各省商品住宅市场集中度比较

□文/王斯亮 王鹤翔

各省商品住宅市场集中度比较

□文/王斯亮 王鹤翔

本文针对各省（自治区、直辖市）2007年的截面数据样本，利用赫芬达尔-赫希曼指数（H H I）测算各地区的商品住宅市场集中度。结果表明，西部经济欠发达省份与东部发达地区省份相比，商品住宅市场集中度明显较高，市场竞争性较低，竞争环境较差；并为提高商品住宅市场竞争性、改善市场竞争环境、提升市场竞争水平提出合理化建议。

商品住宅市场；市场集中度；赫芬达尔-赫希曼指数（H H I）

引言

中国的住房体制改革肇始自改革开放初期，以邓小平1978年、1980年关于住宅问题的谈话提出“出售公房，调整租金，提倡个人买房建房”的改革总体设想为开始的标志。历经30余年的持续深化，特别是自1998年7月发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出停止住房实物分配以来，我国的商品住宅市场已经得到了充分的发展，竞争格局明显。然而，由于经济和社会发展的条件和水平的不同，各地区在商品住宅市场的结构和发育程度上也存在明显差异。

市场结构是指一定行业的企业间及企业与消费者之间关系的特征和形式，由市场主体、市场格局和市场集中度三个要素组成，其中市场集中度是最基本的要素。房地产业特别是商品住宅业的市场结构关系到整个市场的运行情况和健康程度，从而影响到国家的经济发展和社会稳定。因而，将我国的房地产业特别是商品住宅业调整并维持在一个良性的市场结构下至关重要。

目前，国内学者对此方面问题的研究主要集中在对房地产业市场集中度的分析、市场结构优化、市场垄断程度衡量、市场垄断性的分析等方面。杨承坤以经营收入水平为基准、以产业集中度为指标，测算了全国2000～2006年房地产市场集中度情况，并分析了其变化趋势，指出我国的房地产业市场集中度仍然很低；吴拯通过对我国房地产业市场结构的实证分析，认为我国房地产业的现状是竞争过度和房地产企业的盲目过度进入；李宏瑾通过对我国房地产市场的勒纳指数的测算，认为我国房地产市场垄断程度相当严重，今后应当继续促进房地产市场竞争；李连光认为我国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场，并使用S-C-P范式研究我国房地产业组织问题，同时对如何拆分垄断提出了自己的建议。然而，目前分地区对比研究我国房地产业市场结构的成果并不多见。同时，房地产市场是一个包括土地使用市场、房产市场、房地产资金市场、房地产劳务市场等在内的概念，一些学者在具体测算房地产业的市场结构时，对这一概念把握的并不严谨，利用的数据往往只能反映出房产市场甚至是商品房市场的情况。

本文通过测算各省（自治区、直辖市）商品住宅市场的赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）来比较分析各地区的市场集中度，以求对全国及各地区的商品住宅市场结构有一认识。

一、市场集中度与赫芬达尔-赫希曼指数（H H I）

表1 2007年中国各省（自治区、直辖市）商品住宅市场H H I值

图1 2007年我国各省（自治区、直辖市）商品住宅市场H H I值及排序

（一）市场集中度的含义及衡量指标。市场集中度是衡量产业组织市场结构常用的指标，具体来讲，是通过对整个行业的市场集中程度的测量来量化衡量企业的数目和相对规模的差异，它是决定市场结构最基本、最重要的因素，集中体现了市场的竞争和垄断程度。一般情况下，市场集中度越高，厂商的市场支配力越大，市场的可竞争性越低、竞争环境较差，当少数厂商的市场占有率高到足以影响市场竞争的本质、乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则，而市场进入门槛又高不可攀时，就形成了垄断；反之，市场集中度越低，厂商的市场支配力越小，市场就会具有较强的竞争性、竞争环境也较好。

衡量市场集中度的指标主要有产业集中度（CRn）、赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）、洛伦兹曲线、基尼系数、逆指数、熵指数等，其中以产业集中度与赫芬达尔-赫希曼指数运用的最为广泛。结合商品住宅市场的实际情况，本文采用赫芬达尔-赫希曼指数作为衡量市场集中度的指标。

（二）赫芬达尔-赫希曼指数（H H I）。赫芬达尔-赫希曼指数是一种测量市场集中度的综合指数，是指一个行业中各市场竞争主体所占行业市场份额的平方和。其公式为：

其中，Xi为第i个企业的规模（销售额），X为市场的总规模（销售总额），Si为第i个企业的市场占有率（市场份额），n为该行业市场内的所有企业数。

一般而言，HHI值介于0与1之间，但通常的表示方法是将其值乘上10，000而予以放大。同时，HHI值越大，表明市场集中度越高，反之亦然。

二、各省（自治区、直辖市）商品住宅市场H H I值的测算

（一）基本假设和商品住宅市场H H I值计算公式。根据赫芬达尔-赫希曼指数的计算公式，只有具备每个房地产开发企业的销售额，才可以精确计算出商品住宅市场的HHI值。显然，根据现有的统计资料无法获得所有需要的数据。因此，本文设定假设对此作简化处理。

由于我国对房地产开发企业实行的是分级管理制度，即根据企业的注册资本、经营年限、近年投资额、专业人员数量等情况给予企业相应的资质等级。在我国，房地产开发企业划分为一级、二级、三级和四级四个资质等级。由于相同资质等级的房地产企业具有相似的开发实力和竞争力，故本文进一步假设：在某地区，相同资质等级的房地产企业之间的所有条件都是相同的、是无差别的，它们具有相同的竞争力，在市场中拥有相同的市场占有率。故商品住宅市场的HHI值的计算公式可以采取下面的步骤进一步变形为：

其中，X为商品住宅市场中各房地产开发企业的销售总额，Xj（j＝1，2，3，4）分别为市场中一级、二级、三级、四级房地产开发企业的销售总额，Sj（j＝1，2，3，4）分别为市场中一级、二级、三级、四级房地产开发企业的个数。

（二）各省（自治区、直辖市）商品住宅市场H H I值的测算结果。根据上文提供的商品住宅市场HHI值的计算公式（2），本文选取《中国房地产统计年鉴（2008）》提供的2007年中国各省（自治区、直辖市）的分资质等级的房地产开发企业数量、分资质等级的商品住宅销售额两组面板数据，对各省（自治区、直辖市）的商品住宅市场的HHI值作一测算，结果如表1所示。（表1）（备注：基于通常的表示方法，H H I值已作扩大10，000倍处理）

（三）对测算结果比较分析。为了便于直观地比较分析，将2007年各省（自治区、直辖市）商品住宅市场的HHI值排序，并绘制出柱状图，如图1所示。（图1）可以看出，大多数地处东部经济发达地区省份的商品住宅市场的赫芬达尔-赫希曼指数比较低，如江苏、山东、广东、浙江、辽宁等；而地处中西部经济欠发达地区省份的商品住宅市场的赫芬达尔-赫希曼指数比较高，如西藏、青海、宁夏、新疆、云南等。

由于赫芬达尔-赫希曼指数的值与市场集中度具有正的相关性，因此可以看出，东部经济发达地区省份的商品住宅市场集中度比较低，市场的竞争性比较强、竞争环境也比较好；中西部经济欠发达地区省份的商品住宅市场集中度比较高，市场的竞争性与东部地区相比较弱、竞争环境较差。由此可以说明，某地区商品住宅市场竞争性的强弱及竞争环境的好坏同该地区经济发展程度的高低具有密切的相关关系。这种关系可以具体解释为：当某地区经济发展程度较高时，市场对商品住宅的需求较高，会吸引较多的房地产开发企业进入该地的商品住宅市场进行投资开发，市场的竞争性随之增强、竞争环境随之改善，继而又会对经济的健康快速发展起到带动作用；反之亦然。这是一个循环的作用过程。

三、结论及政策建议

从我国30多年来住房体制改革的过程和成果来看，住房体制改革对于改善城镇居民的居住条件、促进房地产及相关行业与市场的发育起到了极大的推动作用，虽然也产生了诸如财富差距的扩大、地区差距拉大、居住区分割现象加剧等种种问题，但住房制度的市场化改革的大方向应该受到完全肯定。

我国社会主义市场经济发展的实践证明，房地产业具有经济和民生的双重属性，一方面房地产业是国民经济的重要支柱产业之一，直接或间接影响下游几十个行业的发展；另一方面“住”是人民生存和生活的衣食住行四大基本需求中的一个重要需求。商品住宅业是房地产业的一个基本组成部分，而商品住宅市场的存在主要是面向广大城镇居民提供住房，满足基本的住房需求。因此，商品住宅业的民生属性更为显著，其发展应对社会福利的提高和民生的改善起到促进作用。同时，由于商品住宅市场必然具有市场竞争不完全的性质，或者说，市场中存在垄断力量，这种垄断力量的存在必然会造成社会福利的损失，对民生的改善起到消极作用。

从本文上述对中国各省（自治区、直辖市）商品住宅市场的实证分析来看，我国各地区的商品住宅市场的竞争环境尽管有好有坏，但不可否认的是，每个地区商品住宅市场的竞争性都是不完全的、都存在一定的垄断力量。因此，应采取相应措施消除或者减弱这种垄断力量，促使商品住宅市场向完全竞争性的方向发展，以此来避免社会福利的损失，同时更好地改善民生，将房地产市场特别是商品住宅市场的民生属性发挥好。对此，各省（自治区、直辖市）可以从以下方面进行政策的制定和调整：

（一）采取综合措施，提高居民收入。商品住宅业的经济属性决定了商品住宅市场的供需关系本质上要受到市场法则的调节。在这个市场法则下，以城镇居民为主的购买主体的收入水平是决定商品住宅市场的交易情况的重要因素，这点从前文中对中国各地区的商品住宅市场集中度的比较即可以看出，由于西部欠发达地区在城镇居民收入水平上整体低于东部发达地区，因此西部地区商品住宅市场总体交易情况不如东部地区活跃。这是因为城镇居民收入水平的提高可以在某种程度上扩大城镇居民的住房需求，从而活跃本地区的商品住宅市场，吸引更多的房地产开发企业前来投资建房，由于厂商数量的增加是增强市场竞争性的一个重要诱因，因此具有更多房地产开发企业的商品住宅市场的集中度会得到减小，市场的竞争环境会得到改善、市场的竞争性得到提高。所以，中央和地方各级政府都要采取综合措施提高居民收入，借以活跃商品住宅市场，这点对西部欠发达地区的省份尤其重要。

（二）规范土地利用，调整土地出让模式。拥有从土地市场获取的土地是房地产开发企业从事商品住宅开发的前提和必备条件。随着工业化和城镇化进程的加速和出于保护耕地的考虑，用于商品住宅开发的土地资源的稀缺性日渐突出。从某种意义上来说，土地资源的稀缺性是造成商品住宅市场垄断力量存在和竞争不充分的重要诱因，一些实力雄厚的房地产开发企业更有优势去拍得稀缺的土地，而实力稍弱的开发商在对土地资源的竞争中明显处于弱势地位。由于可供开发的土地资源量是基本固定的，因此，可以从调整土地出让模式方面着手，各地方政府通过控制大规模地块的整体出让、改为小块拍卖出让的模式向开发商配给土地。但是，由于这种分散开发的模式容易导致资源的浪费和效率的损失，因此，应结合不同地区的实际情况适当采用。对竞争性不足的西部欠发达地区的省份来说，采用这种方式可以挖掘本地区的商品住宅市场投资潜力、满足更多房地产开发企业的投资需求，同时，可以发挥市场的选择机制，使较多的房地产企业在市场中竞争，优胜劣汰，一些条件好、信誉高、产品质量好的企业可以在本地生存下来，这样又可以改善本地商品住宅市场的竞争环境。而对竞争相对充分的东部发达地区的省份来讲，由于商品住宅市场的开发程度较高，所以不宜过度采用这种土地出让模式。

（三）房地产开发企业应积极采取措施，提高自身实力，提升自身资质等级。我国推行的房地产开发企业资质管理制度规范了房地产开发企业经营行为、提升了房地产市场的开发水平。显然，高资质等级的开发企业与低资质等级的开发企业相比，在商品住宅市场中占据绝对的优势地位。这种资质壁垒相应地会在市场中所有房地产企业之间诱发另一种形式的垄断力量。客观地来讲，这种垄断力量的存在对于我国商品住宅市场的发展是有利的，由高资质等级的开发企业进行商品住宅开发，在各个环节都会展现出较高水平，能使得市场的整体开发水平有所提高。因此，促进商品住宅市场竞争环境的改善和竞争性的提高的最终目的应是使尽可能多的相似的高资质的房地产开发企业在市场中自由地竞争。所以，从房地产开发企业自身来讲，应采取积极措施提高自身实力和水平，增强自身的竞争能力，争取进入更高资质等级的企业之列。同时，由于参与竞争的市场主体的竞争实力都比较强，可以营造出一种高水平的竞争模式，从而有力地避免了低水平下的无序竞争。

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F293.35

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重庆大学建设管理与房地产学院）