住宅专项维修资金的安全管理探讨

陈娅虹

摘要:住宅专项维修资金俗称住宅建筑物的“保命钱”,它关系到建筑物以及社区共用部分设施设备在若干年后的维修,是牵涉到社稷民生的大事。为规范房地产开发商的行为、维护房屋买受人的权益。2008年2月1日,《住宅专项维修资金管理办法》在旧办法的基础上进行了大幅度的修正与完善,并公布实施,但修改后的新办法仍存在一些值得探究和商榷之处。本文将具体探讨住宅专项维修资金的安全管理现状与措施。

关键词:住宅专项维修资金;安全管理;保险

自1998年起,全国已积累2000多亿元住宅专项维修资金(以下简称维修资金),其中数百亿元被开发商侵吞或挪用。住宅维修资金的安全问题,一时间成了全社会的关注焦点。如上世纪80年代后期房地产开发销售之发祥地的深圳市,当初的建筑物已过二十多年,均到了需要维修的时候,但一个城市上百亿元的住宅维修资金在缺乏监管下,或被房地产开发商,或被住宅物业服务企业挪用,或因房地产开发商的破产倒闭而不知去向,业主的权益受到了极大的侵害,由此引起的住宅维修资金的法律纠纷层出不穷,引起了全社会的关注。笔者认为造成现有局面的,除了开发商、物业服务企业必须对此负责以外,还有更深层次的原因。

一、住宅专项维修资金管理存在的安全问题

1.安全管理制度管理不严

当前绝大部分地区已经意识到了维修资金管理的重要性,有明确的财务管理的规定,但没有相应配套的会计核算方法。有一些县市在制定管理方案时,不能考虑自身实际与可能,未能严格进行维修资金使用的测算,为新修资金风险埋下隐患。同时新型维修资金管理机构一般为新组建的单位,人员素质不整齐,加上培训不到位,往往缺乏对定点小区的监管;个别人员不能严格按照政策,执行统一的审核标准,造成了维修资金的不正常支出。

2.安全监管力度不够

从目前情况看,我国大部分地区的维修资金收入直接结缴当地房地部门维修资金专户,但仍然有部分地区则是将维修资金收入先计入收入过渡户,然后再从收入过渡户转存至维修资金专户。这种做法在部分维修资金收入直接缴存专户确有困难的情况下无可厚非,但对于直接缴存没有障碍的地区,则增加了不必要的管理环节,其结果是既增加了维修资金管理的风险,又使维修资金收入的到帐时间因此而推迟。

3.资金安全使用不当

当前我国维修资金的使用相当少,比如自2000年2月开始,到2005年7月31日,北京市共归集商品住宅维修基金63.9亿元,并由市建委小区办负责归集监督,其间按活期存款利率计息。这笔巨额资金在凌云居等3个小区动用前,从没有支用、发放过。同时其使用中也存在一定的安全问题。(1)维修的标准需要更加细致。虽然一般的有中修大修的年限,但是,有些设备不能单纯以年限来界定。(2)划拨维修资金的税收问题。由于小区办把维修基金的款项要先划拨到物业公司,一旦出现划账,就要缴纳营业税,而住宅的维修不存在营业的问题,这就需要在税收上与税务部门达成一定的约定。(3)有的业主没有缴维修资金。他们的户头里没钱可取。在进行维修时,这部分人就无法支付维修费用,因此在提取时就存在缺口,造成资金困难。如果另外收取,由目前的状况看,收取的难度比较大。

二、加强住宅专项维修资金安全管理的措施

1.转变政府的管理思路

维修资金的管理制度上,我国和其他国家的形成了鲜明的对比。我国采取的是政府干预,在办理房屋产权证书前,作为法定要件,必须按照一定比率一次性交存维修资金,而且在以后的维修资金的管理使用上实行“统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管”的方式。本文认为,我国的维修资金管理使用制度,在上述五种内容下,从头至尾体现的都是监督管理的色彩,需要加以完善。(1)把交存维修资金规定成了强制性义务,并把交存维修资金的标准核定为维修工程总费用的50%;(2)对业主委员会的指导;(3)利用维修资金进行维修的施工费用的基本计算方式;(4)有政府相关签发的除物业管理企业的专家以外的专家资格认定者的参与;(5)对业主委员会的基本情况、物业服务费和维修资金的累存状况、会计审查结果等进行监管。这样可彰显我国维修资金制度的立体式综合监管服务的特点,从根本上转变政府职能部门的服务意识。

2.建立严谨的资金管理制度

要制定严密的操作规范和严格的规章制度,使违规行为无可乘之机,要针对个别物业公司与业主共同套取维修资金的行为,制定相关奖惩制度,严肃处理违纪违规行为。要严格落实、执行好维修资金财务管理和政务公开制度,切实做到钱账分离、封闭运行、保证安全、公开透明、公平公正、合理使用。省、市、县房地、财政、监察、审计等有关部门要切实加强维修资金的监督力度,形成有效的监管机制,严禁以任何理由挤占、截留、挪用维修资金。此外,舆论监督和群众监督也是十分有效和必不可少的监督形式。近年来,在有些地方实行的民主评议制度,就收到了较好的效果。

3.增设维修资金信托监察人

一个住宅社区完成建筑工程,在进入销售阶段到房屋基本售出需要一段不短的时间。即便是维修资金收取方式改为由房屋买受人直接交到房地产管理局存于其指定的银行,也存在一个维修资金的管理问题。当前我国小区中只有不到5%成立了业主委员会,这样一来,买受人所交存的维修资金就只有躺在行政主管部门的银行帐号里休眠,起不到资源的有效利用。更何况,该维修资金的使用应该由业主集体决定,不但物业服务企业不能越俎代庖,就是行政主管部门也不得不经多数业主的同意,擅自越权“审核批准”维修资金的使用。为此我们建议由政府出面成立不动产管理委员会第三人事业机构,一是实施对各业主委员会工作上的指导,二是以信托监察人的身份监管由房屋销售单位代交的维修资金和交存于房地产管理局之后的维修资金。这样就可避免房屋销售单位和

房地产管理局无法自我监管的弊端,彻底保证从维修资金的交存和前期保管的万无一失。

4.创设维修资金管理保险制度

在住宅专项维修资金安全管理中,我们建议创设维修资金管理保险制度,规定于申请住宅建造时,就必须办理住宅质量保障保险手续,不办理该保险手续的建筑商不得进入施工现场,不协助办理该保险的开发商不得申领房地产开发建筑许可证、不得申领商品房销售许可证。等将来社区业主委员会成立时,开发商必须将住宅建筑物质量保证保险所包括的一整套材料一并转交于业主委员会,从而构成开发商对全体业主的一项债务,并反映在开发商房屋销售的合同之中。如此,房屋买受人获得保险公司开具的保单就有了制度上的保障。将来在住宅建筑物发生问题时直接找保险公司理赔,从而降低消费者的购房风险,达到保护社会公众利益的目的。藉此制度,首先可促使保险公司和质量审验单位对被保险物采取审慎负责机制,扼制行政质量审验部门的人情审验;二是可确保维修资金的有效使用。

总之,住宅专项维修资金的安全管理不但与住房人的维修资金的使用息息相关,而且还关系到社会公众的利益,所以笔者在此提出上述意见,希望围绕建立住宅专项维修资金安全管理方面提出一整套合理解决方案。

参考文献:

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(作者单位:云南省曲靖市房地产管理局)