国人组团“抄底美国楼市”抄到什么？

伊铭

中国富人组团赴美抄底楼市，美国主流媒体反响甚为热烈。当前美国深陷经济危机泥潭，相当一部分美国人陷入债务危机，中国人却在此时怀揣大叠现金赴美购房，难免不令美国人惊叹中国人“太有钱”了。

此外，中美在全球经济危机中的角色转换和利益纠葛扑朔迷离，“抄底团”给外界的观感似乎是美国衰落了，中国强大了。然而，中国人真的有实力去抄美国的底吗？

“中国巨富来了”

由于购房团成员多是“腰缠万贯”，许多闻风而动的美国媒体都惊呼“中国巨富来了！”号称发行量排名第一的《今日美国报》称，来自中国的一个特别的旅游团已经启程赴美国，游客们的重点并不是游览，而是期望以低价购买美国的房子；美联社则称，中国巨富人群几年来都在美国购置房产，但组成购房团赴美确实是新鲜事。美联社分析说，2008年，中国的百万富翁有39万多，居世界第五，但有钱的中国人在国内的投资机会并不多。而到去年12月底美国共有367万套未售出房屋，大量的空置房于是成为中国富人的投资目标。

美西较有影响的《洛杉矶时报》称，现金充裕的中国旅行团队乘坐悍马和林肯领航员穿梭于各个美国社区寻找为偿还贷款而拍卖的房子和其他廉价物产进行购买。

尽管中国的房产市场也出现停滞，但美国房价的下跌幅度要远超过中国。许多中国人认为美国市场极富吸引力可以作为生活和投资的选择。

但也有一些媒体对中国人“抄底”的做法表示怀疑。路透社即表示，美国楼市并不会很快到达底部，需要数年才能企稳；今年房价应会再跌10%，2010年甚至会更低，房价从高点到低点累计下跌35%。中国人抄底的时机不对。

另有媒体认为，“购房团的一些团员可能低估了海外投资的风险，因为他们不熟悉美国文化和制度”。由于次贷危机爆发后，美国住房信贷机构已经调高了放贷门槛，外国人申请贷款殊非易事，除非是现金交易。另外，这种“将置业的快乐建立在失去居所的房主的痛苦之上”的“抄法”，也注定不会形成汹涌之势。

前赴后继“观房”

此次购房团选择在波士顿、纽约、旧金山和洛杉矶等地考察房源，当然经过精心谋划。首先是因为这些城市华人居住比较密集，有着丰富的教育资源。其次是因为这些城市还具有如下特点治安状况良好优秀学术机构云集、大规模待售产业集群、空气清新、升值潜力较大。

这个团刚刚离境，天津赴美抄底房产旅游团又将接踵而至，据说这个10人的旅游炒房团在两个星期的行程中，要去纽约、旧金山、洛杉矶，夏威夷、拉斯维加斯等城市，其中在洛杉矶会作2天的停留，除观光景点外，还要看位于该城市的中国城及其周边的30处房产。

事实上，著名的“温州炒房团”最近也一直磨刀霍霍，准备进军美国楼市。其他一些机构亦在筹办前往美国的楼市“考察”活动。其中，既有地方性的企业、协会、房产中介，也有嗅到商机的美国投资机构。例如由佛罗里达州的亚特兰国际集团和密歇根州的威汉发展公司合资创办的亚特兰威汉投资咨询公司日前刚完成了一个上海赴美越洋看房团活动。19名企业高管、中小企业主等私人投资者在14天内考察了7个城市的15个房地产项目。虽然规模不大，但显然主办方已尝到甜头。

然而，购房绝非像一般购物那样简单，其风险也绝非如此走马观花所能察觉。分析人士认为，中国人贸然前往美国购房置地恐怕“凶多吉少”。外国人在美国购房并不存在法律上的障碍，税费成本也不算太高，但养房的后期费用比国内高得多。在美国养一幢房子不但要支付物业管理费。每年还要交纳数目不小的房地产税。美国的法律同中国差别很大，购房者如果不了解美国当地的市场、法律、规则，将会是后患无穷。例如在产权过户时买卖双方各自需要分担的费用、需要签定的法律文件、贷款的费用及手续等，每一个州都不一样，如果没有专业人士的指导，便很难完成法定作业程康。

如果出于投资目的，当然要分析可能实现的经济效益和可能遇到的风险损失，对这两方面的分析本身就需要掌握大量的当地信息，如果出于儿女来美国留学的需要，就要重点了解当地学校的教育质量、周围的环境、文化生活和社会治安；如果出于自住的需要，就应全面考虑社区的文化生活水平、种族构成、治安情况、气候环境、医疗水平等方面的情况。从这个层面看，此次抄底团空手而归也在情理之中。与其说是炒房团，还不如说是个“赴美观房团”更为确切。

抄底隐藏风险

几乎所有权威机构的研究报告都表明。美国房地产市场目前远未见底，美国的强力货币政策，似乎并没有促进美国人对房地产市场的信心问题。

在美国房产跌幅最大的地方，要么是过去积累的泡沫过大，如加州；要么是比较偏远，如佛罗里达州，要么是经济急剧衰退，例如底特律市。由于汽车滞销，相关工厂倒闭，作为汽车城的底特律几乎成为一座空城，1000美金一栋的房子比比皆是，但是毫无投资价值。一些大都会地区，如纽约、洛杉矶以及旧金山，则房价跌幅较小。一些“精英社区”，如所谓的高尚区、富人区或者著名高等学府或高中所在的学区基本上未见跌落迹象。著名的斯坦福大学所在的城市2008年进行了城镇扩建，经济也持续发展，结果房价非但没跌，还小有涨幅，成为去年全美房价最高的四大地区之一。

再如纽约曼哈顿的公园大道和第五大道等地段的中小型公寓，近年来—直在上涨。即使是现在的经济危机时期，许多公寓的价格仍然逆市上涨，或者保持较小的跌幅。也就是说，在目前的状况下，价格跌幅越大的房屋，越说明它没有投资价值。隔行如隔山，中国“炒客”在国家体制、市场规则、经济规律、消费习惯都有着天壤之别的美国炒房，要当心“偷鸡不成蚀把米”。

但也有人认为，赴美购房是完全可行的投资行为。其一，根据美国商务部经济分析局公布的数据，美国2008年的房产价格比2007年下跌了23.6%，回归到2004年时的水平。而一些热门的城市，房地产价格更是下降了30%以上。所以美国的房价已经经历了比较漫长的下行空间。

其二，美国的居住环境、社会保障制度以及房市的稳定程度等，较之国内，不可同日而语，而随着人民币对美元的大幅升值，在美国投资的成本也相应降低了许多。

其三，中国要想在21世纪真正崛起，走出去投资是迟早的事。社会资金的流动性是过剩的，对于这些过剩的资金而言，合理合法的赴美投资，也算是一个不错的出路。

当心贪官借机敛财

中国富人组团赴美购房最终会曲终人散，因为中国的房地产市场与美国也相差不多，亦逐步显现投资价值，除了因为留学、移民、工作等因素，确实需要在美国置产以外，一般投资者实在没有必要舍近求远。说这些人抄底美国楼市，多少有一些言过其实，因为根本不具规模。真正的抄底者，是那些数以百计的不动声色的中国外逃贪官以及暗地资产转移的在职官员，他们瞄准高尚社区，出手干脆，现金交易，在美国主要华人社区早已是“声名远播”。

例如纽约长岛，是世界著名的豪宅区，美国前总统罗斯福、肯尼迪家族，中国近代的权贵世家宋美龄'孔祥熙和许多好莱坞大明星等权贵人物，都纷纷落户于此。曾被《福布斯》评出的全美十大豪宅中，第一名和第三名均位于长岛，价格分别为7500万美元和5000万美元。就是这个房价高得吓人的地区据业内人士透露，近两年，来长岛买房的华人，尤其是来自大陆的人数以每年2%～4%的速度增加。几百万美元的房子，竟用现金一次付清。而中国人的豪宅平时大都大门紧锁，一打听才知道，一年中他们最多住两三次，平时都是空着的。购房者除了民营企业家、演艺明星，另一部分就是中国外逃贪官及在职官员。

如原浙江省建设厅副厅长杨秀珠案。早在1996年，杨秀珠就斥资百万美元通过其亲戚朋友买下了纽约曼哈顿中城黄金位置的一座5层大楼。据说她在外逃期间的主要收入来源，就是依靠该楼出租。

除了纽约州以外，新泽西州、加利福尼亚州是中国贪官逃亡最爱的目的地，他们的到来甚至影响了当地经济的正常发展。近几年来，在华人聚居的美国圣盖博谷，来自中国的巨额购房款比过去增长了四成左右，并且购买的还都是百万美元以上的豪宅，很多人常常用现金一次付清。这让该地区高档住宅的价格涨了一倍。

贪官之所以将房地产作为投资目标，一是便于巨额现金转移，二是购买房产具有一定的私密性，不容易被普通人所觉察，且在全国、全世界范围内都可购买，没有区域限制；三是因为房产保值、升值的潜力大，购买后用来出租甚至转手售出，易于产生“钱生钱”的雪球效应。

例如2002年，福州市公安局原副局长王振忠为逃避追查，携情妇郝文外逃美国，花100多万美元在加州买了一幢别墅。

编辑 王何畏 美编 黄静