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浅析房地产项目现金流一体化管理

2009-07-27谭洪益

会计之友 2009年33期
关键词:现金流管理一体化

谭洪益

[摘要]如何合理有效地运用资金成为房地产企业管理的核。问题。本文以房地产现金流为立足点和主轴线,通过分析房地产项目不同阶段的现金流管理,提出一体化现金流管理模式,为房地产项目决策提供依据,

[关键词]现金流管理;房地产项目现金流;一体化

一、引言

从宏观环境来看,由于金融危机的蔓延影响到实体经济,房地产业是受到金融危机冲击较大的行业之一。伴随经济危机的到来,成交量和房价大幅度下降,房地产业陷入低迷,房地产企业的资金链也紧张起来,有部分房地产企业已经出现资金链断裂的情况。房地产业作为资金密集型行业。如何获取项目开发所需的大规模资金已成困局。

从房地产企业自身来看,房地产企业的管理层缺乏对现金流管理的重视,往往将利润最大化作为企业发展的目标,忽视了对现金流的管理。在项目运作过程中,对整个项目的现金流,前期没有科学合理地预测;对资金的来源和利用、资金缺口及融资途径等,缺乏可行的计划。更谈不上对计划的严格执行;在项目实施过程中,也往往是“拆东墙补西墙”,对资金需要量及融资风险缺乏科学地认识和规划,忽略了资金的时间价值管理和资本结构的合理性,使企业陷入过度负债经营的恶性循环之中,不可避免地增加了融资成本和经营风险。

通过对房地产企业面临的宏观环境和企业存在的现实问题的分析,资金成为房地产企业的首要问题。如何获取足够的资金进行房地产开发,如何合理运作开发资金实现价值最大化等的资金管理问题,成为房地产开发企业管理的核心。

按照项目的进度,房地产项目可以分为项目的决策阶段、项目的实施阶段和项目完成阶段,不同阶段对现金流的管理又提出了不同的要求,如何安排好这三个阶段的现金流也是目前房地产企业面临的重大问题。

二、房地产现金流一体化管理

房地产项目现金流包括现金流出与现金流八。房地产项目总投资是现金流出的主要组成部分,包括开发建设总投资和经营资金。开发建设总投资是指在开发期内完成房地产开发产品建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。房地产开发企业现金流入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入、自营收入、自有资金、长期借款、短期借款、回收固定资产原值、回收经营资金等。

房地产开发流程大致分为三个阶段:决策阶段、实施阶段和项目完成阶段。决策阶段主要包括寻找投资机会、提出设想、进行可行性研究和项目定位等活动;实施阶段主要包括项目建设、销售或经营等活动;项目完成阶段存在两种可能的情形,即项目实现既定目标或项目以失败而终止。对应房地产开发流程的三个阶段。房地产现金流也相应划分为:决策阶段现金流、实施阶段现金流和项目完成阶段现金流。

(一)决策阶段现金流管理

决策阶段现金流主要解决投资决策,土地报价、方案调整等问题。

1般资决策。项目建设是否可行,是否具备盈利能力。项目投资计划是否科学合理?这些都是开发商最为关注的问题。也是决定项目启动与否的关键所在。项目现金流分析可以为开发商进行决策提供有效依据。在这一阶段,可以依据现金流量图(如图1)计算出项目净现值、内部收益率、投资回收期等指标,从而确定该方案是否可行。

2土地报价。随着土地出让和使用制度的不断完善,土地竞争越来越市场化,土地资源的竞争加剧。房地产企业可以通过预测编制该项目的现金流量图,根据贴现现金流量法推出能够接受的土地最高报价。

3方案调整。对房地产开发项目的方案进行调整修正,缓解资金压力、有效控制风险,使得现金流相对比较平缓地波动。

因此,决策阶段的现金流管理主要是围绕这一阶段现金流的图表编制、运用、决策、修正等核心阶段,表露有关项目的可行性、赢利性、可实施性等信息。其现金流管理过程,包括现金流信息载体的形成,以及信息的分析、加工、过滤、行动,修正现金流管理模型,再进入下一个管理循环(见图2)。另外,决策阶段现金流管理,不应该只停留在静态指标计算、表述和决策上,而应审视沿着项目开发时间轴上的现金流向、流量和流点,利用动态信息进行过程控制,及时调整战略决策和战术保障。

在决策阶段现金流管理过程中,应该做好以下工作:

1编制小组成员至少应包括图中职能部门,或设置专职部门和人员与上述部门保持顺畅沟通,实现最大程度的信息对称。

2现金流模型的编制依据包括项目定位报告、成本经验数据、施工进度预测、销售预测、项目管理模式等。

3现金流管理模型建立在各种预测和经验判断之上,不确定性和可塑性大,对各种信息分析、加工、过滤及行动应及时反馈到现金流模型的调整中。

(二)实施阶段现金流管理

实施阶段的现金流出主要是房地产开发成本,即房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,就其用途来说,大致可分为土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用等。通过将实际发生的成本构成与投资决策阶段成本预测相对比,可发现项目实施阶段现金流流出的信息误差。销售收入是现金流入的主要组成,通过将销售实际执行情况与计划对比。可发现项目实施阶段现金流流入的信息误差。

项目实施阶段现金流是由最初投资决策阶段预测的现金流模型,经过开发活动的不断修正,逐步发展成形。如图3所示,在项目实施之初,是实施阶段现金流与决策阶段现金流可能存在较大差异,随着项目进度的不断推进,这种差异逐渐减少。

因此,在项目实施阶段,一方面需要进行成本控制,就是要在项目开发的全过程中。始终对比项目决策阶段现金流和项目实施阶段现金流之间的成本差异,对上述全部成本构成要素进行规划和控制,从而确保实现项目开发利润最大化的目标;另一方面,房地产开发企业通过预售解决资金缺口问题。通过促销以加快项目销售、加速资金回流。通过控制成本和加速回笼资金使得现金流入与流出的波动趋于平稳。

(三)完成阶段现金流管理

项目完成阶段现金流是房地产开发项目实现既定目标后(针对成功的房地产开发项目而言),或者房地产开发项目的现金流终止后(针对失败的房地产开发项目而言)。所形成的现实的现金流。

完成阶段现金流管理主要是对该项目的总体完成情况进行评估,从而总结相关的经验,为下一个项目的开发提供宝贵意见。这一阶段,开发商应该明确完成阶段现金流管理的具体对象、管理目的及具体要求,组建一个项目后期的现金流管理评估小组或设置相应的专职人员,深入调查,收集资料,采用定量和定性的完成阶段现金流分析方法,针对问题深入地研究,并编制完成阶段现金流评估报告,将分析研究的结果进行汇

总、整理,编制出项目后评估报告。

因此,完成阶段现金流管理通常皮包括以下几个方面:

1现金流管理的目标评估

现金流管理的目标评估就是通过计算房地产开发成本和开发收入,沿着开发时间轴考核房地产开发项目全部现金流,将项目实际产生的经济、技术指标与项目决策时确定的目标进行比较,检查项目投资决策是否合理,项目是否达到了预期目标或目标完成的程度,从而判断项目是否成功。

2现金流管理的过程评估

房地产现金流管理过程是现金流信息不断出现、不断被发展商利用的过程。现金流管理的过程评估就是对整个房地产开发过程的现金流管理效率进行总结,根据现金流管理的作用和结果。仔细回顾和检查现金流管理的各个环节,对现金流管理效率做出评价。现金流管理的过程评估内容通常包括:决策阶段现金流的流向、流量和流点是否科学合理;项目实施阶段对项目收支是否有周到的记录和经常性核算,并编制实施阶段现金流;在实施阶段的危机管理制度是否可行,应对危机措施是否有效等等。

3现金流管理影响因素评估

现金流管理的影响因素评估工作是在完成现金流形成阶段开展的。即对现金流管理的所有实际影响因素所进行的评估,据此判断项目现金流管理决策目标的合理程度和完成程度。这些因素通常包括:

(1)宏观因素,包括项目所处宏观经济、政治、社会发展环境、物价波动、房地产业发展环境等;

(2)地区因素,包括城市发展方向、城市管理体制变动、城市规划方案变动、区域房地产业的发展环境、房地产业市场供求等;

(3)项目外部因素,包括项目自身周边交通条件、拆迁状况、周边配套环境、潜在客户分布、目标客户需求偏好变动、地质条件、气候特征、承包商的承建能力、供应商供货能力等;

(4)项目内部因素,包括发展商的组织架构、管理体制、管理团队、融资渠道、方案设计、材料采购能力等。

三、结论

因此。房地产现金流一体化管理,就是立足于完整的房地产开发链条,将开发活动按时序划分三大阶段(分别对应于决策阶段现金流,实施阶段现金流和完成阶段现金流),并深入研究各阶段现金流特征和现金流管理问题的基础上,综合考虑三阶段现金流管理的特征、时效性、管理要求及相互关系,做到房地产项目现金流管理的全面化、整体化和系统化,从而提高资金的使用效率,保障房地产开发企业的现金流稳定。

房地产现金流一体化管理思想的要点集中体现在:

第一,树立一体化的管理意识。项目管理人员在以现金流为工具的项目管理过程中应具有全局、全过程、动态的管理意识。在前期阶段,对项目预期现金流的编制和投资决策的调整,必须充分预测和估量将来项目实施中的项目环境要素的变化趋势,如前述的宏观因素、地区因素、项目外部因素、项目内部因素等;项目管理人员要做好决策阶段现金流和实施阶段现金流管理的衔接。

第二,建立一体化的管理措施。决策阶段现金流决策对项目影响最大,决策失误将导致项目阶段性失败和实施阶段现金流管理难度增加。而局部制定实施阶段现金流管理措施。将大大降低管理的实效性。因此,建立一体化的管理措施在于保持项目管理组织功能的完整性、管理策略的延续性和实效性;在于充分考虑不同阶段所制定的管理措施的后续影响。

总之。房地产现金流一体化管理在于提高项目管理措施的全面性,以现金流为主轴,立足于整个开发过程实施管理活动,在提高项目开发收益的同时,尽可能降低项目开发风险。

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