北京房地产市场由低迷调整到全面回升

郑　新　路亚南　张　皓

● 编者按:

2009年以来,北京房地产市场由低迷调整到全面回升。在金融危机的背景下,面对房地产市场回暖态势,既要肯定它对国家保增长、保民生、保稳定的积极作用,又要清醒的看到当前楼市回升基础还不稳固,发展还不平衡。稳定楼市,维护回暖态势,防止涨价蔓延,应是政府、企业、公众共同的责任。

本期特别报道《北京房地产市场由低迷调整到全面回升》、《让百姓实现住有所居梦想》、《房地产统计数据是如何出炉的》及封面故事《易宪容诊脉2009房地产市场》针对楼市发展的热点问题,将以述评、宏观数据分析、资深专家访谈等形式深度解读当前的房地产市场形势,请予以关注。

今年以来,北京市大力贯彻落实“扩内需、保增长、促民生”各项政策措施,相继出台了《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》和《促进本市房地产市场健康发展的实施意见》等政策,房屋销量快速回升,房屋销售价格也一改去年8月份以来的持续走低,从3月份开始小幅上涨。房地产开发投资在政府为主导的投资带动下低开高走。项目开发进度恢复依然较为缓慢,可能造成未来短期供给量不足;市场销售在经历上半年量价快速齐升后,7月份出现价升量缩现象。

■ 房价环比持续微涨,房地产开发投资低开高走

房价方面,3月至7月,房价环比累计上涨1.9%。2008年8月以来北京房价持续走低,从今年3月份开始小幅上涨,3—7月价格环比分别上涨0.1%、0.4%、0.2%、0.4%和0.9%。从新建住宅来看,其销售价格从3月份开始快速上涨,除6月份价格环比涨幅小幅回落外,其余各月环比涨幅持续扩大,7月份价格环比上涨1.4%,比上月扩大1.1个百分点,环比涨幅今年以来首次突破一个百分点。新建住宅销售价格经历连续5个月持续上涨后,价格同比止跌回升,7月份价格同比上涨0.8%,涨幅达到今年以来的最高值,图1较清楚地描述了上述走势(见图1)。

从二手住宅市场来看,随着新建住宅销售市场的回暖,二手住宅销量也稳步走高。北京市房地产交易网数据显示,1—7月全市二手住宅网上签约126645套,是去年全年(7万套)的1.8倍。其中7月份网上签约25447套,比上月增长9.5%,二手住宅交易量连续2个月上升(见图2)。新建住宅与二手住宅的交易套数比从去年的1.27∶1变为7月份的1∶1.84,二手住宅成为市场销售主力(见图2)。

随着二手住宅成交量的回升,其价格同比降幅持续收窄,环比稳步走高。1—7月,全市二手住宅价格同比累计下降2.7%,其中7月份价格同比下降2.9%,降幅比上月缩小0.2个百分点(见表1)。

投资方面,房地产开发投资低开高走。受上年低迷形势影响,今年一季度开发投资同比下降幅度超过30%。4月下旬以来,北京市房地产开发投资大幅回升。1—7月,完成房地产开发投资额1205.1亿元,比上年同期增长26%。7月当月完成开发投资303.3亿元,比上年同月增长87%,比6月有所下降,降幅为5.8%(见图3)。

贷款力度的加大以及销售快速增长为投资增长提供充足资金,5月份以来企业开发项目到位资金呈全面回升态势。1—7月,房地产开发企业项目本年到位资金3000亿元,比上年同期增长72%,涨幅比上半年扩大13.6个百分点。其中金融贷款增长最快,为1299.3亿元,增长1.6倍,涨幅比上半年扩大37.9个百分点。

从供给来看,开发面积降幅逐步缩小。延续上年低迷态势,今年以来开发面积下降幅度较大。而随着销售形势的好转和银行放贷的宽松,开发面积降幅逐步缩小。1—7月,商品房新开工面积为943万平方米,下降29.2%,降幅比上半年缩小2.3个百分点。其中,住宅新开工面积为533.8万平方米,下降42.4%,降幅比上半年缩小3.6个百分点。作为先行指标的新开工面积大幅下降,可能对未来市场供应造成影响。

新开盘项目大幅下降,可售房源减少。住宅销量同比大幅提高的同时,住宅新开盘项目同比降幅较大。1—7月,全市住宅新盘项目190个、45544套、498.8万平方米,比上年同期分别减少14.5%、32.2%和36.2%。截至7月31日住宅可售房源69193套、913.7万平方米,比上年同期分别下降22.7%和23.4%。

截至7月底,全市商品房可供销售面积为3710.1万平方米,比上年末减少493.1万平方米。其中住宅可供销售面积为1448.5万平方米,比上年末减少461.4万平方米。从2007年以来北京市商品房可供销售量看,7月末仍然处于较高水平,比上年同期增长2.1%(见表2)。

从销售来看,7月份出现价升量缩的现象。1—7月,全市商品房销售面积为1219.6万平方米,比上年同期增长1.2倍,比2007年增长17.4%。全市住宅销售面积1014.4万平方米,同比增长1.5倍,比2007年增长20.5%。全市销售商品住宅8.8万套,占上年全年住宅销售套数(9.4万套)的94%。其中7月当月销售1.4万套,为今年二季度以来的最低值。

■ 警惕价格持续上涨,市场风险加速累积

销售市场活跃,但应警惕价格持续上涨。今年以来,市场销售回暖并持续保持较高的销售量,这主要由以下五方面的因素促成。一是当前宏观经济政策旨在“保增长、调结构、促改革、惠民生”。7月23日,中共中央政治局召开会议讨论研究当前经济形势和经济工作。会议明确要保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,巩固经济企稳回升势头。二是去年底出台的一系列促进房地产市场健康发展的政策效应显现。2008年11月,国务院适时推出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,并确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。而鼓励和支持住房消费成为拉动内需,促进国民经济平稳较快发展的一项重要举措。12月20日,国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号),进一步促进了房地产市场健康发展;三是年初部分开发商为消化存量、回笼资金,价格有所松动;四是购房者观望心理减弱,信心逐渐回升,积聚了一年半左右的刚性需求及改善性需求不断释放并引发投资需求入市;五是受适度宽松货币政策影响,货币信贷规模快速增长,在通胀预期下通过购买房产以达到资产保值的购房需求增加。

在销售量高位运行的情况下,应该警惕价格持续上涨。在刚性、改善性为主需求的持续释放带动下,投资需求正不断入市,目前房价已处于高位,因此须警惕由此引发房价快速上涨、市场风险加速累积。连续几个月的高成交量,使一些开发商手中的存量房得到消化,其压力有所缓解;同时,适度宽松的货币政策使得开发商资金运转有了回旋余地,提高销售价格被提上议程。一旦出现大范围的价格普涨,对价格敏感的改善性需求将被过高的房价有所抑制,楼市将会进入新一轮的观望期。

银行信贷快速攀升,金融风险有进一步放大可能。在宽松货币政策支持下,房地产开发贷款及个人按揭贷款进一步释放,潜在的金融风险在不断积累。根据人民银行北京营业管理部数据,7月末,全市房地产开发贷款余额3214.4亿元,同比增长51.5%。信贷投放速度加快,金融风险有进一步加大的可能。

地王频现,可能产生较大风险。开发企业购地热情空前高涨,地王频现。在经历了6月朝阳奥运村乡住宅项目及朝阳广渠路15号居住项目创单价和总价历史纪录后,7月当月全市共成交住宅及商业土地12宗,成交价款为100.9亿元。其中规划建筑面积45.8万平米的大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目在243轮竞价后,以30.25亿元价格成交,是出让底价的2.2倍,楼面价达6605元/平方米,刷新了大兴成交价和楼面价纪录,成为了大兴新科“地王”。地王频现,新一轮大规模囤地现象很有可能使得开发商的资金链再度紧张起来,一旦银根紧缩或者市场出现逆转,刚性需求再度因为高涨的房价而被遏制,供求关系就会再度被扭曲。供求关系逆转造成房价温和上涨是可以被市场所接受的,但在通胀预期下,更多投资性需求的释放将推动房价泡沫化,这也是政府所不愿看到的。宽信贷和低利率金融环境的结束,将终结土地市场的“好日子”。从目前所累积的较大的商品房空置率、超过国际警戒线的房价收入比来看,地王频现的后果有可能产生较大的投资风险,对此需要始终保持谨慎冷静的态度。

■ 若房价高位运行将进入新一轮观望期

今年以来,房地产市场由低迷调整逆转为全面回升,主要归结于政府主导、外部经济环境及楼市内部环境的变化。

从开发投资运行情况看,土地一级开发投资犹如房地产开发投资的强心针,刺激房地产开发投资回升效果明显;同时,去年三、四季度开发投资基数走低,有利于下半年开发投资增长。但企业投资信心和意愿仍以缓慢恢复为主。

从销售情况看,上半年房地产销售市场强劲回升,整个过程大致可以分为两个不同的发展阶段:第一阶段为刚性需求集中释放阶段,时间为一季度,表现为价格稳定、成交量复苏。主要表现为2008年积压的大量刚性需求在2009年实施了房贷利率七折等对购房者有较大优惠的政策之后入市,楼市“小阳春”出现;第二阶段为改善性需求和投资性需求升温阶段,时间为二季度,表现为成交量继续增加、价格快速反弹,购房者出于对通胀预期的恐慌,“追涨”欲望强烈,土地拍卖市场地王频现,周边的房价随即快速增长。

从7月当月数据来看,商品住宅销售市场已经出现价升量缩现象。如果房价继续在高位运行,将会再次进入新一轮的观望期。另一方面,人民银行虽然明确适度宽松的货币政策不变,但同时开始运用市场化手段,根据国内外经济走势和物价变化进行动态微调。7月当月全市人民币贷款新增额为负,7月末全市金融机构(含外资)人民币贷款余额24532亿元,比上月末减少222.4亿元,今年以来单月新增贷款首次出现负增长。

由于去年三、四季度商品房销售基数较低,预计未来商品房销售量将延续1—7月趋势,仍将保持较高增幅,但会逐渐趋于平稳;受动迁居民需求增加、房地产开发资金链好转和新开土地以较高楼面价成交多因素影响,预计未来房价在上半年快速冲高后,涨幅将有所缩小。

(作者单位:北京市统计局)