高校学生公寓物业管理服务指瑕

牟华清

[摘要]在后勤社会化大背景下，目前很多高校的学生公寓通过引进物业管理企业进行管理。在物业服务合同中，学生虽然并不是缔结合同的一方主体，但其基于承租人的资格在物业服务合同处于非业主使用人的法律地位。具有独立的存在意义。物业管理企业在违反安全保障义务和擅自闯入学生宿舍的情况下应该承担侵权责任。

[关键词]物业管理；非业主使用人；安全保障义务；侵权责任

中国分类号：G642

文献标识码：A

文章编号：1671-5918(2009)04-0035-02

在社会、媒体、学界及司法界的推动下，学生主体意识逐渐增强，越来越注意维护自身的合法权益。高等学校主动或被迫走出象牙之塔，开始接受法治的考验。这要求高校进行管理方式的变革，以适应不断变化的要求。高校后勤服务的社会化就是适应社会的变化而进行的一场变革，但此变革更多的是宏观管理层面的，具体到学生宿舍管理方式上并未因上述变革而发生根本的变化。这种情况极不适应学生权利意识变化的实际，在实践中引起了一系列问题。本文将在分析学生入住公寓行为的法律性质基础上，分析学生在物业管理中的法律地位，进而分析物业管理企业的服务瑕疵主要类型及其法律责任。

一、学生入住公寓行为的法律性质

高校与学生的法律关系比较复杂，即存在行政法律关系。也存在民事法律关系，是公私法交织的复杂领域。但在学生和高校后勤服务之间存在着的是平等的合同关系，学生因交纳学费享有作为“消费者”的权利。该合同关系由于是基于宿舍而产生的，两者之间形成的是房屋租赁关系。在该法律关系中，学校是出租人，学生是承租人。学校的主要义务是交付符合住宿要求与标准的房屋于学生，学生的主要义务是向学校交付租金，并按照约定的用途使用该房屋。与通常的房屋租赁关系相比，其具有以下主要特征：第一，学校作为出租人不得拒绝提供房间于承租人，学生在一般情况下没有选择是否承租的自由，这违反了“平等自愿”的民事基本原则；第二，在租金的设定上，教育主管机关进行了最高额限制，出租人不能随意调高；第三，该法律关系中的承租人无优先购买权；第四，学校不能随意解除合同，学生也不能随意要求变更合同；第五，对同一间房屋，承租人往往是两个人以上，但其相互之间又不是合租关系，该租赁关系与目前存在争议的“群租”有较多相似之处。可见，双方权利都受到了较大限制。

二、学生在物业管理中的法律地位

一般认为，物业管理是由专门的物管按照约定，对房屋及其配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，并对房屋周围区域内的环境、卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等进行统一的专业化管理。以及对住用人提供多方面、综合性服务的专业化有偿活动。在学生公寓管理中，学校一般通过合同将学生公寓及其配套施的维护、清洁卫生、安全保卫等事务交由物管承担。在该合同中，学生并未参与合同的缔结，不是该合同关系的一方主体，其居于非业主使用人的法律地位，不具有成员权，无选择和更换物管的权利。

根据《物业管理条例》及相关规约，安全保障义务是物管的一项法定义务，当事人不能通过合同予以排除。物管有义务为全体业主及非业主使用人提供安全保障义务，也可以制止作为非业主使用人(学生)的违法犯罪行为以维护公寓的正常秩序。如果物管违反义务给学生造成损害，受害人可以直接要求其承担相应法律责任。在实践中，由于学生并未参与物业服务合同的签订，在人住之前一般也没有签订相关协议，在物管未尽安全保障义务而遭受损害的，很难得到法律的保护。在事故发生后，学校和物管往往辩称住宿费中不包括物业管理费，不存在物业管理关系，因而不应承担责任。很多学校认为。学生除因发生消防和食品安全事故而导致的人身和财产损害学校需承担责任外，其它方面原因导致的损害，如因盗窃导致的财产损害和他人侵权而导致的人身损害学校并不需承担责任。“根据一般安全注意义务的要求，从事交易或者社会活动，肇致形成或者持续特定危险源的，应当采取必要安全措施，以保护他人免受损害。违反此项一般安全注意义务要求导致损害结果发生，虽无法律明确规定的作为义务或者合同约定的作为义务，安全注意义务人仍应当为自己的不作为行为承担民事责任。”学生基于非业主使用人的法律地位，学校和物管不能拒绝提供安全保障义务和其它物业服务。

三、物业服务瑕疵的主要类型

物管应该按照物业服务合同的约定和物业管理行业标准履行自己的义务，否则即可能构成服务瑕疵。在学生公寓物业管理实践中，物业服务瑕疵主要存在两种类型：一是违反安全保障义务，给学生造成人身和财产损害；二是物业管理人员擅闻学生宿舍，侵犯学生的人格尊严和个人隐私。

安全保障义务，是指行为人如果能够合理预见他人的人身或者财产正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害，即要承担合理的注意义务和采取合理的措施，预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生，避免他人遭受人身或者财产损害。目前，对经营者因违反安全保障义务而导致的人身损害，2003年最高人民法院通过的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》作了专门的规定。根据该解释第6条第l款，从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。该条的义务主体范围较为广泛，包括服务场所的所有者、管理者、承包经营者等对该场所负有法定安全保障义务或者具有事实上控制力的公民、法人或其他社会组织，物管应该符合该款关于主体的规定。安全保障义务的范围包括提供硬件和软件两方面的保障义务。在提供硬件方面的保障义务方面，学校或物管都应保证其提供学生人住的建筑物、配套服务设施、设备是安全可靠的，有国家标准的应当符合相应的标准，没有国家标准的，应当符合行业标准或者其它安全标准。如果因为提供的服务设施不符合相应的质量标准而导致学生损害的，学校和物业管理企业应该承担相应的法律责任。在实践中就曾发生多起因高低床不符合标准致学生摔伤而状告学校的案例。在提供软件方面的保障义务方面，物业管理企业应配备数量足够、合格的安全保障人员照顾、保护学生的人身、财产安全不至遭受来自外界、第三人的随意侵害。目前，学生宿舍失窃的现象并不鲜见，特别是手提电脑等贵重物品失窃给学生造成了较大损失。物管应该消除内外部不安全因素，为学生学习和生活提供一个安全的环境。

物业管理人员擅闯学生宿舍，侵犯学生的人格尊严和个人隐私在目前的高校问题比较突出。基于学校对安全的狭义理解，消防安全、食品安全和其它公共安全是各级各类学校党政一把手工程。在学生公寓管理中，消除消防安全隐患就成了各宿舍管人员日常工作中最重要的工作。基于目的的正当性，宿舍管理人员可以使用他们认为最有效的实施。在宿舍无人

的时候检查(主要是检查热得快、电饭锅等大功率电器)，可以不留死角，检查效果最佳，宿管人员也最喜欢利用这个时机进行检查。此外，在学生休息需要用水用电的高峰时刻，如下午上完课，晚上洗漱时间，未经学生允许就直接开门进入宿舍，以收缴相关东西。上述行为，导致了学生和学校的紧张关系，在情绪激动时还可能发生冲突。学生宿舍在法律意义上应该属于住宅，高校对于住宅并无“特别权力”关系的适用，在宿舍管理领域应该适用法律保留和法律优位原则，除非经过学生的同意或者追查犯罪的需要，禁止非法搜查或者非法侵入学生宿舍。学校和物业管理人员以“安全”为借口擅自闯入学生宿舍的行为，是对学生人格尊严和个人隐私的非法侵犯行为，如果给学生造成损害的，学校和物业管理企业应当承担侵权责任。

四、物业服务瑕疵的法律责任

安全保障义务是物管的主要义务，其不能以合同没有明确约定为由拒绝履行自己的这一法定义务。物管对进入学生公寓的可疑人员有权问询并查明其身份，对有可能涉及人身、财产安全的隐患，有权主动排除或者要求相关主体予以排除。物管应派专人在学生住宿区周围进行巡视，及时发现问题，对存在的安全隐患及时予以排除，这是物管的应尽义务。如果学生在宿舍的财产被盗或者遭受人身损害的，而物管未尽上述义务的，受害人是可以要求物管承担相应的责任。该责任的性质是一种侵权责任，物管应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。

未经学生同意，擅闯学生宿舍的行为，属侵权行为的范畴。受害人可以要求物管停止侵权，赔礼道歉，如果有损害的还可以要求其承担损害赔偿责任。如果有学校相关老师的共同参与，学校与物管构成共同侵权行为，他们共同对受害人承担侵权责任。物管能不能以受学校委托为理由主张责任的排除呢?在现代法治社会，任何一个人都有学法、守法的义务，当事人不能以不知道学生拥有住宅权和个人隐私权为籍口逃避自己应该承担的法律义务。再看学校和物管的关系，两者是由于缔结合同而形成的服务与被服务的关系，两者并不存在上下级隶属关系，要求双方都不侵犯他人权利是其应尽的基本法律义务，物管不能以受学校委托为由主张自己无责。

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