3 现行资产租赁管理模式弊端和问题较多

（1）租赁行为不规范。合同签订和租赁过程没有体现公开、公正、公平的原则，个别公司存在暗箱操作行为。

（2）定价机制不健全。绝大部分公司没有建立集体定价机制，合同租金的确定往往是由某一部门甚至某个经办人员决定，租金确定随意性较大，不能反映资产的实际价值。

（3）效益流失严重。物价年年在长，而租赁资产的租金却不见长。主要原因：一是市场信息不对称，大部分公司因没有专门职能管理部门对租赁市场行情进行充分市场调查比对，租金公允价格不清楚；二是人为因素、人情干扰以及损公肥私情况或多或少存在；三是个别公司无视集团要求租赁合同原则一年一签的规定，与承租方低价签订长年租金不变的合同，个别合同已经签至2017年。

（4）资产品质难以提升。由于资产分布不集中，呈小、弱、散状况，租金收益对有些公司可有可无，难以引起领导足够重视；有些租赁物业条件设施陈旧，未能及时投资改造，同时对租赁资产缺乏整体策划包装，品质得不到提升，影响租赁收益。

2 资产租赁实施专业化管理的必要性和重要性

2.1 实施资产租赁专业化管理，是路局增收节支的要求

当前，全局经营形势十分严峻，运输收入亏欠，刚性支出持续增加。路局接连召开各系统党政主要负责人座谈会，研讨加强经营管理的措施，对挖潜提效、增收节支工作作出部署，明确要求各系统、各单位要充分认清今年的严峻形势，认清抓好增收节支的重要性和必要性，强化责任意识，迅速行动起来，采取有效措施，挖潜提效，全力克服金融危机带来的影响。实施资产租赁专业化管理，是细化路局"双增双收"的具体举措，是贯彻路局加强经营管理部署要求的实际行动。

2.2 实施资产租赁专业化管理，是集团公司自身发展的需要

集团公司目前的经营状况，仍然在“谷底”徘徊，经营收入及利润和去年同期相比，均大幅减少了70%以上。在当前异常严峻的经营形势下，集团公司要生存发展，就必须坚持增收与节支并举，在抓好经营创效的同时，进一步转变经营思路、创新管理理念，全面推行集约经营、精细管理。集团公司实施资产租赁专业化管理，对于堵漏增收、挖潜提效，具有非常重要的现实意义。

2.3 实施资产租赁专业化管理，是提升集团经营管理质量、实现资产保值增值的治本之举

（1）有利于规范经营行为。集中租赁资产，实行专业管理，专业经营，专业开发，通过建立健全制度和机制，规范经营行为，同时便于集团公司加强监管。

（2）有利于堵漏增收和提高经营效益。专业公司组织专业人才加强租赁市场行情调研，在全面动态了解掌握市场行情的基础上，实行市场化运作，本着公开、公平、公正的原则进行招租，必将提高资产租赁价格。同时通过专业公司集中资源经营和管理实现规模化运作，也必将降低租赁管理的总体成本。

（3）有利于资产的保值增值。实行专业化管理后，由于日常调研及资产管理到位，就能随时掌握资产的现状、租赁市场的发展趋势和承租人对资产的需求等，可以及时盘活闲置资产，并根据需求投资维修、改造，提升资产的品质、档次，确保资产的保值增值。

（4）有利于构建监督约束激励机制。专业化管理后，租赁行为并不是专业公司独家操作，相关公司可以全程参与，如价格不合适，相关公司有建议和否决权，同时专业公司的收入根据租赁增量效益进行清算，因此专业公司必将追求经营效益最大化，实现"共赢"。

（5）有利于促进党风廉政建设。目前，资产租赁存在暗箱操作的现象，价格是少数人参与制定，个别人说了算，既不利党风廉政建设，又因价格不公影响了公司声誉。专业化管理后，市场化公开操作，规范了经营行为，从制度上保证一切公开、公平、公正，避免了个别人的违法违纪行为，促进了党风廉政建设。

3 实施专业化管理的指导思想

实施专业化管理的指导思想是：以路局《关于加快推进全局多元经营现代服务业发展的实施意见》和俞局长《全局多元经营产业结构调整转型的思考与对策》精神为指导，以集约化经营、精细化管理为理念，以堵漏增收和效益增量为目的，集中资源，专业经营管理，统一招租，互相协作，互利互惠，共同发展。

4 实施专业化管理的对策

目前，集团公司正在实施新一轮企业重组整合。对于业务雷同、专业相近的企业，本着"优化资源整合，发挥规模效应"的原则重组整合，实现"错位经营、专业突出"的目标。整合后个别公司需要进行业务转型。集团公司根据实际，指定某个转型公司为专业化管理公司，履行实施专业化经营管理的职能。

资产租赁专业化管理应本着"先易后难，稳步推进"的原则，分步实施。

第一步是租赁资产权属关系不变。对各公司既有的用于租赁的资产，不改变产权及隶属关系等现状。集团公司以行政指令方式统一交给专业化管理公司，实施租赁行为管理并负责物业档次提升，以移交管理时租金为基准，努力实现效益增量，全部租赁收益及物业档次提升费用仍由各产权单位享有和承担。专业管理公司根据当年租赁效益同比增量50%向集团公司清算收入。对各公司新增租赁资产，由专业管理公司公开招租经营，权属不变，收益双方按8：2分成，专业管理公司收取20%。

第二步是租赁资产统一划归专业管理公司。第一阶段平稳操作，效益增量明显，各公司均认可后，集团公司将租赁资产全部有偿划拨给专业管理公司，清偿费用由专业管理公司与原权属公司依据该资产近几年的租金收益商定，原则上专业管理公司应保留20%的租金收益，双方签订费用清偿协议，每年从租金收入中清偿一次。专业化管理公司负责资产经营管理，清偿后的租金收益及物业档次提升费用由专业管理公司享有和承担。

专业化管理公司运作后，集团公司新建门面房或商铺原则上由专业化管理公司投资建设和享有收益，以提高其自有资产比例，稳定其创效能力。其它公司可联合专业管理公司共同投资建设，收益双方共同协商确定。

5 实施专业化管理的保障措施

实施资产租赁专业化管理，是一项涉及经营管理各方面的系统工程。为了确保专业化管理的有序实施，必须加强组织领导和协调配合，同时做好人才队伍建设和相关的信息化管理工作。

（1）加强组织领导。资产专业管理属于新兴事物，加之涉及方方面面的经济利益，刚开始运作，难免会出现这样那样的问题和阻力，集团公司应加强组织领导，成立领导小组，协调解决推进过程中出现的问题和阻力。各公司也要比照集团公司，成立相应组织机构，并明确各公司党政正职是实施专业化管理的第一责任人。

（2）加强部门协调配合。在实施专业化管理领导小组的统一指挥下，党群工作部负责加强宣传，引导职工认识，形成良好的舆论氛围；经营管理部要发挥好办公室管理职能；财务部负责资产账、卡的移交、帐务处理；纪检审计部门负责对弄虚作假和阻碍实施专业化管理等违纪违规行为进行查处，严肃追究有关人员的责任。各有关部门密切配合，形成合力，确保资产租赁专业化管理工作顺利推进。

（3）加强经营管理专业人才队伍的选拔培养。专业管理公司可在集团范围内择优选聘经营人才，并按照"培养与引进并举、内部培养为主、外部引进为辅"的原则着力优化经营管理人才队伍，为租赁经营专业化管理的顺利开展奠定人才基础。

（4）加强信息化管理平台建设。为实现资产的科学运用管理，资产租赁应实行网络化管理，集团公司要开发建立租赁资产数据库，并与集团公司财务系统和合同管理系统建立节点连接，便于从财务和合同管理上加强过程监督和把关。同时加快外网建设，建立集团公司电子商务平台，向社会公众提供不动产招租信息，并向会员单位提供标书下载等服务。