美国次债危机对我国房地产信贷市场的启示

王晓虹

一、美国次债危机过程

次债危机源于美国次级贷款以及由其衍生的证券化市场,其爆发的原因可以归结为以下几个方面:

(一)美国政府经济政策原因

2001-2004年美国新经济泡沫破裂后,美联储为刺激经济增长采取低利率政策,利率甚至降至历史最低水平1%;同时,美联储采用宽松的房贷政策,鼓励消费者买房,这些都刺激了次级抵押贷款市场的繁荣。而2004年6月开始,美联储为抑制流动性危机,又反向加息,将联邦储备利率由1%增加到2007年8月的6.25%,利率不断上升,导致房地产价格持续下跌同时次级贷款者的还贷违约率明显增加,房地产市场于是出现危机。

(二)资产证券化原因

次级贷款机构为更快回流资金,将手中的抵押贷款交由投资银行打包发行证券回笼资金,而打包发行的证券进行过金融创新,风险得到进一步放大。这些金融创新产品不仅美国投资机构购买,世界各地投资机构也购买这种衍生证券,于是风险就进入全球证券市场。当美国房地产市场出现危机时,风险就呈倍数在全球释放。

(三)信息不对称原因

由于抵押贷款证券化过程相当复杂,投资者对产品缺乏相应了解,完全听信信用评级机构的评级标准;然而信用评级机构为能够承揽更多业务,有时候放松行业标准提高信用评级来讨好客户,这就意味着评级机构主观上提高证券的信用评级,这也造成投资者的不理性行为即购买金融创新产品。

(四)监管力度不够原因

尽管美国具有多层次的金融监管体系,但对次级抵押贷款支持债券监管力度不够,没能及时纠正市场的错误行为,使得风险逐步积累,最终引发金融危机。监管力度跟不上产品的创新程度也成为美国次债危机爆发的原因之一。

(五)次级贷款原因

美国房地产贷款市场分为三类:优质贷款市场、次优级贷款市场和次级贷款市场。其中次级贷款市场面向信用分数少于620分、收入证明缺失和负债较重客户,利率比一般抵押贷款高2%～3%。

由于美国房地产贷款金融机构受房地产市场买卖火热的影响,向信用等级低的客户发放次级贷款。即便次级贷款者发生违约行为,也可以将房产回收变卖获取现金,对自己造成不了危害。此外次级贷款市场的利率比一般的贷款利率高,具有丰厚的回报。房地产贷款机构何乐而不为呢?这为以后金融危机的爆发埋下伏笔。

正是由于政府经济政策原因、资产证券化原因、监管力度不够原因、次级贷款原因和信心不对称原因导致次债危机演变成全球性金融危机。而2007年我国的房地产市场和次债危机爆发前的美国房地产市场具有一定的相似性,所以次级债危机爆发给我国房地产市场如何降低风险带来启示。

二、我国房地产信贷市场现状

我国房地产抵押贷款起步于20世纪90年代初,近些年取得迅猛的发展。但是我国房贷市场仍然存在很多问题,主要表现在以下方面:

(一)征信系统刚刚建立

由于我国征信系统建立不久,没有较为完善的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系,在实际贷款过程中,借款人的信用不能完全得到保证。国内居民或者住房投资者想要办理住房贷款时,还是以提供自己工资证明为主来获取银行的住房按揭贷款。这样一来,不少资信较差的借款人可能会弄虚作假,凭借虚假资信证明从银行骗取大量贷款。一些不良房地产开发商、房产中介、评估机构等相关利益者甚至串谋,高估房价、虚构交易,套取、骗取银行房贷资金。银监会最近的调查也显示,国内部分省市的房贷不良率连续3年呈现上升趋势,“假房贷”、“假按揭”案件层出不穷。

(二)融资方式单一

我国房地产市场融资以银行间接融资为主,在我国众多房地产开发公司中,绝大多数的资金都是来源于商业银行贷款。《2004年中国房地产金融报告》指出,我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比例为70%以上,并且个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%。由于房地产贷款占比较高,在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,这就意味着房地产市场波动的风险高度集中于银行体系,从而增大了不良资产率上升的压力。

(三)银行信贷业务存在缺陷

住房按揭贷款在我国一直被各家商业银行视为低风险优质资产业务,因此,各大银行为了争夺此项业务而展开恶性竞争,不断降低门槛,放宽个人住房按揭贷款者市场进入的条件,目的是刺激个人房贷消费,以抢占市场份额。一方面银行为吸引更多客户开展“低首付”业务;另一方面银行在审查业务时,流于形式,随意简化手续,对资料的真假不严格把关,对存在疑点的资料不进行调查和审核,从而为不良个贷增长埋下隐患。

(四)法律障碍

2004年10月26日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,其中第六条是“对执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”;然而到了2005年,这一情况又发生了变化,“抵押房屋可以拍卖、变卖或者抵债,但作为惟一居住类房屋,申请执行人必须为被执行人及家属提供临时性住房,对已经产生的租金,从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。”这意味着银行不仅要面对多套房屋投资者的违约风险,更要面对第一套房屋购买者因支付能力不足而形成的违约风险及抵押物的损失风险。显而易见,商业银行的潜在风险进一步加大了。

(五)房地产价格暴涨

中国的房地产市场部分区域过热,房价涨幅过高。统计数据显示,2007年8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,5、6、7、月房价的增幅分别为6.4%、7.1%、7.5%,房价涨幅速度加快。尤其是深圳、北京、广州、上海和一些省会城市的增幅令人吃惊。而房

价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险,加大了房地产抵押贷款的价值风险。

三、美国次债危机对我国房地产信贷市场的启示

美国次债危机爆发前,我国经济周期处在一个加息时期,加息过程和美国不谋而合;另外我国房地产的价格持续走高和次债危机爆发前美国房地产市场雷同,而我国房地产价格的上涨源于消费者需求增加和投机者刻意的炒作,其中投机者炒作是导致房价增长的主要原因;房地产价格虚增、利率不断提高和美国次债危机爆发前的情况类似。因此,美国次债危机爆发给我国房地产信贷市场带来以下启示:

(一)完善银行信贷条件

商业银行发放贷款追求盈利,应该将风险防范作为前提。各银行在贷款过程中,首先应注重借款人的信用状况和实际还款能力,而不能仅仅依赖抵押的房产等第二还款来源,所以必须采取严格的信贷审核制度。这就要求各银行必须严格审查贷款人的信用记录、收入证明和身份证明等原始的资料;审批过程中应追踪贷款、追踪资金用途,不断规范借贷行为;还必须加强对已发放贷款的监督管理,增强风险防范能力。同时,我国应考虑建立以个税、社保和住房公积金为核心指标的还贷能力指标,防止人为造假带来的风险。

(二)拓宽融资渠道

由于中国住房抵押贷款证券化进程缓慢,长期以来发放住房抵押贷款的资金来源主要靠银行存款。为分散银行房地产信贷风险,房地产企业应拓宽融资方式,实行资金多元化战略。其融资途径有:借鉴国外经验,尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展,以化解高度集中于银行体系的金融风险,同时可以使银行回笼大量资金,以解决当前存在的“短存长贷”问题;向社会公众募集基金;引进国外投资者和鼓励企业发行公司债券直接融资等。

(三)抑制商业银行住房信贷和流动性过剩

美国次债危机爆发前,我国经济金融环境和美国相似,流动性过剩、房地产价格攀升、银行信贷规模迅速膨胀,如果不加于管理,银行不良贷款必然增加,金融体系将面临严峻挑战。短期内,可以通过提高存款准备金率、发行特别国债等调控措施控制流动性过剩,同时采取缩小存贷款利差和窗口指导等方式抑制商业银行贷款冲动。中长期来看,应当进一步推进银行机制改革,鼓励中间业务,实现利润来源多元化,防止信贷领域的恶性竞争,建立保证银行体系稳定的长效机制。

(四)银行根据市场情况适时调整抵押品价值

当房价走高时,抵押品维持现有抵押利率,在这种情况下银行不会出现问题;反之当房价下跌,用于抵押的房地产价格被高估,其价值不再充足,就存在潜在的减值风险,银行于是面临客户违约风险。因此,银行应该监测并且调整抵押品价值,以便采取措施应对可能的风险。

(五)成立平准基金,防范市场风险

房价是影响抵押贷款发放的重要因素,房价的波动会极大影响抵押贷款的价值,稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保证。因此需要一步到位挤出虚高的房价水分,大幅度降低银行体系的信贷风险。国家应该设立住房平准基金,平抑房地产价格,使房地产价格维持在一个相对稳定水平。而国家住房平准基金的资金来源,可以通过发行国债、财政拨款、直接募集等方式解决。其中最现实的来源是住房公积金,政府可以考虑授权住房公积金管理部门使用住房公积金直接入市购房。

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[9] http://www.federalreserve.gov/newsevents/press/monetary/bcreg20070904b1.pdf。

[10] http://www.pbc.gov.cn/detail.asp?col=462&ID=2481。

(作者单位:中国人民银行武汉分行)