“蓝皮书”惹了谁

李　斌

背景从2004年至2009年,由中国社科院主编、中国社科文献出版社出版的《房地产蓝皮书》(以下简称“蓝皮书”)已连续出版六年。2009年5月12日,社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文——《荒唐的六年预测》,称“蓝皮书”年年预测年年错,并站在了开发商的角度,这立刻引起了社会的关注。随后,“蓝皮书”主编牛凤瑞、“蓝皮书”终稿签发人邹东海与曹建海一同被邀请至和讯网,三人面对面地就“蓝皮书”的内容进行了争论。

“蓝皮书”事件发生后,《新财经》记者仔细读了三位当事人的争论之词,虽然大家讨论了很长时间,但这场争论似乎没有结束的迹象。2009年6月4日,记者分别采访了这一事件的三位当事人曹建海、牛凤瑞和邹东涛。虽然这段时间他们频繁被很多媒体“骚扰”,但三位学者均没有拒绝记者的拜访,而是非常配合地极力想重申自己的观点。

“蓝皮书”符合事实吗

社科院三位学者争论的焦点,恰恰是社科院自己出的《房地产蓝皮书》。这本引发争议的“蓝皮书”,到底在哪些方面惹火了三位学者

曹建海:“蓝皮书”充满了

开发商的意愿

我发现每年的“蓝皮书”都很荒唐,今年不得不说。今年的“蓝皮书”说下半年房价会上涨,这是一个荒谬的观点,是完全脱离实际的,充满了幻想,充满了开发商的意向。很多人在这样的预测下就会买房子,这对开发商有利。而站在公众的角度,这种意愿完全相反。“蓝皮书”预测了六年,都反映了一种强烈的意愿,但最后都是脱离实际的。

现在一些学者在研究一个行业的时候,太容易站在企业层面看问题了,以跟企业交往为荣,以影响企业的方向为荣,真正能站在公众立场上,为老百姓说话的人太少了。现在网上在搞民意调查,70%的网民是支持我的,我想在这些网民中有一半是有房的人,他们没有简单考虑自己有房就觉得房价应该涨,房子贬值就要骂娘。

牛凤瑞:局部现象不代表整体

很多人没有仔细看这个“蓝皮书”,这是非常麻烦的事情,没有一种共同探讨的语境。说“蓝皮书”代表开发商,但在书中写开发商的篇幅大概不到十分之一,主要还是对中国房地产市场的客观描述,以及对于这种描述的解释。说“蓝皮书”每一次预测都不准,说我们依据的统计局数据是假的,这样说的结果,让大家没有了讨论的基础。

小曹(曹建海)说2008年房价降了,他只看到了局部,某些楼盘房价下降了,并不代表整体下降。就像说汪精卫是汉奸,汪精卫是中国人,那么就说中国人都是汉奸,能这么推理吗?现在小曹的推理就是这样,这是没有道理的,也很难讨论。

在我们没有争论这件事之前,有人劝我不要回应这个事,提高了别人的声望。我觉得没必要,我一个老人,提携年轻人是我的责任。

邹东涛:学者不能只考虑私利

“蓝皮书”做了六年了,前几年基本是风平浪静,今年对这本书的反馈意见比较大。现在房价偏高,老百姓不满意,在这个时候大家对这本书发表意见很正常。六年来,这本书的主编和主要撰写人员没有变过,应该说,这些作者把一个专题做了六年是有经验的,他(牛凤瑞)对于房地产的价格也是清楚的,从老专家的角度,至少他不会乱说。

至于(曹)说书中的参考资料是统计局的,是虚假的,这个谁也没法说。不用统计局的资料用什么?难道用某一个专家的资料,用某一个学者自己编的资料?做“蓝皮书”首先要求的就是数据真实,依据就是国家公布的数据。如果怀疑统计局的数据是假的,那么,其他所有的资料都没办法做了。

作为这本书的出版人,从第一版到第六版的审稿都是我,现在说这本书有严重问题,我不能不表态。我们是一个大出版社,每年出版的书将近上千种,还没有出现过像这样对“蓝皮书”发起挑战的现象。说我们是站在开发商的立场说话,说难听点就是开发商的走狗。但实际上,按我的想法,我也希望房价能降下来,我现在是有房子,但我女儿结婚了,也有小孩,她是工薪阶层,也买不起房子,只能在我的资助下贷款买房子。如果房价能大降,我女儿也能买得起房子,也不用我资助了。所以,我是知道房地产的问题的。但作为一个学者,在研究的过程中不能只考虑私利,房价太高,大家都骂开发商,但开发商也是国家的一个阶层,总不能把开发商都消灭了。

房价升降会危及国家安全吗

对“蓝皮书”的争论核心离不开房价,房价的高低不但与老百姓的生活息息相关,也关系到整个国家经济的发展。那么,房价的高低是否会影响到国家的安全

邹东涛:房价降一半是国家的灾难

第一,开发商与银行是关联单位,开发商的大部分资金都是银行贷款,如果房价降一半,开发商怎么承担?只能拖欠银行贷款。开发商如果关门了,银行也会破产,这难道不是国家的灾难吗?第二,如果开发商关门了,建筑工人就会下岗,这么多人下岗,问题就出现了,城市的犯罪率增加,这样就危险了。第三,开发商破产了,与房地产有关的关联产业比如建材产业等,就会跟着破产,这些相关产业的工人也会大批失业,社会问题就会更加突出。难道这不是国家的灾难吗?

曹建海:房价涨一倍更是灾难

房价如果再涨一倍的话,更是国家的灾难,目前已经是灾难了,已经形成了国民经济的死局。消费是经济增长的最终动力,关于医疗和教育的消费,严格说应该由政府来承担。在老百姓的吃穿住行四大消费需求中,目前看可以获得突破的,能带动中国经济发展的,还是住房需求。可高房价把大家的需求都限制住了,所以,中国的消费不可能获得突破。唯一能突破的就是强制性拆迁,这样可以获得新的住房需求。现在的旧城改造,就是把老百姓从原来的地方撵走,多数不能回迁,即使回迁,也都被安排在品质差的房子里。这样做的结果就形成了被动需求,原来的房子被拆了,老百姓必须要有房子住,这就是现在房地产的一个刚性需求、强制性需求。

而那些高价房,对于低收入人群来说毫无吸引力。现在,中国的城市化率是45%,如果刨除2亿农民工和家属在城里的临时居住,城市化率只有30%。城市化率就是人口的增长速度,但人口的实际增长速度远远低于城市建设的速度,远远低于商品房的建设速度、竣工速度。在这种情况下,城市的房子只由少数人占有,大部分房屋是空置的。

“蓝皮书”描述的现状与实际不一致,预测的东西脱离实际。2005年说房子供不应求是一个长期大趋势,2004年说房地产是支柱产业,这是不符合实际的。现在有170万人从事房地产行业,把它做成支柱产业,意味着很多社会财富都在这170万人手上。除非把老百姓自建房、单位建房、国家建房都包含在内,甚至把建筑业也包含在内,那才算是支柱产业。上世纪的日本、本世纪之后的美国都因为房地产泡沫,经济深受其害。现在房价涨了几倍已经是国家的灾难了,只有把房价降下来,才能消除这个灾难。

2012年房价:升VS降

对“蓝皮书”质疑的核心,在于对房价的预测上。所以,对未来的房价走势,双方的意见一定是大相径庭。究竟谁对谁错,只能等到2012年能见分晓

曹建海:2012年房价会降到谷底

有两个依据:一个是房价会回到2004年的水平,因为2003年之后房价出现了不正常的上涨。另一个是2004年商品房完全市场化刚刚启动,那时候还是以自购房、自住房为主,投资住房很少。但当时的房价与当时的收入水平相比是偏高的。到了2012年,人们的收入水平在上升,再加上通货膨胀因素,房价与收入的比例在一线城市应该是6倍左右,三线城市是3倍左右,这样的比例是比较合理的。

现在,中国经济增长都是虚假的增长,是股市、房地产泡沫导致的增长,形成了整个经济的死局。我们可以看到,目前卖房的成交量50%是假的,虚假的销售数据,虚假按揭,所有的风险都转嫁到了银行。现在经济找不到突破口,还在下行,这个趋势很明显。按照这个趋势发展下去,明年的经济就会很糟糕,房地产再不走低价路线,只有崩盘。

牛凤瑞:未来房地产的主要矛盾是供不应求

现在房地产的主要矛盾是人们的住房需求与提供的住房生产能力之间的矛盾,所以,我判断未来几十年,中国房地产的主要矛盾是供不应求。增加有效供给,是我国房地产政策的一个基本保障。国家在房地产宏观调控上涉及三个领域:一是房地产产业政策,二是房地产市场的稳定,三是住房保障体系建设。房地产的调控重点不应该是房价,房价的涨涨落落是市场配置资源的基本形态,如果没有价格变动,还讲什么市场和经济。价格是分配住房资源最有效的手段,这是我的基本理论体系。曹建海没有读懂我的意思,所以就没有讨论的基础。他也可以乱说,说2012年房价会下降50%,很多人愿意听这个话,我要是准备买房也愿意听这样的话,但要符合事实。作为学者,要有社会责任,要描述真实的事实,同时给予专业的解释。而不是一种价值判断,主观的判断不是一个真实的判断。

自建房可行吗

我国的房地产行业确实存在问题,还需要改进,需要完善。如果抛开现在的房地产制度,抛开政府的参与,自建房是否可行

曹建海:自建房并不是理想化

任何国家都以自建房为最优先,这个跟餐饮一样,有大规模的餐饮,也有自己家里做的。大规模的餐饮会给你提供盒饭,还有更好的品质和服务,价格稍微贵一些大家能接受。市场化的前提是给消费者带来更好的产品和服务,但现在的房子是强买强卖。如果说我反对强买强卖都是过于理想化,那么,这个国家是一个什么样的国家?根上的问题是政府的掠夺性,把农民的权利看得一文不值,政府是这个产业链中的重要环节,是商业性的。最近搞的廉租房规划就很荒唐,解决700万户够干什么的?全国有2亿农民工,根本没人管,这些人是推动未来中国消费增长的巨大动力,必须把这些人考虑在内,中国未来才有出路。

牛凤瑞:自建房不符合社会分工趋势

想自建房或合作建房,这个愿望无可厚非,但不符合社会分工的大趋势。就像我们可以坐汽车、开汽车,但我们不能自己造汽车。因为成本很高,质量也无法保证,我们自己不是专业化生产。同样,合作建房或自己建房,要支付很多学习成本。而且,自己建房一般建的都是别墅,我们有那么多土地吗?所以,城市中大部分人是无法自我建房的。

有人说,既然城市土地归全民所有,土地就不应该有价值,这是一个非常幼稚的说法。土地全民所有,就像北京的天安门广场是属于13亿中国人一样,城市中的少部分人占用了公共资源,就要通过支付相应的成本来取得这个资源,稀缺资源最有效、最公平的分配方式就是通过价格来分配,而不是通过福利政策。实践证明,近十年来我们的住房改革成果显著,居民的住房条件已经大大改善。我们改革的基本方向是正确的,尽管在这个过程中我们遇到了很多问题,还需要改进、需要完善,这是一个操作层面的问题,但我们不可能再回到原来的老路上去,这是不需要论证的。

2007年,国家高调推出住房体制建设,这恰恰是对住房改革在保障性住房体系建设上的一种弥补。但这里又出现了一个对于保障性住房建设合理度的把握,是对科学发展观根本方法的统筹兼顾,又是一个具体操作问题。有人提出让大多数人买得起房子,在发展中国家谁敢这么说。美国搞了一个次贷,让所有穷人都能买得起房子,结果引发了全球金融危机。在这个问题上,美国政府在操作次贷的过程中,犯了一个致命的错误,金融危机暴露的问题,与其说是美国政府的金融监管不力,不如说是美利坚合众国的失败。穷人本来买不起房子,美国政府非让穷人买房子,最后的结果就是让全世界埋单。美国政府在这个过程中逃脱了自己给穷人提供住房保障的社会责任,这恰恰是我们应该理性认识的。

邹东涛:让13亿人自由建房就乱套了

土地是人民的,不是国家的,不是政府的,但也不是谁想建房就建房,想建在哪儿就建在哪儿的。我去温州考察建房问题,温州那个地方比较富,高楼大厦,一个村一个镇都建设得很好。但房子建得都是横七竖八的,自行车都骑不出去。那里的人都在外面做生意,建了房也没人住,都是摆设。如果让全国13亿人都自由建房,那不乱套了。

学者该站在什么立场上说话

作为中国上层社会的学者,作为关注国家大局的人,到底应该从什么角度看问题?到底应该站在什么立场上说问题?民意是否代表真理?这个问题似乎已经成为当今社会的关注焦点

曹建海:违背了公众的意愿,政府和企业的存在都是有害的

要把握全局,政府和企业都是为公众服务的工具,应该站在公众的角度,站在人类发展的角度做事。如果违背了公众的意愿,政府和企业的存在都是有害的,在西方国家民主投票每人都有一票。所以,永远站在绝大多数人的立场上,站在人类社会发展的立场上,就是一个正确的力量。在政府、企业与公众和谐的前提下,政府的立场就是站在公众的立场,企业的立场就是站在消费者的立场。但现在政府和企业是强势的,你站在这一边就是为自己谋利益,如果不是谋利益,那至少你的观点偏颇了。

牛凤瑞:真理从来不取决于投票

我希望无论媒体还是公众,能接受我的理性判断,而不是情感的宣泄。中国的学者,现在还是革命党的情结过重,执政党的理念过于单薄,这种情况不利于我们构建和谐社会。我们不怕吵、不怕争论,但我们要有一个共同的机制,而不是要把利益博弈的一方消灭掉。假设把开发商都枪毙掉,地方政府都是腐败分子,都应该抓,这种讨论不利于我们达成一个社会的共识。房价的高与低不取决于道德的判断,也不取决于政府的呼吁,更不取决于学者作秀,真实的价格是市场形成的,是供求双方经过博弈、谈判产生的。

房价之所以引起争议,是因为它超出了一部分人的购买心理预期,不是真实的购买力。比如北京,同样的楼盘如果降价一两千元,马上会引起哄抢,这就是刺激。发达国家真正的房地产萧条是没有人买,与中国的情况完全不同。所以,研究中国的问题,要把握三个逻辑:一是中国的特殊国情,二是中国特殊的发展阶段,三是中国的大国经济政策。房地产是一个区域性市场,住房产品又是一种个性化非常强的产品,每个城市都不一样,每个楼盘也不一样,你可以说某个楼盘降价了,也可以说某个楼盘升值了,但不能代表整体。我相信,随着市场的实践和变化,我有足够的信心证明我的观点,这有利于构建一个和谐社会,有利于各阶层心平气和地讨论问题,而不是一种情绪化。

如果我想让媒体或者想买房子的网民捧我几句,我也可以顺着他们说一些话,但那不是我选择的方向,真实的世界是什么,要告诉读者,尽管他们不爱听。真理从来不取决于投票,而取决于实践的检验,这就是我信心百倍的地方。经过这场争论,我还是坚持我的观点,实践会逐渐证明我的观点是正确的。

邹东涛:房地产的主要问题是政策缺位

房地产的问题主要是国家政策缺位,世界上大部分国家包括中国,在住房问题上都存在结构性问题。房子的市场价格政府不干预,有钱人可以买房,低收入阶层住政府提供的廉价房。在澳门、台湾都不鼓励每家都买房,对于低收入的家庭还可以不收房租。

现在北京也在搞城区改造,但这需要一个过程,包括国家的政策,不可能一次到位。房价偏高的根源是土地价格太高了,这涉及到地方财政问题,一些学者、老百姓都认为地方政府卖了土地把钱装进了自己腰包,这种事情肯定有,但不能说都是这样。

一个市长上任以后,首先要解决财政问题,谁当官不想要政绩?我最近遇到现任湖北省社科院院长,他曾经在某地当过县长、市委书记,是全国地方改革风云人物。他刚到一个城市的时候,这个城市的财政收入才2300万元。很多单位连工资都发不出去,没办法,只好卖地盖房子,搞了五年,后来被评为改革风云人物。他在任期间,当地的经济发展很快,也经受了很多次审查,他没有贪污一分钱。所以,考虑问题要全面,不能以自己的利益来判断政府,判断房地产。作为一个学者,一个了解国家全局的人出来乱说话就不合适了。老百姓肯定是关注自己的切身利益,这是天经地义的,不能说老百姓就不顾国家大局,不从国家的利益出发。但作为中国上层社会的思想者、学者,在网络上推波助澜,煽动对政府的不满情绪,这就不合适了。把开发商都枪毙了,那谁来建房子。开发商也是需要极高智商和有抵御风险能力的人。有很多开发商也是做了几十年,经过了大起大落才成功的。开发商不是谁都能做得了的。

社科院的水平是什么标准

学者之间的辩论,往往分不出输赢。作为聚集全国高端思想者的中国社科院,学者之间出现分歧非常正常,因为每个人都有自己的思考体系,每个人都有自己的理论基础。无论这场辩论的结果怎样,事实总会说明一切

曹建海:“蓝皮书”无法代表社科院的水平

一个平民的预测也会对一半,“蓝皮书”连一半都没对。所以说,他(牛凤瑞)的水平是低于平民的,更多是出于自己的意愿,是一种完全唯心的自满,经不起任何的推敲。通过这个事,也引起了很多人对这本书的关注,应该不是坏事。我想,明年再对房地产市场进行分析预测的时候,他们会慎重一些。我不希望睁着眼睛说瞎话,这就是我的目的。站在社科院的角度,“蓝皮书”只有一本,应该吸收更多的观点。预测要科学,这才能经得起推敲,才能真正代表社科院。通过这场辩论,我更坚定了自己的信心,也验证了我对他们的批评是对的。

牛凤瑞:社科院的人

不一定都能说对

曹建海也是社科院的人,不仅是他,易宪容也一直在喊房价应该降。易宪容在2004年就说房价要下降30%~50%,但全国平均房价至少上涨了60%,有五六年他没喊对,还是我说对了。如果说预测下个月房价会不会涨我不好说,但要说两年后会不会涨,我可以说,肯定会涨。如果房价上涨幅度低于支付能力,那么,这种增长可能是我们能接受的;如果房价的上涨速度快于我们的支付能力,大家就不好接受。

但只有房价较高,房地产才有更多的利润,才有更多的要素进入房地产领域,才有下一轮更大规模的房地产开发,满足更多人的需要。只有房价较高,政府通过开发才有较多的财力用于城市公共基础设施建设,而公共基础设施的改善又会使城市人民受惠,这是另外一个利润循环点。

但并不是说房价越高越好,房价过高会造成生活指数的上升,生活指数的上升必然导致工资的上涨,工资上涨必然导致用人单位的成本增加,这就意味着用人单位的竞争力下降。如果一个城市的企业竞争力下降,那么,这个城市的整体竞争力和活力就会下降。所以,房地产背后是一个复杂的社会再分配关系,不是简单的一句话就能了结的,也不是说说、出出气就可以解决问题的。

通过这场辩论,更增加了我的信心,我们不怕批评,可以通过批评发现我们的不足,从这个方面来说,我得感谢曹建海。

实际上,正是一些不正确的理论造成了社会成本的提高,但我们恰恰是缺少一个正常的渠道。通过讨论找到一个成熟的道理,达成一个社会共识,这有利于社会的健康发展,也是我们共同的想法。