国有企业住房制度改革探讨

张玉琴

(西山煤电集团公司东曲矿,山西省古交市,030200)

★煤炭科技·地面工程及管理★

国有企业住房制度改革探讨

张玉琴

(西山煤电集团公司东曲矿,山西省古交市,030200)

对国有企业住房矛盾加剧的现状和原因进行了分析,阐述了住房制度改革的重要性和意义,提出了解决住房矛盾的四个对策。

住房制度改革 重要性和意义 对策 国有企业

住房是人民群众日常生活中的一件大事,实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺,优质住房和社区是改善人类生活条件最有效和最直接的方式,保持适宜的居住条件是家庭成员健康发展的必要条件,同时也是社会文明和文化发展的必要条件,不良的居住条件会带来疾病、犯罪等一系列社会问题。因此,住房不是一般消费品,住房消费要充分体现社会的公平与正义,体现“以人为本”思想。

1 住房矛盾加剧的现状和原因

20世纪90年代以来,我国每年的住宅投资增加了10多倍,而住房的矛盾却不断加剧。因此,必须认真反思我国的住房制度。

(1)住房长期采取隐性分配,实物分配,使之与工资挂钩有很大困难。各单位、各部门建房资金来源五花八门,有留利,有折旧基金,有计划拨款安排等等。如果把这些资金摊入工资,整个会计科目都会改变,一些盈利企业因此可能变成亏损了。从一定意义上说,劳动力便宜实际上是个假象,只看到表面上几百元的工资,没看到包福利、包医疗等待遇。如果住房补贴不能进入工资,租金就不可能达到足够合理的水平,更谈不上买房,房改也就难以进行。

(2)实物分配造成部门、行业、机关之间住房资源不平衡。有的单位钱多、地多,有的单位过去盖房子盖得多,这种结构差别、资源不平衡是房改的一个巨大障碍。从个人来说,也是完全不平等的,同样的经历,在分到不同单位之后就可能是天壤之别。其实,国有单位的住房资产是属于全体职工的,因为这是统一扣除该给职工的工资后建造的;新企业的住房条件好,是因为老企业积累得多,负担得多,因为新企业不是从天上掉下来的,企业状况的好坏都是变化的。房改就是要尽量消除这种不合理的差别,使有相同资历和贡献的人能够基本上享受到同样的住房待遇,所以怎样改变目前住房资源不平衡的格局,实行公平合理的住房补贴,就成为房改面临的相当棘手的一件大事。

(3)租售房价不成比例。这个比价也是一种客观规律,不去遵循就会受到惩罚。例如,不提租就没人愿意买房,提租不到位,售价就难到位,在这种情况下,低价售房是必然的。道理在于,买房一次性付款可以平均分摊到折旧期内每个月,与租房价格具有可比性,老百姓越算账越发觉租房太便宜,越不会去买房子。合理的租售比价应该是1: 100～150,即出售价1000～1500元/m2,那么每月租金应在210元/m2以上,还有种办法就是按照实际成本来算出合理的月租金,结果不会相差很大。

(4)社会化跟不上商品化。住房还是单位所有,没有解决企业办社会问题,也没有解决住房资源结构不平衡现象。国家出资办的企业,后来形成的所有资产包括住房还应是国家的,如果说售房资金归单位所有,那就无法社会化,货币化分配住房也就遥遥无期。当然,这里面的历史因素要考虑,在实物形态上基本不调整,但在价值分配上要考虑公平和效率,要完全体现按劳分配,所以,给现在住户的产权是要仔细研究的。

2 住房制度改革的重要性和意义

(1)我国以前的住房体制有许多缺点,从几个统计数据就可以看出来。在发达国家,城镇居民的平均住房消费约占生活费支出的20%～30%,从全世界平均来看,大体上略低于发达国家的平均水平,住宅和房地产业创造的增加值在国民生产总值中占10%左右,很少有其他产业能有这样大的规模。但在我国有关的统计资料中,城镇居民住房消费比重却没有这么高,只占居民生活费支出的3%左右。在国民生产总值中,住宅业的贡献也不超过2%。实际情况是这样吗?不是,这是一个假象,由于国家对住房进行暗补,住房价格扭曲,造成了国民经济核算中对住宅和房地产业所创造增加值的低估。在实际的经济过程中,城镇居民住房消费由国家和企业通过统一建房、拨款管理、免费维修等多种形式隐性支出,这笔消费资金没有进入个人收入,也没有表现为城镇居民个人消费支出,所以在有关的统计资料中没有反映出来。但在我国农村,农民的住房消费比重较高,消费结构比城镇居民要合理,城市越大,住房价格扭曲越大,假象越严重。

(2)由于住房不进入市场,城镇居民住房消费长期依赖国家和企事业单位,城镇居民不可能自愿动用个人收入于住房。个人积累部分不愿用于住房消费带来一系列问题,从经济上来说,导致与住房建设相关的产业落后,从而进一步制约其他消费品的生产,影响经济增长速度。我国居民在吃的、用的方面,许多项目已经接近或超过世界先进水平,但在住房方面却比较落后,本来应优先发展的住宅业没有得到应有的发展。就是说,和彩电、冰箱的普及程度相比,和交通、通信的发展速度相比,城镇住房建设的发展速度要慢得多。住房发展慢带来很多问题,住宅业直接、间接地涉及40多个行业部门,如果住宅业没有大的发展,这些行业就很难有大的发展,这也是造成国民经济结构不合理的一个重要原因,所以住房问题不仅是改善人民居住环境的需要,也是国民经济良性循环的需要。

(3)住房制度本身也确实到了非改不可的地步。国家包下来的办法弊病很多,国家、企业、个人都有很大的负担,同样一定量的资源,采用传统的办法就会发生许多浪费。首先,建房的计划决策就可能是盲目的,建房多的单位并不一定是最急需的单位。其次,建房的过程中,从征地拆迁到设备安装,每一个环节都可能因为官僚主义、循私舞弊而提高成本、降低质量。因为这是公家的工程,又没有什么监督办法,有办法也监督不过来,因为公房建设的项目多得不可计数。第三,房子盖好以后闲置的比率和时间也十分惊人。由于福利分房是无偿的,不要白不要。有的人不仅住一套,还要占一套;有的人还要为未成年的儿女占房;有的人出国了、到外省外市工作了,房子还锁起来,这是非常不合理的。第四,对政府和单位不但是经济损失,精神上也是负担。机关、企事业单位“办社会”,住房是大头。没房子分发愁,有了房子分不下去更发愁,房子一两年分不出去是常有的事,而且分房没有明确统一的标准,随意性很大,因为实物分配从道理上讲要考虑许多因素,不可能只按一个标准,别说有私心,就是拿计算机管理也不可能完全公平地排出谁先谁后。特别是房子本身有差别,要靠实物分配方式,综合平衡各种因素,达到合理、公平、有效率地分房是不可能的。

3 解决住房矛盾的对策

简单地说,房改的核心内容就是行政从实物分配转变为货币分配。实物分配的特点是行政决策、要确定指标、一次性支付;货币分配的特点是市场决定、不确定指标、连续均匀地支付,仅只比较这些特点,看不出多少本质的差别。改革的目的是减少实物分配引起的资源配置失误、闲置浪费,解决造价下不来、质量上不去等一系列问题,杜绝住房方面的贪污腐化、以权谋私,更公平合理地分配收入,更好地满足人民群众对住房的实际需求。

(1)存量按照工龄补偿。住房的货币化分配,要体现按劳分配、效率优先、兼顾公平的原则。多年来我们都强调按劳分配是我们整个社会分配的主要原则。过去长期搞实物分配,老职工工资中的住房消费含量不足,被统一扣除的那部分钱用于公有住房建设,形成了住房的存量资产。为了使过去参加工作的职工都能适应市场经济下的货币分配方式,必须解决他们积累不足的问题,这就是我们所说的存量补贴。所谓存量补贴,就是将全部公有住房按现值评估后,根据工龄职级对职工给予一次性补偿,是用记账的形式为每个职工建立的住房基金。存量补贴的基础是现有住房资产,不是现金,绝大部分是用于抵交购房款或房租,但是也有一部分要变为现金。存量补贴变为现金,大体上有四种来源:一是职工买自住房用现金、增量补贴及公积金、贷款支付的部分;二是职工买别人腾空的公房用现金和增量补贴及公积金、贷款支付的部分;三是公房出租后收取的货币租金扣除维修管理部分的费用;四是公有住房被拆迁时获取的拆迁补偿费和土地收益。需要用现金支付的存量补贴,主要是用于职工购买非公有住宅或租用商品房。

(2)增量分步理入工资。增量补贴的实质是一种对在职职工发放的工资或津贴。因为今后不再有暗补,不再搞实物分配,每个职工的衣食住行都要从个人工资收入中来安排,所以现在国家和单位每年用于住房建设的资金以及维修管理方面的支出,都要摊入工资。考虑到过渡的必要性,近期先采取提高公积金的办法,然后待条件成熟后再发给现金。现在有的地方把增量资源用于发放一次性补贴,即给那些住房不达标或没有住房的人发补贴,与新的工资制度还没有接轨,因此不以理入工资为目标,将来可能会有这样或那样的麻烦。举个简单的例子,今天的干部职务是科长,明天就可能提到副处长,今天的住房达标了,明天就又不达标了。区别职工有房无房、达标未达标来发放一次性补贴,还需要保留过去实物分房的那一整套审批和计划体系。另外,从管理和财务核算的角度来看,成本也非常之大,因为你很难清楚掌握处于流动变化状态的干部职工及其住房的真实情况。

(3)统筹调整租售价格。租售价格客观要求必须成比例,因为它们都是要收回住房的建设和维修成本,形成的基础是一致的。如果租金水平过低,就会制约住房的出售,所有租金都要参照售房价调整到一定高度。有人担心承受能力,关键是处理好各类过渡办法。租售价是拦河坝,补贴是水,扣除一定的差,那么筑多高的坝就能蓄多高的水,租售价提起来了,才有可能给职工更多的存量补贴。有人感到补贴和价格两相抵销,提价不是多此一举吗?当然不能这么看,因为大家住房面积不同,多住房的人实际上缴的钱少。另外,还有许多高收入的个体户、三资企业员工也同样享受国家本应给予国有职工的补贴。租售价提到成本价、市场价水平,才能客观反映住房资源的稀缺性,减少浪费,提高配置效率,才符合社会主义市场经济的规律。

(4)多种支付方式并存过渡。采取上述几种措施之后,在过渡时期内职工买房、租房可以动用的资源有多种形式。首先,还要像过去那样使用工资缴纳一部分费用;其次,可以使用公积金(包括增量补贴);第三,可以使用存量补贴;第四,可以申请政策性住房贷款;第五,可以申请商业银行的抵押贷款。对于困难职工和特殊情况的居民,还可以考虑另外给予减、免、补的政策,全部住房资金可拿出10%用于这种支出。

2004年3月正式施行的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定地方人民政府应当在国家统一政策指导下,根据当地经济社会发展的实际情况,因地制宜,建立城镇最低收入家庭廉租住房制度,并提出廉租住房制度建设坚持以财政预算安排为主,多渠道筹措资金。鉴于2009年以来房地产业存在的问题仍然有待进一步解决,今年的政府工作报告在这方面论述得更为具体,提出“要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房,建立健全廉租房制度和住房租赁制度”。

当前的房地产市场已经积累了许多结构性的矛盾,单纯依靠调控市场和引导非国有房地产企业恐怕无法实现上述政策目标,因此政府重新介入房地产市场,以适量的公有住宅调节和完善供给结构,进而调控市场显得十分必要。就解决中低收入家庭住房需求而言,政府以大量公有住宅重新介入房地产市场尤为重要。以廉租房建设为例,目前仍处于起步阶段,资金渠道不落实、不稳定,保障方式不完善,覆盖范围比较小,地区间进展不平衡。

所以要缓解居民住房困难,不断改善住房条件,正确引导消费,逐步实现住房商品化,发展房地产业,从改革公房低租金制度着手,将现公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度,由住户通过商品交换(买房或租房),取得住房的所有权或使用权,使住房这种特殊商品进入消费品市场,实现住房资金投入产出的良性循环。

[1]郭树清.住房制度改革的思考和讨论[N].《中国改革报》

(责任编辑 宋潇潇)

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张玉琴(1974-),女,毕业于山西省委党校。