办理委托公证实践中出现的几个问题及解决方法

舒 彤

[摘 要] 对有关委托公证实践中出现的诸如委托书和委托合同的混淆、委托书公证的撤销、委托书的不可撤销承诺以及受托人的问题,需要从双方当事人的权利、义务,法律责任,真实意思的表示等方面加以规范。同时,公证员要主动担当起告知的义务、提醒的义务。以预防纠纷的产生。

[关键词] 委托公证;问题;撤销

近年来,随着房地产价格的不断攀升,各地房地产及其相关行业随之蓬勃发展,就公证而言,最大的变化莫过于以代办房产买卖手续为内容的委托公证的数量激增。所谓委托就是当事人之间约定由一方委托另一方处理事务,另一方承诺为之的契约。其中委托处理事务的人,称为委托人,承诺代为处理事务的人,称为受托人。委托公证目前作为公证机构的常态业务之一,包括单方法律行为的委托书公证和双方法律行为的委托合同公证,其初衷在于为委托人提供方便,同时为受托人提供信用,节省交易成本,使交易更加方便迅捷。然而,在委托书公证实践中却存在种种误区,引来不少纠纷。下面就有关委托公证实践中的有关问题逐一列举说明。

第一,委托书公证和委托合同公证相混淆。委托书是指委托人单方授予受托人代理权,受托人可在此权限内以委托人的名义为法律行为的书面文件。委托合同是指一方委托他方处理事务,他方允诺处理事务的合同,二者主要区别在于:其一,委托书中委托代理权的授予是单方法律行为,仅依被代理人(委托人)的授权即可使代理关系成立,受托人不需为接受授权的意思表示;委托合同则属于诺成、双务合同,它的订立须经双方意思表示一致;其二,委托书侧重于代理权的授予,侧重于代理的外部关系,即委托人与相对人或者受托人与相对人之间的关系,使第三人相信代理权的存在;而委托合同侧重于代理的内部关系,主要在委托人和受托人之间,规范委托双方的权利义务关系。

基于委托书和委托合同二者的区别,在办理委托公证实践中,当事人提供的委托书格式内容,常与委托合同相混淆,从而产生公证纠纷,如个别委托书格式签名人印有“委托人”和“受托人”双方,显然不符合委托书单方授权的初衷,应由当事人删除受托方。又如:委托书常出现的“因办理上述委托事项产生的一切费用及相关法律责任一律由受托方自愿承担”或“委托人同意售房款存入XXX的银行账户”或“上述委托书不可撤销”等条款,明显违背委托书中委托代理权的授予是单方法律行为的性质。此外,由于委托合同侧重于代理的内部关系,双方权利义务关系、法律责任往往是合同内容的陈述重点,而委托书侧重于代理的外部关系,主要使相对人明白代理权的存在,因此委托书要素应简单明了,具备“委托事项”、“委托期限”、“签名、日期”几类足矣。

第二,对于委托书公证的撤销问题。随着房地产价格的飙升,委托人为追求更高的利润而随意撤销委托,极易损害社会诚信,增加交易成本。究其原因,在于委托书中委托代理权的授予是一种单方法律行为,以委托人的单方意思表示即可发生代理人获得代理资格的法律效果,故有人认为既然委托行为是单方意思表示,当然可以随意撤销,但单方意思表示不同于单方法律行为,意思表示仅是法律行为的一个核心要素,并不代表法律行为的全部。民法所指法律行为是以意思表示为要素,因意思表示而发生一定私法效果的法律事实。单方法律行为相对于单方意思表示而言,明显带有一种法律效果评价因素在其中,因此在一些国家和地区,单方法律行为受到严格的法律约束,一般不允许随意撤销。就公证自身性质而言,公证是一种具有社会公信力的证明活动,以法定程序完成时也就同时具有了权威性,其目的在于保障交易安全和维护社会秩序。经过预先确定的严谨而明晰的公证程序制作的公证委托书,是委托人郑重而准确的委托授权的权威证明,因此它极易获得相对人的认同和尊重。另外,委托后果并不会随着委托人的声明而当然终止,因为委托书和取消委托书的声明书相对独立,在取消委托后,依然存在受托人持原委托书恶意行使委托授权,办理转委托、抵押、买卖公证的可能性,因此在受理房产委托公证时应严格审查,履行告知义务。如应在谈话笔录中告知申请人:应及时将取消委托授权事宜通知受托人;取消委托之声明公证书与原委托公证书相对独立,受托人在未被告知取消委托事实情况下仍可持该委托公证书行使表见代理;受托人已经凭公证的委托书办理完毕了部分受托事项,即使做了撤销声明,可能也无法挽回损失,应告知申请人取消委托生效前发生的代理事宜,应由委托人承担法律后果。如委托人仍要求撤销委托公证的,也应严格按程序办事。因此最稳妥的办法是要求委托人在做撤销委托声明公证时,取回原来所有的公证书。

第三,对于委托书中的不可撤销承诺问题。在公证实务中,针对部分委托人为追求更高经济利益而随意中止委托的现象,一些担保公司、中介机构为保护其自身利益,会要求委托人在签署委托书时,承诺该委托不可撤销。但是,根据我国《民法通则》第63条、69条的规定,委托作为一种单方授权行为,委托人有权选择自己信赖的人授权给他,让他为自己的利益从事某种法律行为,同时,当自己改变授权意愿时,也可以将授权予以收回,从而终止委托。可见,委托人在委托书中的不可撤销承诺同样具有单方性,这种单方承诺会随着委托人取消委托而失效,并不能产生限制委托人行使撤销权的实际效果。因此对于单方承诺这种没有任何法律意义的条款,公证员可建议委托人删除,如果坚持要求写上,公证员可建议其与受托人一起申请办理委托合同公证。委托合同中不可撤销承诺可视为委托人的一项合同义务,和法律没有抵触。

第四,关于虚拟委托。所谓虚拟委托是指委托人在委托书中将受托人原本不可能行使之权利赋予受托人,公证员在审查委托权限时,一般侧重于做合法性审查,即审查委托权限是否违反法律、法规和政策,对于合理性审查,即审查该委托权限是否必要则关注较少,一则因为委托书一般由委托人提供,公证员顺理成章地认为委托权限已由委托人确认;二则因为即便是由公证处代书,只要委托人在委托书上签字,就表明其已经阅读并确认了授权范围。当然虚拟委托的存在并不影响当事人的合法权益,也不违反我国法律、法规强制性规定,且委托人在审查了委托书后签字认可该权限,但显然不是委托人自己的真实意思表示,从这个方面看,公证处并未妥善履行审查核实义务,在程序上存在疏漏。遇到这种情况,公证员应该提醒当事人删除或修改这些没有必要的虚拟委托条款,对于拒绝修改或删除的,公证员可将自己履行告知义务的情况记录在谈话笔录中备案。

第五,房产委托中对受托人的要求。受托人在房产交易过程中,买卖双方一般都愿意委托房产中介公司办理过户手续,而过户一般会涉及到赎楼、按揭、抵押等手续,这就涉及到担保公司和银行,中介公司一般联合同自己合作的担保公司和银行单独或共同作为委托书的受托人。这里存在一个问题,机构是否有作为受托人的权利能力和行为能力,一种观点认为,《民法通则》第42条规定,企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营,从房地产中介主要从事房产经纪活动、担保公司从事担保和实业投资、银行从事金融服务和中国人民银行核准的其他业务来看,这些机构没有从事代理行为的权利能力和行为能力;另一种观点认为,新《公司法》第12条规定,除法律、行政法规规定须经批准的项目应当依法经过批准外,公司的经营范围可由公司章程规定,只要履行登记手续即可。同时,2005年修正后的《公司登记管理条例》将超范围经营不再作为行政处罚的对象,所以公司超范围经营行为并不当然无效。这第二种观点可取,因为商行为可分为基本商行为和附属商行为,附属商行为是指不直接以营利营业为目的,但却发挥着辅助基本商行为实现其营利性目的的商行为,无论中介公司、担保公司或银行接受客户委托从事与主营业务相关联的辅属行为,应当认为有效。

另外,委托书所列受托人不宜将公司和自然人并列。委托人的委托授权应是建立在一种信任关系上,他和中介公司、担保公司之间存在居间合同、担保协议,因此在委托授权时首先将中介公司或担保公司列为受托人无可非议,然而机构作为受托人只是形式上的,在实际办理赎楼、按揭、抵押等手续时,都是由机构员工进行的,客观上需要委托人的授权,但如果将公司和及其下属业务员并列为受托人,就意味着这些业务员都可独立代表委托人办理委托事项,一旦出现无权代理、越权代理等行为发生时,委托人的利益如何保证呢?所以,在办理房产委托公证时,受托人之列中介或担保公司,其所属业务员去办理按揭、过户等手续只需提供本公司的授权书即可,如一定要求公证的,可再办理转委托公证。

此外,由于委托书格式由公司自行拟好,委托人在买卖委托中往往处于被动地位。此委托书格式有两个显著特征,一是委托事项应有尽有,二是受托人数量众多,委托事项的泛滥,使得受托人通过欺诈为自己牟取私利的机会大增,严重威胁委托人的利益;而受托人人数不加限制,更使得委托人承受随时为自己从未谋面的其他受托人的违法代理行为买单的巨大风险,所以公证机构从预防纠纷、保障安全职能出发,应认真做到履行告知义务,加强对受托人的审查力度,要求他们对委托事项向委托人尽量解释清楚,允许委托人依自己需要增减委托事项并限制受托人的数量。

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