离婚诉讼中“按揭房”分割初探

杨 琴

（重庆大学 法学院 ，重庆 400044；重庆市酉阳县人民法院，重庆409800）

一、引言

“按揭房”一词最早是从香港传入内地，香港的按揭制度是从英美法上的一种典型担保“mortgage”发展而来的，按揭是香港人给 “mortgage”的译名。英美法上的“mortgage”，是指债务人将特定的财产权利转移给债权人以确保债权人的债权在约定期限内得到清偿的一种担保形式。在约定的期限内，债务人享有标的物回赎权。在债务已届清偿期，并且债权人给予债务人一定的付款宽限期，按揭人仍不清偿债务时，则债权人有权变卖或拍卖担保标的物受偿，或者向法院申请取消按揭人的赎回权，从而获得标的物所有权。虽然按揭是从香港移植而来，但其与中国大陆地区独特的背景相融合，形成了具有特定含义的法律术语、我国大陆地区的所指的按揭，指购房人将于房地产销售商之间的居地产买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与居地产商的法律行为。在我国大陆地区，按揭一般均须银行的介入，并且通过银行的介入促成房地产销售者与购房者的交易；因此扩大内需，促进国民经济的良性循环和健康发展。［1］而夫妻双方婚前购买的按揭房，婚后以共同财产偿还银行贷款，离婚时对房屋权属产生的纠纷，本文将以具体的案例对离婚诉讼中按揭房分割的问题进行分析。

二、案情介绍

2003年，张先生采用商业银行按揭贷款方式购买住房一套，房屋总价款为60万元，其中80%采用银行按揭支付。2004年开发商向张先生交付了房屋，同年开发商办理了房屋的权属证书并按照三方协议将权属证书抵押给了商业银行。2005年张先生与王女士登记结婚，婚后两人用共同的收入偿还贷款。2006年张某与王某因感情不合，协议离婚。而此时房屋价格已经上涨至80万。在分割财产时，双方就房屋的性质及溢价部分的处理发生分歧，张某认为该房屋系自己婚前购买，应为个人财产溢价部分也应归其所有；王某认为该房屋按揭系为婚姻存续期间双方共同清偿，该房屋应为夫妻共同财产，溢价部分也应为夫妻共同财产，双方形成争议，诉至法院。案件审理过程中有三种意见，一种意见认为按照婚姻法中关于夫妻共同财产的规定，一方的工资、奖金为夫妻共同财产。虽然该房屋为甲婚前所购买，但是因为该房屋由双方婚后共同居住使用，且用夫妻共同财产还贷，而且还款时间跨越婚姻的存续期间，即在婚后仍需偿还银行，那么，该房屋理应成为夫妻共同财产，甲、乙各拥有该房屋的一半产权。另一种意见认为应认定该房屋应为一方的个人财产。婚后配偶一方参与共同贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为购房一方的个人债务，对婚后用夫妻共同财产归还的部分贷款，应返还一半给配偶一方。第三种意见认为依据最高人民法院《关于适用＜婚姻法＞若干问题的解释（二）》第21条规定：“离婚时双方尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。”［2］按揭贷款购买的房屋在贷款未还清前就属于司法解释中说的“尚未取得完全所有权的房屋”。

三、本文的主要观点

（一）判决房屋归张所有并不影响银行抵押权的实现

依物权的取得规则，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，而依《物权法》第6条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”即不动产物权以登记为其生效要件，本案中2004年开发商已向张先生交付了房屋，同年开发商办理了房屋的权属证书并按照三方协议将权属证书抵押给了商业银行。故该房屋产权应为张先生个人财产无疑，婚后共同偿还贷款的行为并不会改变该房产为张先生个人财产的性质。同样，作为不动产的房屋自登记之日起权利人就取得了房产的所有权。虽然按揭房屋上存在银行抵押权，但这并不影响按揭房屋作为个人财产或共同财产进行权属分割。此外，因为已经有了房屋对于银行债务作充足的抵押担保，所以判决夫妻任何一方作为名义还款人，都不会影响银行的信贷利益。如按《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定，按揭年限动辄十年、数十年不等，也不利于纠纷的定纷止息。对此《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》第六条及重庆高院2007年11月的《重庆市高级人民法院当前民事审判若干法律问题的指导意见》第30条也是持支持态度［3］。故本案中，张某通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系已经事实上继受取得了该房屋的所有权。判决房屋归其所有并不影响银行抵押权的实现。

（二）对婚后共同偿还贷款行为的认定

所谓债务是指在债的关系中，一方根据法律规定或者当事人的约定所负担的应当向对方为一定给付的义务。而在夫妻关系存续期间，在未实行财产分别所有的情况下，双方不论是对房屋进行修缮、装修、原拆原建还是偿还贷款，都是基于保持房屋的所有权并扩大其交换价值为目的，一方对另一方婚前房屋的还贷行为显然出于提升家庭共同生活水准为出发点，一方婚前购置房产，婚后无论是双方共同偿还贷款还是其个人偿还贷款，在夫妻财产婚后共同所有的情况下，其用共同收入偿还贷款的行为应认定为夫妻间的帮助行为。而不宜认定为债权债务，对于用共同收入偿还贷款的部分宜一人一半。

（三）溢价部分的处理

我们先来看看作为一方个人财产溢价部分归一方所有与溢价部分作为夫妻共同财产有怎么样不同的法律后果。假设甲乙二人同一单位工作，工资数额相等，月均5000元。甲婚前以个人名义购买房屋用于双方共同居住，价值50万，其首付10万，第二天两人结婚，婚后其个人工资全部用于偿还贷款，乙的工资用来支付双方所有生活开支（假如并无剩余）。甲每月偿还贷款5000元，则每年偿还6万，七年后偿还完全部贷款40万元，此时房屋增值至100万元，两人离婚。如果我们在分割财产时按照上述方法进行，则：甲将偿还贷款40万元本息数额相加总数假如50万元的一半，即25万元分给乙，房屋归甲所有。则七年时间，乙工资收入42万元，现剩余25万元；甲工资收入也是42万元，其剩余一房屋，价值100万元，减去其婚前个人首付10万元，再减去支付给乙的25万元，则其剩余部分为100－10－25＝65万元。同样的工资收入，离婚后个人财产却存在巨大差异，只因为一方把工资用于偿还个人婚前房屋的贷款，而另一方将工资用于家庭共同消费。果真如此，若有可能，则每个人都希望婚前购置个人房产，婚后逐步偿还，而以对方的工资收入来维持家庭生活的正常需要了。但婚后房屋的增值是在婚后共同偿还贷款的数额加上婚前首付而来故本案中溢价部分的处理应按夫妻关系存续期间共同偿还贷款的数额在总溢价数中所占的比例一人一半为宜，对于溢价部分的其余部分王女士无权要求分割［4］。

［1］王飞．离婚中按揭房产分割法律问题研究［EB／OL］．西祠胡同网站，http： ／／www．xici．net／b990825 ／d69944236．htm．

［2］杨大文，龙翼飞主编．婚姻家庭法学［M］．北京：中国人民大学出版社，2006．149．

［3］裴斐，杨玉珍．房屋权属登记时间对夫妻共同财产认定的影响 ［J］．成人高教学刊，2006 ，（6）．

［4］韩焕玲．论婚前按揭房增值部分的性质及归属 ［J］．消费导刊，2008，（4）．