国有企业所属住宅小区物业经营管理浅析

2010-02-14张亚平

中国煤炭 2010年1期

关键词：物业公司住宅小区物业管理

张亚平

(西山煤电集团公司东曲矿,山西省古交市,030200)

★煤炭科技·地面工程及管理★

国有企业所属住宅小区物业经营管理浅析

张亚平

(西山煤电集团公司东曲矿,山西省古交市,030200)

对国有企业物业管理在发展过程中遇到的突出问题进行了分析,剖析了问题产生的原因,指出国有企业所属住宅小区物业公司向社会正规物业公司转变的必然,在借鉴国内先进物业管理经验的基础上,提出了适应国有企业物业管理发展的经营管理实施建议。

物业管理转变思路国有企业

改革开放以来,随着我国经济的迅速发展,国有企业在自身发展稳步进行的同时,给职工的生活水平带来了翻天覆地的变化,职工们在物质条件逐渐充裕的情况下,对生活环境有了更高层次的要求,所以许多国有企业便把改善职工居住生活环境作为关心职工的一项福利来做,并逐步成立了自己的物业管理部门。

1 国有企业所属住宅小区物业经营管理的现状

由于国有企业职工住宅只有房屋所有权,没有房屋土地和其公共部分土地使用权,住宅土地和其公共部分的土地使用权、公共设施设备的所有权都属企业本身所有。因此,一般国有企业会把这种所谓的物业管理部门统一放到整个企业的后勤管理系统下,与房产、水暖、治安、绿化等其他职能部门并存。虽然被称作物业公司,但实际上只是负责电费收缴和小区环境卫生清扫等工作,从正规意义上来说不属于国家《物业管理条例》中所界定的物业公司。此类物业公司既不能对物业实施专业管理,更不能自主经营和收取管理费用。

2 国有企业所属住宅小区物业管理在发展中显现出来的共性问题

由于企业内部的物业公司在以往许多年的发展过程中都是依附于企业生存,但是自从2004年国家提出国有大中型企业主辅分离、辅业改制这一改制方案时,我们就应该清醒的认识到,主辅分离、自负盈亏是大势所趋,是国有大中型企业发展的必经之路。因此,认清国有企业物业公司在多年管理中逐步显现出来的共性问题是今后发展的关键。

2.1 历史形成的“公家”观念

国有企业职工住宅都归“公家”所有,福利性质比较强,从维修房屋、疏通管道到美化环境、增添设施都是由“公家”出面解决,这种观念在许多国有企业内沿用至今。物业公司作为后勤服务单位,如果从企业内部分离出来自负盈亏时,职工长期以来形成的观念一时很难转变,难以接受现行物业管理的各项费用,再加上都是本单位的老职工、困难户,各项费用的收缴一定会成为一个大问题。所以,尽早转变住户的思想观念是问题关键,也是国有企业物业公司成功转型的一个重要因素。

2.2 “体制不顺”导致许多工作都难以推进

物业公司在企业内部没有“享受”到应有的待遇,所以物业公司一直处于“弱势”地位,与本应在物业管理下的房产、水暖、绿化、治安等部门形成平级兄弟单位。面对搭建违章建筑、饲养家禽、破土种菜、堆放物品,甚至砸门和破墙出入小区等与物业管理相违背的事情,物业公司却没有权利管,仅有说教的权限,而没有处罚权限。致使许多工作难以开展,经常出现扯皮、推诿现象,虽说有后勤部门统一监管,但因体制不顺,成为多年来一直困扰国有企业住宅小区物业管理的难题。

2.3 落后的费用收缴方式

目前,许多国有企业物业公司收取各项费用时仍然沿用以前的“上门收费”方式,而且不收取物业费、电梯费等其他相关费用。小区住户的电费、水费都是上门抄表计算收费,这样既浪费人力、物力,更重要的是收费率达不到要求,而且经常会出现住户“逃费”现象,导致企业每月需要补付亏空的水电费。如果不改变现有的收费方式,物业公司从企业分离出来后将很难生存。

2.4 国有企业物业“滞后”的服务

由于企业内部物业公司的工作人员大部分是正式工,领的是“死工资”,所以干多干少一个样,久而久之形成“大锅饭”的局面,吃不饱也饿不死,没有工作积极性,服务质量自然就得不到保障。如果带着这样的服务质量和状态与国企分离,那么国企这样好的“东家”是很难再找到的。

以上几点是总结国有企业住宅小区物业管理过程中发现的一些较为突出的共性问题,也是一直以来阻碍国有企业物业发展的重要因素。

3 对国有企业所属住宅小区物业管理中存在问题的几点建议

3.1 理顺国有企业内部物业管理体制,赋予物业公司应有的职权

国有企业内部体制不顺是阻碍物业公司发展的根本,俗话说,治标先治本,本乃万物之根,即为根,那就说明它根深蒂固,如果这个根长的位置不对,那就需要下大力气将它连根拔起。现在国有企业内部的物业管理体制就需要上级领导下狠心进行理顺。首先,应赋予物业公司应有的职权,将房产、水暖、绿化、治安等部门归属到物业管理旗下,由物业公司统一进行管理;其次,应明确各部门职权,使其既相互关联又相互制约,使物业公司真正发挥出物业公司的作用。

3.2 转变物业管理经营模式,逐步走向正规

随着职工生活水平的不断提高,以往的物业经营模式逐步被现代化、多元化的物业经营模式取代。高科技产品跨入人们的视线,电费、水费、暖气费的收缴可以通过安装磁卡表,统一到物业公司购买,这样一来,既节省了人力、物力,又能通过仪表控制,达到提高收费率的目的。同时,还要不断拓宽服务领域,成立专业的修缮服务队,对小区临时出现的问题可以进行及时的维修。如:房顶漏雨、下水不通、公共设施损坏等问题,物业公司都可以在第一时间解决。

3.3 实行分片承包管理,建立奖罚机制

把住宅小区内的清扫、绿篱、公共设施及其他服务地点,按照面积大小划分成若干小区,让专人进行承包管理,并把工资分配权交到承包人手上,允许他们对工资进行二次分配。由物业公司统一对承包人进行绩效考核,先奖后罚。

4 其他亟待解决的问题

4.1 集贸市场问题

虽然这几年国有企业对职工住宅小区管理做了大量的工作,投入大量资金对小区环境设施等方面进行建设,使小区整个面貌有了明显的改变,但是还存在着许多的不足,特别是许多国有企业的住宅区与工业区没有形成分割,也没有专门的商业网点,因此流动人口多、游商小贩多、交通便利的路边,就形成了“马路市场”,这种没有独立、规范的集贸市场,给小区管理带来一定的难度。

4.2 小区内停车难、停车不安全的问题

随着职工生活水平的提高,购买私家车成为许多家庭消费的首选,但有限的小区空地面积显然已经不能满足住户停车的需要,车辆乱停乱放现象日益严重,今后车辆还会快速增加,小区停车难、停车不安全的问题已成为物业管理公司的一个难题。