我国房地产市场组织结构研究

李　郁

摘要：企业要实现由身的生存与发展必须取得某种未来优势的供给能力。因为房地产行业未来供给能力是受约束的，所以房地产开发企业要取得未来优势供给能力的重要途径是以尽可能低的价格控制存货和土地。然而控制存货与购买并囤积土地在资金上具有竞争性，外部金融支持削减了两者间的竞争性，从而使得有效供给不足进而促进房价持续上涨。房地产开发商控制供给提高价格的行为，并不需要任何的协议来维持，合作是自发产生的。所以房地产市场是自发性垄断合作的组织结构。

关键词：房地产；供给能力约束；自发性垄断合作

房地产市场由于其对于我国国民经济的影响巨大，理论界对于房地产市场给予了极大的关注，房地产市场中各方面的问题都已被广泛的讨论过，其中房地产市场的组织结构也是讨论的一个重点。对于该问题学者们也是各抒己见，一种观点认为我国房地产市场竞争性较强如周京奎(2002)认为，我国房地产业集中度低，与规模经济要求相差甚远，资源利用效率低，再加上进入房地产行业不存在很强的进入壁垒，由此导致很多专业水平低，以前从来没有从事过房地产业的企业，利用多种渠道得到资格认证，进行房地产开发，致使产业内部竞争激烈。另一种观点则认为我国房地产市场垄断的特征较明显，如徐滇庆(2006)认为目前中国房地产业表现出来的是典型的寡头垄断特征，在这两年已经迅速地通过兼并、整合出现了几个大的寡头企业，而他们之间就是我们目前国内房地产市场上的喊价领袖。他们的背后又和地方政府层层连接并和银行密切的关联，这是典型的寡头垄断。苗天青(2005)探讨了房地产产品的供求的特点，其认为由于房地产产品的供求范围主要限于本地。房地产市场具有鲜明的本地性特征，在这种情况下，任何全国性的甚至是地区性的房地产业集中度指标统计都是没有实际意义的，当然，用其所推导出的产业分散化和过度竞争的结论也就难以经得起推敲。事实上，由于房地产市场的本地特征，所以，房地产业的垄断性较强，房地产企业拥有着较强的市场力量。王晓华(2006)则进一步细化了我国房地产市场结构，其运用“哈佛学派”的“结构－行为－绩效”框架实证分析得出：首先，从全国的角度来看，我国房地产企业数量众多，普遍存在规模偏小、竞争实力较弱的问题。其次，从区域的角度来看，我国房地产业属于区域性寡头垄断行业，区域内具有垄断地位的房地产企业一般有很大的市场势力。

笔者较认同后一种观点，目前我国房地产市场在全国范围内来说企业数目较多，企业对于全国市场的控制能力也较弱，而在局部的区域市场则表现为被少数企业所垄断。在此概念基础之上本文拟从房地产行业的特征出发结合房地产行业发展背景分析房地产企业最优的行为选择，进一步揭示房地产市场内企业间的关系是怎样的，并将对于前期中国房地产市场中出现的经济现象作出解释，提出相关宏观调控建议。

一、房地产企业竞争方式分析

(一)竞争是为取得未来优势供给能力

竞争的内容是相当广泛的而且不仅仅是静态分析中通常提到的价格竞争。哈耶克区分了完全竞争状态与动态竞争过程的区别，认为竞争分析的静态框架不能反映现实的竞争状况。“竞争从其本质上说，是一种动态过程，但其主要特点却被以静态分析为基础的假设抹杀了”。

哈耶克的竞争强调竞争者之间各种生产能力、服务方式的竞争。而不仅仅单，纯是价格竞争。“竞争在很大程度上是信誉和善意的竞争”。

熊彼特用“创造性毁灭”的过程来解释资本主义的发展。资本主义的竞争特征不是由价格起支配作用的竞争决定的，而是由创新、技术突破决定的。“开动和保持资本主义发动机运动的根本推动力，来自资本主义企业创造的新消费品、新生产方法或运输方法、新市场、新产业组织形式。”创造性毁灭是实现新结合，不断地从内部更新经济结构的过程。“产业突变……不断地从内部使这个经济结构革命化，不断地破坏旧结构，不断地创造新结构。这个创造性破坏的过程，就是资本主义的本质性事实”。

“创造性毁灭”过程进行的是成本和质量改善的竞争，而不是价格竞争。“在迥然不同于教科书所说的资本主义现实中，有价值的不是那种竞争，而是新产品、新技术、新供应来源、新组织形式(如巨大规模的控制机构)的竞争，也就是占有成本上或质量上决定性优势的竞争，这种竞争打击的不是现有企业的利润边际和产量，而是它们的基础和它们的生命。”

价格竞争不是竞争的唯一内容，也不是实现企业做强做大这一目标的必然采用的手段。一次性降价获得的超额利润绝不是其终极目标，也不可能总是通过突袭式的降价投机获利，因为竞争对手会对该企业的行为做出反应，同时也会受到自身成本的约束。降价的目的在于获取利润，取得的超额利润会被用来维持竞争优势或扩大竞争优势，例如扩大自身产品与其他产品的差异性，或者扩大规模以实现更低的生产成本。也就是说主动降价的动力在于获得更多利润或者驱逐竞争者，而这一目的能否实现取决于未来它的竞争优势是否能保持和扩大，如果降价短期内获得的利润不能帮助其获得以上目标，甚至有损企业竞争力的情况下，降价只能被视为一种短视行为。被动降价是为了维持市场份额以确保生存。

理论上通常状况下如果一个行业中多于一个企业时，无论是垄断竞争或者是寡头垄断，都会认为存在竞争，企业也会主动加入竞争行列。但是竞争理论忽略了一个问题，那就是为什么要参与竞争，是不是竞争是必然的。在回答这个问题之前有必要梳理一下竞争的目的与手段。当然竞争的首要目的是为了生存，然后在生存的基础上取得发展，进而谋取垄断的地位，当前竞争的目的在于不断地取得竞争优势，例如规模经济、低成本、产品质量提高、技术创新、组织创新等等，在此将其统称为优势供给能力。在动态的竞争中，垄断是不断受到挑战的，只要行业中存在超额利润，就存在潜在竞争者，而这些潜在的竞争者能否成为实在的市场份额占有者，主要是看取决于他们是否相对于在位者具有某一方面的优势生产能力。而在位者之所以不断扩大生产规模，不断创新的目的在于不断取得更高的优势供给能力，让其优势生产能力达到潜在竞争者无法企及的高度。

(二)房地产行业竞争的重点在于保有土地或存货

在传统理论中有一个潜在的假设，那就是产品能够持续不断的被生产出来，同时会以更好的方式生产出来，生产不会被意外的情况所中断，只要企业自身不断进步就可以获得更高的优势供给能力，也即是忽略了对于企业生存的客观条件的思考，所以着重强调企业自身的努力与进步。然而一旦考虑到生存的客观条件时，企业参与市场的活动方式可能会发生改变，可能会转变竞争方式或者放弃竞争转

向合作。

在极端的条件下，例如在一个确定的未来，某种产品的生产将由于某种原因消失，而该产品存在大量需求。在需求固定或持续增加的，而无法进行再生产的情况下，在当前市场条件下以任何价格出售任伺量的产品，都将是一种非理性的选择，因为这是在放弃未来市场的参与能力，同时在为竞争者积累优势。越是后放弃产品选择货币的企业就能够获取更高的利润回报。

现在放松假设，产品供给不是在未来中断，而是获取供给能力的条件逐渐提高，或者说行业的进入成本逐渐提高，同时如果当前对未来供给前提条件控制能力越强，未来能够供给的产品量就越高。那么该行业中的企业所要做的事并不是基于当前经营，而把着力点放在控制未来供给条件。

具体到房地产行业，开发商是否能够取得未来优势供给能力，重要的前提条件在于，是否能以尽可能低的成本控制尽可能多的土地或者拥有尽能多的存货。

二、我国房地产企业最优行为选择

(一)自发性捂盘惜售是房地产企业最优的选择

由于近来年我国经济的高速增长，城市化的发展，人民币升值，再加上我国人口众多等因素为房地产市场的发展奠定了需求基础，也是这种所谓“刚性需求”的存在使得房地产市场的诸方主体都对中国房地产业长期看好。长期看好的预期加上房地产商品的特点，决定了开发商的战略选择。

房地产市场的一个典型的特征就是开发商进行的是位置固定的空间竞争，这一特征决定了一个区域内的房价是围绕着中心商务区向外依次递减，这一点在理论上和实证都有相关成果支持，在理论上如况大伟(2004)证明了房价与市中心距离成反比，实证上如郝前进、陈杰(2007)随着与中心商务区距离的增加，上海市的房价呈递减趋势。这是由于越是靠近中心区的空间资源越稀缺，同时人们对于选择居住在中心区域具有强烈的偏好，供给的短缺和需求的强劲造成了中心区域房价的高企，并且随着房价的上涨对于中心区域物业的需求随之向较低价格的外围区域释放。

但是这种释放不是一步到位，同时房价也不是迅速达到峰值，而是供需双方长期博弈的结果。不妨假设中心区域房价是从一个供需缺口较大的相对低位开始起步，一般来说供需缺口会引起价格上涨，价格的上涨会带来供给的增加和需求的减少，从而实现均衡。而对于房地产市场来说，中心区域内的供给增量是有限的，甚至会随着房产的出售，供给能力会产生萎缩，当供给受到约束时那么只能通过价格的上涨来弥补供需缺口，在这种预期之下在中心区域拥有开发权的开发商进行捂盘惜售就成了理性的选择。

因为，由于空间位置所产生的差异性，也即产品的竞争优势是不能通过个体开发商自身的努力去保持或扩大的。房地产与一般消费品的供给不同，一般厂商需要不断创新以扩大自身产品的差异性，来增加消费者对于自己产品的偏好，同时厂商可以持续提供产品来满足消费者对于自己产品的需求，通过这样的方式来获得更多地利润；而房地产企业来说其产品差异性是由其进行开发的地段的客观条件决定的，房地产企业有通过竞价取得这一优势生产能力的压力，而一旦取得了开发权并生产出产品后，就无法进一步提高优势生产能力，并且会随着产品的出售而丧失优势生产能力，因为其无法在该地段持续供给产品。随着该区域的其它开发商的销售，类似产品逐渐消失，未急于销售的开发商就取得了更大的市场垄断权，从而为获取更高利润奠定了基础。

在中心区域内房价持续上涨的过程中，居民对于作为替代品的次中心区域的物业需求逐步增加，同时促使次中心区域房价上涨，由于需求的持续增加，而此中心区域的供给增量也是有限的，与中心区域一样惜售待高价同样是种理性的选择，以此类推，供需矛盾在各区域房价节节攀升中得以解决。但是在各个区域供求未平衡之前，房价有继续上升预期的情况下，对于各区域开发商都有惜售等待均衡价格的动力，这是由房地产市场的特征所决定，是一种自发性的行为，是一种变相的完全价格歧视，所获取的消费者剩余为全体开发商所有，并不需要通过价格联盟来实现。实际上当总体供求矛盾解决后，持有物业依然可能是种最优的选择，“只要经济增长，房价实际上是房地产的‘经济租就会搭车上升，水涨船高是房地产价格的长期动态规律”。

(二)金融支持巩固了自发性的合作

以上只是说明了在一次开发中开发商为获得最高利润率的战略选择。然而一个项目的成功并不能为企业长期的发展奠定基础，要获得长期的发展就必须持续不断地获取更多的未来优势供给能力，未来优势供给能力仅仅靠捂盘保有存货的方式来获得是不够的，必须要能以低成本取得能给企业带来根本未来优势供给能力的资源——土地。在可预见的未来可供开发土地的供给十分有限的，第17个全国“土地日”的主题是“节约集约用地、坚守耕地红线”。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史表示，要围绕保护18亿亩耕地这条红线，科学修编《全国土地利用总体规划纲要(2006－2020)》。这说明保持18亿亩耕地的要求要持续到2020年。2006年我国现有耕地面积为18.27亿亩，这意味着未来14年只有2700万亩耕地可转化为建设用地，即平均每年192.86万亩。而仅2006年耕地面积就减少了400万亩，未来农用地转建设用地的规模将减少。由此可预见对于土地的资源的争夺也将是激烈的，实证分析也表明中国房地产企业对于土地追逐的动力甚至超越对于利润追逐动力的两倍(平新乔等2004)。

土地资源的获得需要资金支持，而持续支持购地的资金来源于项目实现的利润。这就对开发商捂盘提价的战略产生了约束，开发商需要在是继续捂盘还是实现利润进行囤地之间进行取舍。同时房地产开发企业与其他制造企业一样，其生产经营目的是持续供给产品，而不是倒卖原材料，开发商不可能将所有的资金用来囤地。囤地与捂盘形成一种互为制约的关系，但当存在某种方式能打破这种制约关系时，自发性的提价合作基础将会更加牢固。金融支持就为开发商回避取舍提供了保障，金融支持力度越大，越容易推升房价和产生泡沫，实证研究(周京奎2006)也证明了房价的高企与过度的金融支持有密切的关系。捂盘和购地都是开发商获取未来优势供给能力的方式，在不能获得外部融资的情况下，这两种方式的选择上具有明显的竞争性，实际上只要在当期项目开发过程中，土地价格上涨没有超过开发商的利润率，快速开发快速销售的模式更有利，因为捂盘的机会成本是新项目的利润率加上预期房价的增长率，而收益仅仅是预期房价的增长率，机会成本要高于收益。而当存在外部融资的情况下，例如抵押未售物业获得资金融通来购买土地，通过土地进行再融资来开发新项目，开发商的机会成本大大降低，这时的机会成本为

融资所产生的利息。

我国自1997年实行货币化分房制度以来，房地产开发资金，约22％来自于国内贷款(其中银行贷款占总资金规模的19.71％)，29.17％自筹资金，45.11％其他资金(其中定金及其他预付款占总资金规模的28.23％)和3.54％的外资，这种融资结构总体上降低了开发商资金投入要求量。并且开发商大部分的资金都是投入在购地上，并且由于预售制度的存在，和建筑商垫款惯例，使得开发商在购地之后的投入非常少，开发商可以低成本生产产品并实现利润。这种以土地撬动资金的融资模式，同时未售可以通过抵押获得融资用于购买土地，很大程度上减少了囤地与捂盘之间的竞争，开发商可以将注意力用于对土地的追逐上。

三、结束语

通过上述分析可知，房地产开发自身的特点和制度环境，决定了开发商捂盘惜售和大量囤地是种理性的战略选择。开发商自发性的捂盘惜售是通过时间来换取价格空间的策略，价格空间的存在是由于特定地段物业的稀缺性造成的，而这种稀缺性是难以改变的，也即不能通过增加供给来弥补供需缺口，只能由价格上涨来减少需求，即通过惜售来实现价格歧视从而增加利润的目的。房价能达到的高度是由居民的收入和经济发展水平决定的，所以在一定时期内价格潜在的高度是确定的，这一点很难通过宏观调控来改变，因此就这一方面来说在房地产市场局部和整体上未达到供需平衡之前，房地产市场将处于景气时期，开发商的自发性的合作具有坚实的基础，这是因为一方面房价上涨的趋势明确，这意味着捂盘或囤地都是有利可图的；另一方面能够很容易获得金融支持，外部的金融支持使得捂盘与囤地的竞争性减弱，整体市场上表现为囤而不建，建而不售，房价的节节攀升。从而要想使供需在较低价位实现均衡，就必须打破产生开发商自发性合作的基础。对于削减金融支持方面的建议和措施已经较多，例如紧缩的信贷政策、改变预售制、限制土地闲置时间，规范房地产上市公司融资用途等，所以本文着重对于如何打破自发性合作的第一项基础提出建议。

要使得捂盘变的无利可图，或者说使之成为一种相对不利的策略。这就需要降低房地产开发商对于收益上涨空间的预期，虽然房价的潜在高度是确定的，但是这并不意味着开发商的获利空间是不可调控的，例如可以通过开征基于物业成交价格的累进税来实现。此类税的开征可能会引起人们对于房价上涨的担忧，但是即使不征收此类税收房价也依然会上涨，开发商捂盘的目的就在于获取可能最高的房价，而最高的房价是由居民的购买力来决定，也即是说房价潜在的高度是确定的，实际上这种税的征收只是在进行一种再分配，将开发商获得的利润的一部分让渡给政府。累进税的征收并不能起到抑制房价增长的作用，也不能促使开发商低价放盘，因为捂盘还是有利可图的，只是相对于没被征税之前获利减少了，但相对于低价销售而言，利润还是在持续上升的。

所以还需要配套的措施来增加捂盘的成本，当然这种成本可以是实际的成本，例如调高利率，同样也可以是种机会成本，例如可以通过基于开发完成时间进行累退式的税收返还来增大开发商捂盘的机会成本，开发的越快能够获取的税收返还越多，相反则反之。同时为了鼓励开发商更多启动新项目，可以将税收返还给新项目，也即只有当新项目启动时才能够获得税收返还。