小区地下车库权属冲突原因分析

郭 义

摘要:地下车位问题是中国目前小区业主与开发商之间存在的一个主要纠纷,其原因包括法律、法理、司法实践三个方面在理论上存在着认识上的冲突,通过对中国物权法颁布以后小区地下车库存在问题的原因分析,是使人们对小区地下车库权属冲突问题产生的原因有了一个清晰的、全面的认识。目的是为小区地下车库问题解决提供良好的理论根据,使居民小区成为一个和谐的、安宁的人间天堂。

关键词:物权法;法理;判例;小曲;地下车库

中图分类号:D920.4文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)15-0100-02

一、小区地下车库权属冲突的法律原因分析

(一)小区地下车库权属冲突产生的物权法原因分析

2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》第74条对小区车位、车库加以规定其内容如下:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

目前居民小区的地下车库,如果约定由开发商所有,那么,业主的土地使用权就只能涉及到地上部分,而无法涉及到土地的地下部分。如果开发商享有地下车库所有权,则意味着在同一块土地上设置了两种性质的土地使用权。一旦这两种土地使用权发生纠纷,特别是因为发生了意外事件,导致其中一方无法行使土地使用权,则由此产生的土地使用权纠纷在法律上就无法解决。因此,物权法74条的规定是导致小区地下车库权属冲突的根本原因。

(二)小区地下车库权属冲突产生的其他法律原因分析

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》的原因分析。该法第31条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。该法规定了房地产转让时房屋占用范围内的土地使用权同时转让,也就是说是地随房转。由于该法对于占用范围内的土地使用权没有明确规定范围,所以各地登记的土地使用权范围不尽一致,大多都没有考虑公共用地的分摊,只是登记建筑物基地使用权占有范围内的土地分摊,此登记显然是不妥的,这样就否认了业主对基地以外的土地的使有权。尤其在规划部门默认下开发商建的层高在2.2米以上,房地局又允许其独立登记建筑面积的车库却又没有分摊土地的附属设施则更加不妥。从附属设施的建筑面积没有计入容积率,政府没有收取土地使用费去考虑,则法定附属配套车库车位是不允许其独立转移产权,作为从物与主物一并登记并转移,所以也不允许其分摊土地份额。房地产管理法规定不明导致开发商拥有地下车库的所有权,但却不承担土地的使用费用这是产生车库权属冲突的一个重要原因。

2.《物业管理条例》的原因分析。该条例第27条规定,“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分”;第55条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”等规定。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分,同时对于物业共用部位、共用设施设备未经业主大会同意,不得改变用途或用于经营。

二、小区地下车库权属冲突的法理原因分析

1.主从物关系原理认识差异的原因分析。一种观点认为,小区地下车库与建筑物的关系符合主从物关系的原理,依主物与从物关系的一般原理,车库、车位的所有权当然地依据地上建筑物的所有权的移转而转移。如果商品房已经全部销售给业主,则可以推定为全体业主共有。虽然地下车库是相对独立的建筑部分,但是它与地上建筑物有着密切的联系。因为一方面,地下车库是在地上建筑物土地使用权范围内建造的,主要是为全体业主使用的财产;另一方面,它又要服务于地上建筑物使用价值的发挥。所以,不能够在讨论建筑物所有时忽视地下车库的归属问题。

但是另一种观点认为,各国立法通常认为从物随主物同其法律命运。同时也认为从物随主物的移转而移转的规则是一种任意性的规范,可以存在例外,因为主物和从物并未结合成为一个物,而且事实上可以构成两个不同的权利客体而存在,因此,当事人之间也可以特别约定,在移转主物时从物所有权并不发生移转。

2.土地使用权理论认识差异的原因分析。一方面认为,从土地使用权与房屋所有权关系角度分析,所谓房地产买卖,就是指房地产所有权人将房屋所有权与土地使用权转移给买受方,买受方支付房地产价金的行为。通过以上可以看出,中国实际上是实行“房随地走,地随房走”的转让模式。可见,房屋所有权与土地使用权有着不可分割的联系,房屋的生成必须依附于一定的土地,没有土地使用权就没有房屋的所有权,而房屋所有权的让渡,必然伴随着土地使用权的转移。开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权,那么随之土地使用权也应该一并转让。

而另一方面认为,随着经济的发展和对资源利用效率的提高,地上与地下可以作各种不同用途的利用,各种空间的利用权也获得法律确认,尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。这样,单纯从土地权利或房屋权利角度,是不可能解释各样权利和利用状态的。

3.建筑物区分所有权理论认识差异的原因分析。小区地下车库法律归属的主要争议点在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分,业主是否对小区车库享有共有所有权。由于地下车库一般建设在小区土地使用权范围之内、小区建筑物之下,它们之间存在密不可分的关系。同时地下车库的重要目的也包括为业主提供出行便利,满足业主的使用需要,完善小区配套设施,提高居民的生活质量。因此,有人认为地下车库属于小区的配套设施,应当由业主共有。

但配套设施并非严格的法律概念,在实践中也表现为各种形式,有学者按照是否为行使房屋所有权所必需的设备而将配套设施分为两大类,一类是用以维持建筑物本身牢固安全与完整的部分(如地基、外墙、楼顶等建筑部分)和性质上属于区分所有权人共同使用的部分(如大门、走廊、电梯、供电供水系统等),还有物业管理用房、变压房、水泵房等具有独立构造但专属小区使用的部分,法律将其设定为共有部分;另一类是如幼儿园、学校、医院等公益设施,以及如商店、游泳场、会所等盈利设施,并未被界定为共有部位,而且根据中国法律规定不能算入建筑面积进行公摊。小区地下车库当属后一类设施,不为业主所共有。

三、小区地下车库权属冲突的判例原因分析

1.地下车库归业主所有的原因分析。南京市鼓楼区法院对小区地下车库案的判决是被告江苏星汉置业有限公司将星汉城市花园地下车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下车库的所有权。其理由是:根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权应为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权;根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本没纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则,属“重复销售”;根据《江苏省物业管理条例》配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明,因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。

2.地下车库归开发商所有的原因分析。上海市第二中级人民法院判决认为地下车库归开发商所有,其理由是:地下车库是住宅小区配套的附属设施,而不是公共设施,法律未明文规定地下车库属公共设施,而地下车库的结构和功能决定其是小区的配套附属设施。小区的配套附属设施与公共设施不同,附属设施并不必然归全体业主共同所有。且普泉公司对地下车库已取得了产权证,上海市第二中级人民法院以普泉公司投资建造了地下车库,并已取得了地下车库产权证为由,从而认定普泉公司对地下车库享有合法的所有权。因此,法院对业主委员会以地下车库属公共设施,为全体业主共有的意见不予采纳,业主享有的是优先使用权而不享有地下车库所有权。

3.地下车库归国家所有的原因分析。北京市海淀区人民法院判决由地下人防工程改建的地下车库应归国家所有。北京市海淀区人民法院对原告华清嘉园的九户业主与被告北京市海淀区人民防空办公室财产权属纠纷一案进行审理,将地下室判归被告,驳回原告诉讼请求。其理由主要是:即使各原告确为《防空法》上所指的投资者,亦不能因此被确认对所争议的防空地下室享有所有权。依《防空法》的相关规定,人防工程收益归投资者所有。

综上所述,因为法律没有就地下车库问题,根据不同的情况,加以明确的、合理的规定,从而导致对地下车库权属发生不同的理解与认识。明确物权的归属其根本的作用在于定纷止争,地下车库的问题尽管复杂,必须通过明确的法律规定解决。所以中国物权法必须对小区地下车库问题,根据不同的情况加以明确,以达到构建和谐社会的目的。

参考文献:

[1]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2006,(5):76-86.

[2]梁彗星,陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社,2007:163-185.

[3]孙宪忠.物权法[M].北京:社会科学文献出版社,2005:211-213.

[4]黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2007:223-269.

[5]张洪雨.小区车位问题民法研究[D].长春:吉林大学硕士学位论文,2007.

[6]张伟.完善《物权法》解决停车位权属问题[EB/OL].http://www.cnki.net,2008-02-16.

[7]崔建远.小区车库的归属论[EB/OL].http://www.ttlaw.cn/show,2008-01-22.

[8]陈甦.论建筑物区分所有权[EB/OL].http://www.iolaw.org.cn/showarticle,2008-03-16.

[9]沈勇明.试论人防工程所有权归属的立法完善[J].兰州学刊,2004,(3):173-175.

[责任编辑陈丹丹]