新形势下对房地产企业成本战略的思考

王长娟

摘要：当前房地产市场形势不容乐观，企业必须加强对成本战略的实施与管理。本文从分析房地产企业成本构成入手，对如何在房地产开发项目的过程中实施低成本战略提出了一些浅见。

关键词：房地产企业 低成本战略 成本

房地产作为一个消费市场，历经了从兴起到快速发展，直至市场泡沫产生，再到理性回归的过程。面对复杂多变的市场竞争环境，随着房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟，开发企业之间的竞争也更加激烈。已经有越来越多的房地产企业开始重视成本控制的作用，他们把工作的重点逐步转移到研究市场、加强成本管理．制定企业发展战略上去。成本战略是企业总体发展战略中的一个重要组成部分，它的实施将对企业战略远景的实现有巨大影响。

一．当前房地产市场形势分析

1.房屋销售市场萎缩

据国家统计局数据表明，2008年，全国各地一路狂涨了8年的房价开始出现分化．一些大城市率先出现了房价下跌现象：由于对未来房价预期的改变和全球资产价格大幅缩水，房地产投资者开始逐渐退出市场；但是，由于早期房价过高，消费者仍然没有能力支付现行房价，因此，近几个月房屋销售市场交易量急速下降。

2.资金周转困难

目前，随着金融危机的不断加深，美国次贷危机引发的“断供潮”已经严重影响到我国房地产行业的发展。特别是在深圳、广州、东莞等沿海城市，很多购房者选择了按揭的方式购房。这一问题尤为突出。随着国内银行信贷紧缩，进入房地产市场的资金中，以银行信贷为主导的方式已经改变为以债券市场私募、信托等方式为主的自筹资金来源为主导。

二．房地产企业成本项目的构成

由于房地产开发周期长、流程多，成本项目的构成十分复杂。从市场竞争角度来看，房地产产品的成本构成主要可以分为资源占有成本、管理成本和创新成本三大类。

1.资源占有成本

企业所拥有的位置和资源也就是土地资源、资金资源和人力资源能使该企业在与对手的竞争中抢占上风，享受相对于对手的竞争优势。积极主动并有系统地网络和积聚有价值的资源 占据市场中的强势地位，其投入的成本被称之为资源占有成本。

2.管理成本

企业所具备的知识、技巧和能力使得它能够比对手更有效率地运行和操作，从而为顾客创造优异价值，享有竞争优势。对企业实际运作能力如规划设计、营销策划、施工管理等能力的投入成本称之为管理成本。

3.创新成本

企业高超的研发能力、技术技巧以及组织学习的能力，可使其获得经验曲线效应，占据市场主导地位．拥有产业标准，控制供给和分销渠道及享有顾客忠诚等先动竞争优势。其在创新求异中投入的成本被称之为创新成本。

三．成本战略的实施

房地产开发经过项目的选择和投资决策分析阶段、设计阶段、建设阶段、租售阶段四个阶段。企业应根据实际情况对项目开发过程中的每个阶段都实施目标成本管理，以达到降低开发成本的目的。

1.投资决策阶段

项目的选择和投资决策分析，即项目的可行性研究，包括项目基本情况、项目用地现状分析调查、动项目对环境的影响与保护措施、项目开发组织机构、管理费用计划、开发建设计划进度的制定以及项目的经济效益和社会效益分析等。它是整个房地产项目开发过程中最重要的环节，不仅可以为房地产项目最终的投资决策奠定基础，同时还可以为房地产企业实施低成本战略管理提供条件。

2.设计阶段

开发的设计阶段时是控制成本的关键。 (1)优化设计方案。应遵循公开、公正、公平的原则，进行设计方案的公开招标，择优选定设计方案，并吸收未中标方案的优点，以进一步优化中标方案。(2)优化限额设计。从安全可靠、经济合理、实用方便、科学新颖的角度出发，将概算按单位工程、专业、工种等进行细化，从而起到控制成本的作用。(3)优化市场定位。在项目前期阶段，将市场策划与设计相结合，对房型及户室比、面积、结构形式、环境、功能等进行合理定位，以利于房地产的销售和企业资金的回笼。

3.建设阶段

在项目开发成本中，建设成本是基本的组成部分，也是相对稳定的部分。（1）拓宽融资渠道，合理筹集资金，降低企业负债率，建立良好的信用等级，以提高企业知名度，有效降低融资成本。（2）做好工程项目成本的预测和预算，拟定目标成本，并对其进行动态跟踪管理，以利于不断地调整控制成本。（3）在保证质量的前提下，控制开办费、现场文明施工措施费及赶工费等费用。（4）完善现场签证、设计变更单等成本变量手续。（5）做好工程概算、预算、决算的审查。

4.租售阶段

租集阶段主要投入的是管理成本，并涉及到如何尽快回收投资的问题。 (1)应健全公司的管理机构、内部控制体系和企业文化建设，建立必要的绩效考核和奖惩制度，做到人尽其才、物尽其用。（2）建立有效的回笼资金措施，及时收回售房应收款。（3）通过企业的资金计划管理系统与合同管理系统，提前输入合同工程款支付进度时间，提前申报计划，经有关部门会审、批准，按时按计划拨付。

总之，在当前新形势下，低成本战略是房地产企业最基本的竞争战略，贯穿全局。更新成本管理的理念，正确地遵循经济规律，并且有效地实施战略，才能快速培育与发展企业的核心能力，保证企业的竞争地位。

参考文献：

[1] 中国房地产估价师学会. 房地产开发经营与管理[M] . 北京:中国物价出版社,2003.

[2] 张鸣等著. 成本战略管理-基于可持续发展研究 [M] . 北京:清华大学出版社,2006.

[3] 朱明强. 浅析房地产投资风险监测预警系统[J ] . 山西建筑,2005 ,31 (23) :126-127