房地产统计数据是如何出炉的

郑　新　张　皓　胡小友

在北京这样的大城市,房价永远是读者关注的话题。近段时间以来,有不少网站、论坛、博客,以及传统媒体,通过转载、转贴,陆续推出以数据为由头的时评、专论,就连国外的媒体也根据有关国际组织的报告,编发了对中国经济数据质疑的文章,引起了公众的广泛关注。为增进社会各界对有关统计数据的了解,进一步提高统计工作的透明度,近日,带着北京市统计数据从何而来这一疑问,记者来到北京市统计局、国家统计局北京调查总队,走访了相关人员,了解到诸多统计数据的出炉过程。下面仅以北京市房地产统计数据出炉为例作一解读,希望能增加您对统计数据的了解。

■ 房地产统计的内容

先说说统计吧。统计是用来收集和分析数据的一门科学和艺术。统计研究的对象是数据。通过采用科学的统计和调查方法,收集一些相关数据,并对这些数据加以审核、分析、评估。

目前,北京市房地产统计以北京市统计局、国家统计局北京调查总队为主,以部门统计为辅。

北京市局总队房地产统计包括房地产开发统计、物业管理、中介服务和其他房地产活动情况统计,以及房地产价格统计、二手住宅和住宅租赁交易情况统计。

房地产开发统计是指对全部房地产开发经营法人单位从事的房地产开发活动进行统计,包括房地产开发活动的总体数量、经济效果、结构和比例关系、不同时期的发展水平和增长速度以及财务状况统计。自年初累计完成投资、土地开发及购置情况、开复工面积和销售面积以及空置面积、出租面积等指标按照房地产开发项目进行统计,资产、负债、收入、利润等财务指标按照房地产开发单位进行统计。

物业管理、中介服务和其他房地产活动情况统计是指对年营业收入500万元及以上的物业管理、中介服务和其他房地产活动法人单位的经营情况及财务状况进行统计。

房地产价格统计是指以翔实的数据资料反映房地产市场价格总水平和变动趋势,包括房屋销售价格、房屋租赁和物业管理价格、土地交易价格统计,汇总结果用价格指数来反映。如房屋销售价格指数等。

从今年2月开始,北京市统计局、国家统计局北京调查总队为了更好地反映当前房地产市场的运行情况,特别是完善对住宅二、三级市场交易情况的统计,对我爱我家房地产经纪有限公司、链家房地产经纪有限公司、中原房地产经纪有限公司、安信瑞德房地产经纪有限公司、北京千万家房地产经纪有限公司、北京中天置地房地产经纪有限公司和中大恒基房地产经纪有限公司等10家重点房地产经纪机构的二手住宅和租赁住宅交易情况进行监测,以反映全市二手住宅和租赁住宅市场的变化趋势。

此外,部门统计包括北京市国土资源局每天在北京市土地储备中心网(www.bjtd.com)及时发布正在交易地块、预出让地块和即将入市地块的情况,北京市建设委员会在北京市房地产交易网(www.bjfdc.gov.cn)及时发布新建房项目预售、现售信息,批准预售许可量、网上签约量;存量房的可售房源、新发布房源以及签约情况;房屋租赁情况等。

■ 房地产数据的采集

再说说数据的采集。比如你上班要花多长时间,首先你会去统计早上上班时间,中午下班时间,中午上班时间和晚上下班时间,从而得出一天上班时间相对准确的动态数字,以便经营好自己的事业。当然,这些数据还需要有一周、一个月或更长时间的观察,你会发现每天的时间都是不同的,这就是说数据有随机性,即不确定的,但在大量重复实验后,发现又具有一定的稳定性。

北京政府统计对房地产数据的采集也有它的规律性。如房地产开发统计为月度统计,企业每月2日前完成网上填报;物业管理、中介服务和其他房地产活动统计为季度统计,企业每季后12日前完成网上填报,财务状况统计为2、5、8、11月统计及每年一次的年度统计,于月后15日前及每年2月28日前网上填报。房地产价格指数中的房屋销售价格指数统计为月度统计,房地产开发单位每月20日前完成上报,房屋租赁和物业管理价格指数、土地交易价格指数统计为季度统计,企业3、6、9、12月20日前网上填报。二手住宅和住宅租赁交易情况统计为旬报统计,企业每旬后1日网上填报。以上房地产开发、物业管理、中介服务及其他房地产单位通过北京统计信息直报网(www.bjes.gov.cn)上报数据。

采集方式也有严格的规定。如房屋销售价格统计分为新建房价格统计和二手房价格统计;新建房价格统计采用全面调查,二手房价格、房屋租赁价格和物业管理价格以及土地交易价格统计采用重点调查与典型调查相结合的方法。

房地产开发统计、物业管理、中介服务及其他房地产活动统计、二手住宅和租赁住宅交易情况统计,企业上报基层数据后,各级统计机构汇总出相应指标的数据。

统计指标的确定要依据一定的经济理论,遵守国际通行的规则,以保持统计指标的科学性和国际可比性。大家在媒体上经常读到有关房地产价格指数等概念,这些指数又是怎么得出来的呢,事实上,房地产价格4套指数编制方法相似:一是抽选调查样本。新建住宅价格为全面调查,二手房价格、房屋租赁和物业管理价格以及土地交易价格统计采用重点调查与典型调查相结合的方法,每年初对样本进行维护,重新确定调查样本。二是权数(比重)的确定。房地产价格指数的编制是采用固定权数加权平均的计算方法。计算房屋销售价格指数的权数用上一年全市房屋的销售面积推算。如:将商品房、二手房的销售面积占全市房屋总销售面积的比重作为这两类房屋的权数(权数每年更新一次);计算房屋租赁和物业管理价格指数的权数是用上一年所发生各类房屋的租赁和物业管理房屋面积的比重作为权数;计算土地交易价格指数的权数是用上一年北京市国土局实际成交各类型土地面积的比重作为权数。三是采集价格。企业通过北京统计信息采集平台上报开发项目两个月同质可比房屋的价格。四是编制价格指数。在取得了全部调查企业的资料后,采用超级汇总的方法,计算出环比价格指数。12个月环比价格指数连乘算出同比价格指数。

这里值得一提的是,北京市作为全国70个大中城市中惟一一个实行新建房全面统计的城市,较全面地反映了全市新建房价格的变动情况。

■ 房地产信息的发布

随着以数字化、网络化为特征的信息化发展,信息资源交换与共享的需求和应用价值日趋明显。房地产数据也是这样。让数据所蕴含的信息说话,发挥其服务的作用。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队以新闻通稿的形式,每月定期公布房地产市场的运行情况(包括开发投资额、资金到位情况,施工面积、新开工面积、竣工面积,销售套数,房屋销售价格指数、分功能区价格指数,分环线住宅期房销售价格)、二手住宅和住宅租赁市场运行情况(包括当月二手住宅和住宅租赁的套数、面积、金额、不同规划面积的成交状况等)。通过对北京市房地产市场,特别是住宅一、二、三级市场的全面监测,确保政府及时、准确地了解房地产市场信息,为党政机关制定相应政策提供了依据,为居民购房提供了参考。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队大力弘扬创新奉献的统计精神,坚守统计数据不出假数、真实可信、准确完整的职业道德,已具有较强的信息收集能力、创新能力和权威性。随着经济社会又好又快地发展,加上计算机技术和网络技术的日益完善、统计调查方法的科学运用,可以肯定,房地产统计信息发布制度将会更加规范,从而实现正确引导舆论和消费预期的双赢。

(作者单位:北京市统计局)