透析我国房价过高现象

刘 琦

摘要:我国房价过高,远远超出了居民的承受能力,如何完善住房保障体系, 为中低收入家庭提供满足其基本生活需求的居住条件已成为构建和谐社会的重中之重。本文通过分析近年来中国房价居高现象深层次原因,提出自己的见解,以期在中国早日形成房地产经济的良性发展和健康运行。

关键词:住房保障 金融房地产 房价过高 良性发展

在金融一体化及其联动效应的影响下,美国次贷危机已经演变成一场全球事件。尽管中国资本管制相对严格,但在中国经济持续走强、房价高涨、股市过热的大环境下,这场风波为房价敲响了警钟,引起学界对我国房价一直居高不下问题的广泛关注。

一、房地产市场现状

从近年市场状态看,2007年12月以来,中国房地产市场进入了供求关系的重大调整期和房价的高位盘整期,逐渐实现市场的理性回归。原因有二,一是市场有形之手的作用,政府从严的货币政策,不断提高利率和准备金率,严格信贷政策,特别是提高购买第二套住房的首付款比例和贷款利息,发挥了决定性作用。二是市场无形之手的力量,在房价不断推升后,逐渐减少了自住性需求的市场购买力,在价格和销售之间做出自我调节。种种调控措施的出台,房价总体趋势涨幅有减,但仍改变不了房价持续走高的趋势。多数老百姓并没有涌现出过高的购房热情,依然在冷眼观望之中。原因仍只有一个,房价远远没有达到他们降价的心理预期。

二、决定和影响房价过高的因素分析

房价持续攀升,从根本上说这是由房地产市场的供需状况决定的,同时也与地方政府、商业银行和普通百姓购房需求增大等因素息息相关。

(一)供求关系分析。

按马克思主义经济学原理分析,房价上涨主要是供给和需求之间的失衡。因此要稳定房价,必须增加房地产的供给和抑制对房地产的过度需求。在供给方面,由于担心投资过热,除稳定房价,政府采取一切措施防止投资增长率的反弹,控制房地产投资。在抑制房地产的需求方面已有很多措施出台,如开征房地产交易税、提高房贷利率等,在这样的政策组合下,房地产投资增长率下降了。但由于开发商趋利弊害的本性,在额外利润最大化驱动下,鉴于中高档房地产的平均利润率更高,更倾向开发高价位的高档商品房,造成住房供应结构失衡,中低价位的住房供给不足,房价上涨自然在情理之中。

(二)地方政府因素分析

对房价调控中央政府决心很大,出台了高强度的措施,但具体落实到地方政府却困难重重,原因何在?

在我国,地方政府财政预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金三部分构成。提高土地价格,无疑能获取更多的土地出让金。房地产业又与众多产业息息相关,是促进地方经济发展的重要推动力量,其发展强弱直接影响当地政府的财政收入。地方政府在众多利益因素的诱导下,往往选择以房地产业作为地方龙头产业,带动城市发展。在具体操作中,常常采取各种手段提高土地价格,获取更多的土地出让金。同时,还收取各种名目的土地配套费用,使房地产开发成本大大增加,导致房价上涨。中央调控房地产市场的政策,在一定程度上会影响地方的经济发展速度,这是地方政府非常不情愿的,所以对中央调控政策的执行难免消极不作为,使得中央政策的执行力大打折扣。地方政府这只“有形之手”对土地市场的垄断性控制,已经成为房地产价格脱离理性飙升的一个重要因素。

(三)商业银行因素分析

房地产资金来源主要分为三个部分:社会资金、银行资金和其他资金。目前我国房地产投资资金来源中,55%～70%来自银行。市场房价一直偏高不下,开发商投资回报率较高。他们做出非理性预期的可能性更大,房地产贷款的高回报也使银行低估风险放宽贷款条件。银行信贷的快速扩张,一方面有力地推动了房地产市场的投资与开发,促进了房地产市场的繁荣;另一方面也刺激了房地产市场的过度开发,同时也给市场创造了更多的投机机会,造成房地产市场一定程度上的虚假繁荣,从而使房价一度偏离理性增长空间。

(四)百姓购房需求增大。

随着经济发展, 中国城市化进程日益加快, 百姓对住房的需求也日益增加,城市规划造成的集中拆迁使对住房被动需求也在增加。这都是房价较快上涨的原因。房价持续上涨,物价持续上涨, 银行利率却始终很低的状况使人们预期未来房价还会上涨, 人们唯恐现在不买, 以后更买不起,认为趁早买房才是最经济的。种种顾虑使得一些百姓买房, 不再是根据自身收入和购房能力,而且购房还存在着强烈的投机、投资赢利倾向, 买得越早,预期的赢利率就越高。在银行低利率和较低首付比例的金融支持和诱惑下, 许多市民加入了“房奴”的行列, 进一步推动房价上涨。此外房产炒作、囤积房源等等这些非正当的市场行为,更使得房地产价格飞涨。

三、抑制房地产价格虚高的对策

(一)降低房地产价格成本

房地产项目的成本由直接成本和间接成本构成。直接成本包括土地及配套费、市政基础设施费、公共配套设施、贷款利息等;间接成本包括销售费用、营业税和管理费三大项费用。经验表明,土地费用约占价格构成的20%～50%,所占比重较大,并有进一步上升的趋势。因此降低房地产价格必须从土地源头入手,规范土地市场, 保障土地使用结构的合理性;严格控制城市土地供应,完善土地招标拍卖制度,制止“ 囤地”升值行为,开征土地增值税,实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平,最终使地价成本下降。另外土地出让金考虑实行动态土地价格,采用“土地按揭”的方式分期收取地价,并根据土地价值波动情况适当调整后期土地价格。

(二)实现房地产供求均衡

有效供给不足是当前房地产价格虚高的主要原因。在房地产开发方面,由于房地产投资规模迅速扩大,政府应积极通过商品房开发结构的调整,降低房地产开发项目的高利润率,限制“百姓买不起”的房地产供给,增加“百姓买得起”的住房供给,以此达成房地产的供求均衡。在贷款利率方面,政府应适时调高高档住宅贷款利率,调高个人非自住房的贷款利率,对高档不动产开征不动产税,采取累进税。对住房供应方面,对高收入者实行市场化供应,对中低收入者实行不同程度的福利政策。逐步形成以普通商品房为主体,以经济适用房和廉租住房为保障,以高档商品房为补充的住房供应体系,更好地满足不同收入家庭的住房需求。

(三)加强金融监管力度

数据显示,拓展住房业务房地产企业约20%—30%的资金来自银行贷款,一半以上的购房者申请了住房抵押贷款,两者相加至少有60%的资金来源于银行。在当前“消费资金不足, 银行买单”的情形下, 房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升、甚至会继续“飙升”。商业银行和监管部门首先要重视建立和完善房地产风险管理和监管长效机制,保持房地产业与金融良性互动,使房地产信贷规模和风险得到有效控制和管理;其次,要大力发展个人信贷业务。通过延长贷款期限、增加贷款额度、适当减少贷款环节、降低首期付款额、完善住房抵押登记制度和住房抵押贷款保险等;再次上调贷款利息率, 抑制房地产市场中的“炒作套利”提高首付比例, 限制高价房、奢侈房产的贷款比例最终带动房产价格的下降。

结语

房地产业应坚持“以人为本”的理念,在投资与经营中少一点盲从,多一点理性;少一点炒作,多一点真诚,给消费者多一点实惠。相信通过政府、企业和广大人民的共同努力,一定可以消除泡沫,稳定房价,使房地产业更好地为国民经济的发展服务,早日实现老百姓对“居者有其屋”的美好愿望!

参考文献:

[1]祁京梅.《房价居高不下的成因》.中华建设,2006年11月

[2]易宪容.《中国房地产市场过热与风险预警》.财贸经济,2005年5月(作者单位:华中师范大学政治学研究院)

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