论商品房预售制度的完善

王美娟

摘要:商品房预售制度是房地产业的一项重要制度,它伴随着房地产业的发展而发展,但近几年来由于其本身的弊端而引起的对其存废的讨论日益激烈。本文首先阐述了商品房预售制度的现状,分析其存在的问题,提出其存在的必要性,以及为其进一步发展而应采取的完善措施。

关键词:商品房;预售制度;完善

中图分类号:F76文献标志码:A 文章编号:1002—2589(2009)17—0081—02

一、商品房预售制度的现状

商品房预售,又称期房买卖,是指房地产开发企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方,承购方交付定金或购房款,房地产开发经营企业在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为[1]。

我国商品房预售制度体现了较强的国家干预性特点。国家主要通过立法的形式来对该制度进行干预,整个制度的建立主要以以下法律为基础。

1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》是第一部规范房地产业的法律。它首次对房地产开发用地、房地产开发、交易及权属登记管理和相关法律责任进行了规定。这其中还包括第一次用立法的形式对商品房预售制度的条件、监管进行了原则性的规定。之后于1995年实施的建设部95号令《城市商品房预售管理办法》,是对《城市管理法》进一步的详细规定。1998年发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,要求从1998年下半年起停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,同时调整住房投资结构,重点发展经济适用住房,建立以经济适用住房为主的住房供应体系。2000年以后,相继出台了《商品房销售管理办法》和建设部发布了建设部令第95号、第131号令《关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、《关于修改<城市商品房預售管理办法>的决定》,分别对商品房销售过程中出现的一些问题进行了规范,加强了对开发企业的约束和监管,细化了以前在商品房销售过程中因规定不明而容易引起争议的地方,以及对申请商品房预售许可时企业提交的证件材料、程序进行了严格规定。[2]

以上的法律法规从不同的角度对商品房预售活动中的各种关系进行调整,一定程度上维护了预购人的利益,对我国房地产业的发展起了很大的推动作用。

二、房地产预售制度存在的问题

我国商品房预售制度发展了十几年,也取得了很大的成就,但由于其现实操作、本身法律规定不足等原因,使其仍存在一些问题。

(一)房地产商利用商品房预售制度侵害了消费者的权益

虽然现行法律有诸多条文对预购者权利进行保护,如法律规定在定立合同过程中预购者有对预售人和预售商品房的真实情况的知悉、有权按期获得符合交付使用条件的商品房、有权要求所购买的商品房不存在权利瑕疵、质量瑕疵等,但在实践中这些权利都不同程度上受到损害。

因房地产业是一个专业性较强的产业,普通消费者处于绝对信息弱势地位,从事经济活动的开发商会在最大限度的增进自身效用的同时做出不利于消费者的行动,预售制度则大大加剧了这种现象。因为通过预售制度购房,预购者在购房时不可能看到现房的,主要的房屋信息来源就是广告和销售宣传资料,它们对预购者起着非常重要的作用。现实中不少开发商会隐瞒房屋存在的缺陷,甚至是做出虚假宣传或是任意改变规划而不告知预购者,预购者往往只有在房屋交付使用后才发现其权利受到了侵害,加大了消费者所面临的房屋质量、建筑及面积计量、虚假宣传、规划变更、合同定金、产权、延期交房等方面的风险。另外由于信息的不对称,一些不讲诚信的开发商利用来电来访登记、排号吸筹、内部认购到签约之间的时间差制造楼市的虚假紧缺气氛,人为操控商品房的供求关系,借机囤积居奇抬高价格[3]。

(二)商品房预售的风险主要由银行和预购者承担

据最新统计资料,2008年1月—11月期间,房地产开发企业本年资金来源33404亿元,同比增长4.2%。其中,国内贷款6416亿元,增长5.2%;企业自筹资金13444亿元,增长30.9%;其他资金12942亿元,同比下降14.5%。其中,个人按揭贷款3046亿元。

以上数据分析可得,银行贷款占了房地产总的资金来源的19.2%,虽然从表面上看银行贷款占整个资金比列并不高,其在房地产中所担风险并不大,但须知,在企业自筹资金有一部分从房屋销售收入转化而来的,而房屋销售收入中绝大部分都是购房者通过银行按揭所得。如上所给数据个人按揭占到中的资金额的9.2%,换句话说银行此时要付的金额占到了总的金额的将近30%。这其中还不包括其他资金中可能涉及银行贷款资金的部分。所以相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具,在商品房的开发建设初期就将一大半风险转嫁给银行了。在其遇到危机不能继续开发时,庞大的债务负担最终都落在银行身上,从而增加银行的坏账风险。而且近几年中,商品房交易中屡屡出现欺诈行为。商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的,然而,由于预售制度的存在,无疑为开发商的欺诈骗贷行为提供方便之门,可乘之机,助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。[4]

虽然商品房预售制度有其诸多缺点,但如果现阶段取消商品房预售制度,其弊将大于利。主要是由于我国内地金融创新品种的缺乏和房地产金融缺少有机的联系,所以除银行贷款和信托融资外很少有其他可供选择的融资方式,实际上商品房预售成了房地产商开发融资的主要手段[3]。若房屋预售制度取消后,一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的中小企业基本就会被淘汰出局,行业垄断局面就会出现,这对整个行业来说并不是件好事,百家争鸣的局面才更有利于行业的长远发展。而且预售制度取消后,从土地开发到封顶,有一个周期,在这个周期内很可能会出现僧多粥少的情况,即购房者远大于房屋的数量,出现求大于供,导致房价上涨。2002年上海曾经出台政策,把房屋预售制度从投资25%就可以取得预售证修改为主体结构达到2/3后才可以取得预售证,导致之后一年多的时间内房屋有效供给严重不足,从而引发了市场需求的恐慌,进一步加剧了房价的上涨。由此可见,预售制度取消之后,对消费者来说,并不完全是利好[5]。

三、完善房地产预售制度的对策

(一)建立独立的监督管理体制,使房地产预售资金专项管理

就目前中国的情况来说,基本上是采取一种模式,即预售款收取后就成为开发商的自有资金。尽管以往的条例有规定由房管局来管理,但目前这项制度也取消了。在这种不完善的监管体制下,开发商完全可以不按规则轻易挪用预售款,一旦启动一个项目,后来项目的滚动开发就可以“空手套白狼”,这也正是开发商竭力反对取消预售制度的关键所在[6]。

在德国,在购买期房情况下购房者并不是一次性将所有的钱都交付出来,而是按照分期付款的方式来付。开发商也会定期通知业主或者是业主联盟去现场察看工程进度。一般还会规定房屋价款10%左右并不立即支付给开发商,而是未来3到5年内由律师缴费给开发商。

针对我国实际,对预售资金应采取专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可以防止开发商随意挪用预售的专项资金,也可以防止其假按揭等违法行为,同时,引入担保公司加强对预售款的监管,由预售人在银行开立预售款监管专用账户,由预售人、监管银行和担保公司签订预售款监管协议,同时预售人委托担保公司向购房者出具保证商品房预售款按规定用于预售商品房建设的担保书,由担保公司承担全部的民事赔偿责任和经济赔偿义务。

(二)扩大相关法律在我国商品房预售法律纠纷中的适用

为了维护房地产市场的秩序,应该尽快修订和完善相关法律法规,为商品房预售制度提供相应配套措施,切实保障房地产权利人的合法权益。

1.健全不动产预告登记制度。在签订预售合同的同时,到相关登记部门进行不动产的预告登记,使预购者以预告的方式来对自己的权利进行公示。这样即使开发商多卖,最初的预购者也可通过预告登记来主张自己的权利。

2.着力于规范《商品房预售合同》的示范文本,使商品房预售合同的订立进一步规范化,有效地防止预购者陷入开发商设置的各种“合同陷阱”。这对处于弱势地位的预购者而言,无疑是一种有益的保护。

3.依法建立惩罚机制和相关处罚开发商的制度。对不守信誉、损害预购者权益的开发商要有具体的惩罚措施,甚至取消其进入房地产市场的资格。预购者也应该有相应的投诉、仲裁和补偿机制,用来维护自身的权益。总的来说,也就是建立争议处理机制,其中具体包括了公平契约、强制仲裁、专业鉴定等法律制度[3]。

(三)发展多种形式的房地产融资渠道

商品房预售制度造成的一个很重要的问题就是带给金融机构的风险。不光包括开发商本身正常开发中存在的风险,还包括了开发商在资金短缺时采取各种手段骗取贷款而给银行带来的风险。造成这个问题的主要原因就是中国房地产融资渠道过少,很多开发商在资金短缺所能想到的解决途径就是银行。但向银行的贷款又必须符合一定的条件。不少开发商为使项目正常进行不得不铤而走险,违法取得贷款。即使是正常取得的贷款,开发商不可避免的遇到金融风险而停止开发项目时,因主要资金都来源于银行,银行不得不承担这一风险。因此,要真正避免房价大幅起落以及化解金融风险,就要改变目前房地产业过于单一依赖银行资金的现状,在控制银行对房地产企业信贷规模的同时,建立房地产融资的多元化市场,在房地产资金供给与需求之间搭筑桥梁,其中包括股權融资、发行企业债券、房地产信托、利用外资等。我国目前的房地产金融市场不健全,制度不完善,调控功能和基础保障功能弱,及时开辟多元化房地产投融资渠道,逐步完善我国房地产投融资体系,对我国发展房地产金融市场、维护金融稳定具有现实意义[7]。

参考文献:

[1]符启林.房地产法[M].北京:法律出版社,1997:152.

[2]万卉.商品房预售制度的若干法律问题研究[D].上海社会科学院研究生学位论文,2008:4.

[3]唐迪娜.完善我国商品房预售制度的法律思考[D].华中科技大学硕士学位论文,2007:180.

[4]崔德国.我国商品房预售制度的研究[D].西南政法大学硕士学位论文,2006:20.

[5]李科.刍议我国商品房预售制度[J].时代经贸,2006,4(38):2.

[6]易宪容,黄苑.中国房地产预售制度:深层问题与对策建议[J].江海学刊,2007,(2):78.

[7]何丹,雷琼芳.重构商品房预售制度的探讨[J].长江大学学报,2007,(5):76.

(责任编辑/石银)