由次贷危机看我国的房贷危机

刘海啸　李悦享

摘要:2007年2月美国爆发了“次贷危机”,针对愈演愈烈的危机,我们应该冷静地对美、中两国的房地产金融、金融监管方面的态度、经济结构特点等三个方面进行比较分析,可发现虽然我国的房地产金融体系还不够完善,银行系统存在着较大的风险,但我国尚未形成房地产抵押二级市场,个人房贷的资金主要来源依然是居民的储蓄存款,并且中国和美国的经济发展模式不同,因此,当前中国不会发生类似美国的“次贷危机”的房贷危机。,

关键词:次贷危机;房贷危机;房地产抵押贷款

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)20-0082-02

受美国次贷危机影响,我国房地产市场走势持续低迷。据国家发改委和统计局数据显示:2008年我国房屋销售价格指数同比涨幅逐步回落。所产生的后果是:一方面对继续还贷的购房者造成一定的损失。因为房价下跌,购房者将面临着抵押房产价格缩水的损失,这样他们会拒绝偿还银行贷款,去选择购买价格更优惠的房子,进而就会造成银行坏账风险;另一方面导致一些中小企业无力偿还贷款利息。房价下跌,房屋滞销,一些中小企业得不到流动资金进行生产周转,致使它们因为无法偿还贷款利息而被淘汰出市场,这些因素使房地产信贷危机产生成为可能。

一、美国的房地产金融

美国房地产金融市场发展到现在已拥有成熟的一级市场和二级市场。一级市场是借款人直接向抵押贷款机构以房屋为抵押品获得贷款的交易市场,二级市场包括抵押贷款机构或商业银行出售资产抵押债券给二级市场机构和将房地产有机债券再转让的交易市场。

二、两国房地产市场比较

(一)两国房地产金融比较

美国的房地产金融市场为房地产抵押贷款市场,主体由各大商业银行、投资银行和抵押贷款机构、保险公司、担保和评级机构等组成。发展到现在已形成完善的抵押贷款一级、二级市场。

有别于美国的房地产金融市场,我国的房地产金融体系还不够完善,在我国房地产抵押贷款一级市场上只有银行支撑着整个房地产金融体系,因此,银行系统存在着较大的风险。对于我国的住房金融运作,即住房按揭贷款,事实上和美国的房地产抵押贷款是相同的。运作过程中的不同是:由于我国现在还没有形成个人征信系统,因此居民向银行申请住房贷款时,需出具收入证明、房屋预售合同和已付房款发票等证明材料,和美国居民申请住房贷款时出具的个人信用报告有所不同。

我国房地产金融有别于美国的房地产金融的另一点是:我国尚未形成房地产抵押二级市场,个人房贷的资金主要来源依然是居民的储蓄存款。资金来源的渠道比较狭窄,不利于分散银行风险。我国的房地产信贷资产证券化比例在整个房地产信贷中所占份额还很小,资产证券化进程还在探索阶段:2005年12月15日,中国建设银行在银行间债券市场成功发行了首期个人住房抵押贷款支持证券,标志着房地产个人贷款证券化在我国的开端,然而,发展的规模还不足以很好地成为我国房地产信贷融资的主要渠道。

通过比较两国的房地产金融市场可以发现:美国已发展成拥有成熟的房地产抵押贷款一级与二级市场。而我国的房地产金融体系中一级市场主体机构单一,仅仅靠银行支撑,在贷款资金来源方面还是银行储蓄起到主体作用;没有形成房地产抵押二级市场,融资渠道单一。

(二)两国在金融监管态度方面的比较

早在2000年,美国经济学家、前美国联邦储蓄委员会委员爱德华·葛兰里奇就已经向当时的美联储主席格林斯潘指出了快速增长的次贷可能造成的风险,希望美国有关监管当局能够“加强这方面的监督和管理”。曾一度被美国人认为是“美国历史上最伟大的联储主席”的格林斯潘在2005年5月就曾发表著名论断:金融市场自我监管比政府监管更有效。然而,就在3年后,2008年10月23日的国会听证会上,格林斯潘终于承认当初反对金融衍生品监管的做法存在“部分错误”,承认缺乏监管的自由市场存在缺陷。

较之美国的房地产金融监管,我国的高层给予了高度重视。在我国对银行金融业起监督作用的是银监会,过去的两年里,银监部门不断对银行业进行风险提示,要求银行业密切关注房地产信贷风险。2007年9月,银监会出台政策对购买首套住房的居民,限制按揭比例不得低于30%,对于购买第二套住房的居民,限制按揭贷款首付比例不得低于40%,用这样的措施来提高房屋信贷门槛,以应对过高房价。中国人民银行行长周小川在2008年10月份召开的全国人大常委会上也明确表示:下一阶段人民银行将建立健全房地产金融监测机制,密切跟踪房地产市场发展态势。简化和规范住房贷款制度,理顺住房消费贷款政策。可见,我国在金融监管上讲求效率和安全的有效结合。

(三)两国经济结构特点比较

1.经济体制。美国是一个拥有悠久市场经济历史的国家,从上世纪80年代开始,转移大量的制造业到拉美和东欧,并把本土造就成为贸易、航运和金融等服务中心。近些年,美国金融业所创造的附加值对GDP贡献巨大,金融衍生品不断出新,并逐渐成立成熟的衍生品市场。现在有很多学者用“虚拟经济”来概括美国目前经济形式。

较之美国的市场经济体制,中国从实行改革开放的30多年时间里,经济增长迅猛。据有关数据显示,过去5年中国经济增长速度平均10.8%,2007年更是接近12%,其中“制造业”为GDP所作贡献巨大,是我国经济的主要支撑产业。有别于美国的经济结构,我国的经济属于实体经济,经济基础坚实。金融业是第三产业,其发展服务于实体经济的社会发展职能。

2.经济结构

(1)两国房地产投资对经济发展比重比较

房地产业是美国经济的三大支柱之一,在国民经济中占有极其重要的地位,其产值占国民生产总值的10%～15%,1970年以来,美国住房投资占GDP比重在3%～6%之间(均值为4.7%),房地产股票、公债和抵押债券占全国有价证券的相当一大部分,抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款,其规模在世界处于领先地位,

较之美国,改革开放以来,我国的房地产业也飞速的发展。据国家统计局2008年11月8日公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值GDP的比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的作用。

(2)两国金融业占经济发展比重比较

通过上面两表可以看出,在这18年以来虽然我国金融业占国内生产总值比重比较稳定(均值在4.3%左右),然而,较之美国的金融业发展,我国金融业发展还是较缓慢的,比较两表可以发现,美国金融占国内生产总值比例要远远高于我国的金融业占国内生产总值比例。

总结上述两国房地产业和金融业对其各自经济发展所做贡献得出:房地产业和金融业均为在美国支柱产业;我国房地产业为支柱产业,金融业发展落后;美国爆发“次贷危机”的一个间接原因是其经济发展结构的不合理性,因为一个国家的经济发展必须建立在以实体经济的发展基础之上,而美国自第二次世界大战以来经济结构的转变,错误将第三产业作为拉动其经济增长的主要动力,在这次的危机中,我们可以看到房地产业和金融业作为第三产业,过度的金融支持很容易产生泡沫,泡沫一旦破裂即会产生危机;而我国的房地产市场发展时间较短,并且目前来看还是以第二产业——制造业作为带动我国经济发展的中心力量。

三、结论

通过两国房地产市场等多方面因素进行比较分析,我们可以得出结论:中国和美国的经济发展模式不同,因此当前中国不会发生类似美国的“次贷危机”的房贷危机。但是针对我国目前还不具备高度发达的资本市场和房地产抵押贷款二级市场的状况,在未来对规划房地产金融市场的具体措施上,我们在吸取美国“次贷危机”经验和教训的同时,要加大力度发展金融监管制度,鼓励发展金融创新,逐步规范和完善我国的房地产金融市场,使其朝着健康、稳定的方向发展。

参考文献:

[1]李哲.美国次级抵押贷款危机对中国房贷市场的启示[J].中国房地产,200,(10):15-18.

[2]郝会会.房地产金融市场存在的问题及对策研究[J].产业经济,2008,(6):24-26.

[责任编辑 杜 娟]