基于能值理论的农用地估价方法与实证研究

2010-04-13金晓斌周寅康

中国土地科学 2010年5期

常春，金晓斌，周寅康

（南京大学国土资源与旅游学系，江苏南京 210093）

1 引言

农用地是复杂的自然、生态和社会复合体，具有资源和资产双重属性，兼具经济生产功能、社会保障功能、生态功能和其他功能，其价值评估不仅是单纯的经济价值，还应包含生态价值、社会保障价值和社会稳定价值等非市场价值，且非市场价值在农用地整体价值构成中占有较大的比例［1-3］。根据《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）［4］，农用地估价分为农用地宗地估价、农用地基准地价评估、农用地征收价格评估等类型。其中，宗地地价和基准地价只反映农用地的经济价值，征收价格除经济价值外，还包含了部分社会保障价值。评估中对农用地非市场价值的忽视，使得占用农用地的成本过低，难以运用经济机制有效调控农用地非农化。如何全面核算农用地的价值成为农用地估价理论研究的重点和难点。

目前，理论研究多采用分部测算求得农用地各独立价值，再求和得到完全价值［5］。这种方法往往导致测算过程复杂，而且由于各类方法理论基础各异，缺乏统一的衔接接口，易导致估价结果失真，因此，有必要依统一的基础和方法进行农用地估价研究。白瑜等［6］从农用地自然形成的角度，对能值理论在农用地估价中的应用进行了探讨。本文从农用地预期收益的角度，运用能值理论测算其价值，为农用地估价提供参考。

2 基于能值理论的农用地估价

能值（Emergy）指某种流动或储存的能量所包含的另一种类别能量的数量，由美国生态学家H.T.Odum于20世纪80年代初提出［7］。因各种资源、产品或劳务均直接或间接的起源于太阳能，故一般可以通过能值转换率将不同种类、不可比较的能量转换成同一标准——太阳能值（solar emjoules，sej）。通过能值/货币比率（某区域全年能值应用总量与国民生产总值之比），可以将能值对经济的贡献程度用货币形式表示出来，为自然环境与经济社会物质流（或能量流）定量量度对接提供了有效途径。目前，能值理论及其分析方法受到国际生态、经济学界及政府决策者的关注，广泛运用于生态系统的价值［8］、环境影响评价［9］、可持续评价［10］等。

2.1 估价思路

根据马克思的地租、地价理论，地价是地租的资本化，本质是超额收益。若将农用地看作生态系统，根据生态系统服务功能理论，其超额收益为生态系统服务功能价值扣除全部有偿投入价值。进而，从能值角度，农用地价值可以通过产品或服务中包含的农地生态系统的无偿能值投入量来表征。

2.2 估价步骤

根据估价目的，确定估价范围、估价期日，进行实地查勘，收集相关资料（包括权属状况、经营状况、环境状况等），分析农用地生态系统服务功能，选定相关评价功能因子，计算能值流及自然环境系统无偿能值输入量，将能值转换为货币，再选用合适的收益还原法测算公式评价农用地价值。

2.3 评价因子的选取

1997年Costanza等发表了《全球生态系统服务价值和自然资本》一文，在国际范围内掀起了生态系统服务价值研究的热潮［11］。目前较有影响的从功能角度提出的生态系统服务分类是由MA提出的［12］，将生态系统服务分为供给、调节、文化和支持服务（表1）。MA分类体系较为贴切、明晰，可作为农用地估价中评价因子的全集。

表1 生态系统服务的类型Tab.1 Classification of ecosystem services

然而，不同类型、尺度的生态系统有着不同的服务功能。如种植普通农作物的耕地可不考虑休闲旅游功能，小规模的生态系统可不考虑气候调节功能，等等。农用地估价时应在生态系统服务功能分析的基础上，选择主要的服务功能作为评价因子。

2.4 计算公式

将生态系统中的能量流、物质流通过能值转化率统一为能值，从总产出能值中剥离全部购买能值得到自然环境系统的无偿能值投入，通过能值/货币比率将其转换为能值货币价值（宏观经济价值），再以一定的土地还原利率将未来一定年限的纯收益折现求和，即得到农用地价值。各参数计算方法如式1—4。

式1中，U为能值；m为质量；E为能量；Tr为能值转换率。

式2中，UF为年无偿能值投入；UTi为第i个功能因子年能值产出；UBj为第j种购买能值年投入；p为功能因子类别数；q为购买能值类别数。

式3中，A为年纯收益；Ru为能值/货币比率。

式4中，V为土地价值；R为土地还原利率。

3 案例研究

3.1 研究区概况

丹阳市位于江苏省南部，属长三角苏南经济板块，工业化、城市化进程迅速，农用地和建设用地之间矛盾较为突出，在长三角地区具有典型性。吕城镇运河片区为省级投资基本农田整理重点项目，2007年竣工。项目区南至向阳河、西至永丰河、东至浦河与陈巷河、北至丛杨、花龙村北界，总面积535.94hm2，总人口5947人，以种植稻、麦等为主，一年两熟。该地属北亚热带南部季风气候区，为河流冲积平原区。年平均气温15.0℃，常年日照2044.1h，年降雨量1021mm，无霜期221d。土壤类型主要为渗育型水稻土亚类，土种为灰砂土，土壤质地砂、粘粒比例适中，淋溶淀积作用较强烈，渗育层发育典型。

表2 年能值投入产出表Tab.2 Input-output table of annualemergy

表3 估价结果与类似区域农用地完全价值的比较Tab.3 Com parison on appraisal results and the full value of agricutural land in similar areas

3.2 数据和结果

本次估价选择了产品生产、调节大气、土壤形成、养分循环、调节洪水5个功能因子。利用收集的数据资料，并参考了相关研究成果，分别对上述功能因子进行测算（表2）。

研究区每年净增能值量合计4.98×1018sej/a，相应的能值货币价值为1.65×106＄/a，折合单位面积年纯收益2.14元/（m2·a）①按美联储公布2008年人民币兑美元年平均汇率6.94折算。，其中经济价值（农产品生产）仅占42％。若还原利率取丹阳市平均水平5％，收益年期取无限年，设定年纯收益和还原利率保持不变，则农用地单价为42.73元/m2。该估值是当前农用地征地土地补偿价格（仅考虑经济价值）21元/m2②根据《镇江市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（镇政发［2004］31号）规定，丹阳市征收耕地土地补偿费为14000元/亩。的2倍，与其他学者研究的类似区域农用地完全价值较为一致（表3）。

4 结论与讨论

本文从农用地服务功能（效用）角度，提出基于能值分析的农用地估价思路，阐述了评价的步骤和方法，给出了产品或服务的自然环境系统的无偿能值投入量的计算公式，以表征农用地价值。

江苏省丹阳市吕城镇运河片区主要有农产品的生产、调节大气、土壤形成、养分循环及调节洪水5种功能，每年净增能值量合计4.98×1018sej/a，估价结果为42.73元/m2，约为当前农用地征地补偿价格21元/m2的2倍。

在计算调节洪水功能因子时，由于数据资料的限制，仅考虑土壤蓄水，未能包含全部涵养水源，使得评价结果存在一定的偏差。另外，随着认识的不断加深，生态系统服务功能可能不局限于文中提及的分类，相应的评价因子应该随之拓展。

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