让百姓实现住有所居梦想

西知甬

“安居”方能乐业,乐业,才更安居,“住有所居”是每个老百姓都关心的事情。解决住房难,让人人都享有住房这种基本的社会保障,特别是让贫困人群有房住,是党和政府着力改善民生的落脚点和重要体现。对于人口增长快速、资源相对紧缺的首都北京而言,住房问题成了人们津津乐道的话题。认真研究和把握首都房地产市场的发展规律,促进首都房地产市场的健康发展,在当前乃至今后都很重要。

近年来,北京房地产市场迅速发展,促进了经济增长和居民居住条件的改善。但在房地产市场快速发展的同时,随着社会经济的发展,城镇化的加快,房地产市场的一些问题显得较为突出,比如房价增长速度远大于居民收入增长速度,房价过高,经济增长过度依赖房地产业带来环境污染问题,中低收入家庭的住房保障力度相对不足等。2008年12月20日正式发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见》(国办发[2008]131号),对促进国民经济和房地产市场稳定、健康发展起到重要作用。北京也积极落实“131号文件”中提到的各项政策,出台了15条措施,提高了二套房贷利率,进一步体现了房地产市场“住有所居”的民生定位。

目前对于老百姓而言,房地产业集中到一点,也就是居民面对的首要问题,即房价太高、涨速过快。“买不起房”、“房租太高”、“我要住房”已经成为大家共同的感受和心声。北京这几年房价至少翻了一番多。比如北京著名的楼盘现代城,2003年的房价每平方米只有4千多元,现在已经涨到2万多元了。而在这一时期,和房价涨速相比,居民的收入增长水平离翻一番的水平还差得远,居民的收入基本没有从5千元每月涨到2万元每月。进入2008年,市场出现了一定调整,但平均房价仍然在每平方米1万元以上。对于上述过程,很多北京居民都深有体会。

建立北京和谐首善之区,房地产业的健康稳定发展是一个重要内容。面对当前首都房地产业的发展状况,结合国家和北京的各项政策措施,让每个首都居民实现“住有所居”的梦想,笔者认为要做好以下几个方面。

首先要将居民日益增长的住房需求和扩大内需拉动经济发展密切结合起来。

积极扩大国内需求特别是消费需求、增强内需对经济增长的拉动作用,一直就是中央最主要的宏观经济政策之一。今年总理的政府工作报告是历年报告中房地产内容最多的。报告肯定了房地产市场是改善居民基本住房消费需求的市场。为了发展房地产消费市场,提出了2009年房地产市场发展的三大任务。

但长期以来,由于房地产市场关联产业多,同时能够带动建筑、钢材、水泥、家电等多个行业(大部分行业会带来较为严重的环境污染问题,影响经济结构调整),一直被当作拉动GDP增长的重要支柱产业。盲目追求加速房地产投资、扩大房地产增加值占GDP的比重,导致的后果除了环境污染加重外,最主要的是挤压了广大居民的消费,使得居民的最终消费在短时期内难以释放,最终削弱了消费拉动经济的能力。对于大部分普通居民而言,为了买一套房子,经常是一家人节衣缩食,苦苦存款多年才凑够首付;有的是几代人省吃俭用的积蓄集中在一起,才为后代在北京“首付”一套住房,而后代还有可能沦为债台高筑的“房奴”。这一现状必然会制约除住房以外的其他更多的消费,如旅游、培训等,进而影响这些行业的发展,也影响购房者受教育水平和文化素质的提高。

现在,北京市居民的消费率还低于发达国家,如何通过居民的最终消费来扩张内需,以带动北京经济持续稳定发展,是摆在我们面前的课题。

既然政府报告中明确了当前房地产市场是消费为主导的市场,那么房地产的价格就得由绝大多数有购房需求者的实际购买力来决定。因此,当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来,或房地产市场能否成为扩大内需的动力,在于房地产市场的价格能否适应绝大多数居民实际支付能力,在于以居民收入为基准的市场供求关系是否趋向平衡。

其次面对房价过快增长,大力发展二手房市场显得越来越重要。

据建设部门统计,在二手房火爆销售的2008年,全市新建商品住宅销售数量达到16万套,新房交易量和二手房交易量之间的比例达到7∶3。而发达国家的新房与二手房成交比一般为1∶4。对于国外大多数国家而言,一个成熟的房地产市场二手房的交易量比一手房即新房要大很多。发达国家每年房产交易总额中,二手房市场的交易比重要占到85%左右,远高于2008年北京的30%。

很多北京居民除了拥有满足自身居住要求的住房外,还有可供流通的其他闲置房产,这些闲置房构成二手房市场的主要房源。但由于有些闲置房屋成本较低,取暖、卫生、维修等费用免收或极少量收取,使这部分闲置房源还没有很好地被释放出来进入二手房市场。如何让这些存量房屋更好更多地在二手市场流转,应尽快采取措施。比如相关部门已经研究采取物业税等税收调节措施,使得闲置房持有成本加大从而进入市场。另外可以对刚毕业参加工作的大学生发放租房优惠券,鼓励他们毕业后租房住,而不是集全家之力购房居住,形成租赁也是有房居住等观念,使房地产市场需求理性降温。

一个相对成熟的住宅房地产市场应该是房屋销售市场、租赁市场和自建住房的统一,需要积极盘活和发展未流通住房市场,实现各市场互相之间的联动呼应,使得新房和二手房的闲置资源得到最优化配置,引导各收入阶层逐步向上梯次式改善住房条件,推动以旧换新,缓解新建住房供给压力,满足各层次住房需求。

同时,在严格监管和正确引导下,不断发展的房地产中介行业有待提高服务质量,规范交易行为,提升诚信度,控制和降低交易成本,减少信息不对称,使全市住房各级市场信息公开化和透明化,更加高效率地运作。

再次需要建立起有效的住房保障体系,让廉租房真正成为住房保障的主角。

住房保障体系首次写入政府工作报告彰显中央改善民生决心,报告明确地提出了高收入居民的住房需求由市场来解决,中低收入民众的住房则要通过住房保障方式来解决。把保障性住房建设放到了首要位置,希望这一措施既能拉动内需,又能满足百姓住房要求,平抑房价。一个有效的方式就是增加供给,让大多数中低收入的居民买得起房。只有满足大多数老百姓的住房需求,平衡供需关系,才能有效防止房地产出现泡沫并蔓延。

除了增加中低价位、中小户型的房屋外,面对房源短缺的制约、中等收入家庭和新参加工作职工的住房需求问题,在房价过快增长情况下,大力发展廉租房是增加供给的一个有效方法。廉租房制度是政府关注中低收入困难群体,进行分类保障,加强公共服务的重要体现。

北京市在“十一五”住房保障建设规划和年度计划中,提出了5年建设1500万平方米经济适用住房、1500万平方米两限房和建设收购150万平方米廉租房的建设目标。2009年北京市政府工作报告提出,2008年将新开工两限房450万平方米,经济适用房300万平方米,廉租房50万平方米。按照两居室标准,800万平方米的政策房大约将提供6万套两限房、5万套经济适用房、1.2万套廉租房,将解决12万户左右中低收入住房困难家庭的住房问题。

随着这些政策房的上市,北京的住宅市场将形成政策房、二手房、新建商品房三分天下的市场格局。而政策房的推出,也将形成一个廉租房、经济适用房、两限房、普通商品房的梯次供应模式。

最后要以诚信制度为核心完善房地产金融信贷制度。

在房地产买卖的各个链条中,金融信贷扮演着重要的角色,而与金融信贷不分家的诚实信用体系的建立也显得更为重要。目前享受廉租住房保障的对象,需具备两个基本条件,一是城镇最低收入家庭,二是住房困难。若没有一个统一完善的诚信体系来核定购房申请人的收入,那么这方面还会存在操作层面的困难。在购买第二套房方面也遇到类似问题。

对房屋购销双方而言,金融支持主要是个人住房按揭信贷金融产品。在大多数国家,个人住房按揭贷款需要严格的文件证明其收入真实性,但目前中国个人诚信机制尚不完善,个人收入证明的可信度比较低,造成个人按揭贷款市场准入门槛低。这种制度安排的金融风险极少由房地产商承担,而商业银行有追求扩大信贷的商业本能,开发商则利用这种金融制度“空手套白狼”,获取房地产市场暴利,为制造房地产泡沫创造了条件。

对房地产市场调控而言,除了土地外,信贷也是很重要的一个阀门,各级机构必须给予足够重视。为解决上述问题,政府机构在加强监管同时,对住房消费信贷产品,可采取差异性的金融政策。对不同年龄、收入、职业和产品功能需求的贷款人,开发不同的住房按揭金融产品,制定相应的政策要求。特别注意帮助一些真正低收入的居民能够进入相应的房地产市场,实行优惠的住房购买及租赁金融支持政策。