对我国城镇住宅需求的分析

薄连明　姜　佳

摘要：近年来随着我国住宅价格的不断高涨，房价越来越成为整个社会密切关注的焦点，也是政府宏观调控的工作重点之一，价格是由供给决定的，供给管理要以满足市场需求为目标，而需求管理也要把握真实的需求现状。因此，对住宅需求的分析就显得尤为重要。

关键词：需求 住宅 价格

自从2003年房价节节攀升的现象出现一来,房价已经成为老百姓茶余饭后讨论的话题,由于价格由市场中的供求关系决定，我们不访先对住房需求做一下分析。

一般来讲,住房的需求与国民经济、人民生活水平、人口等因素相关，目前我国高速增长的宏观经济面和构筑和谐社会建设社会主义新农村引发城市化进程的加速，以及居民收入水平的快速提高，为中国房地产市场发展提供了前提条件，也就是说，中国房市存在着各类巨大的消费需求,我们着重对这几方面需求进行分析。

一、 中国经济的持续快速发展促进房地产需求空间

经过建国40余年的不懈努力，我国经济建设取得了历史性的成就，已经形成门类比较齐全的工业体系和国民经济体系，正朝着工业化、现代化的前程迈进。我国自2003年以来国民经济一直保持在10%以上的增长速度, 2007年全年中国GDP为246619亿元，比上年增长11.4%。不仅大大高于世界经济增长速度，也高于亚洲国家的增长速度。中国已经成为全球范围经济发展最具活力的国家之一。并且据中外专家预测，在未来的二十年，中国经济还将保持快速的增长势头，每年将以7-8%的速度增长。做为国民经济支柱产业的房地产，必然会伴随着经济的发展而保持长期的景气。并且在实现建设全面小康社会发展目标的过程中，房地产业是很重要的一块，全面建设小康社会本身就需要房地产业的发展，因为它是小康生活的一个重要方面,而且是促进中国经济发展的一个重要的驱动因素。总之, 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产特别是住宅产业将成为长期的消费热点。

二、城市化水平的不断提高是支撑房地产市场的基础

我国自改革开放以来，特别是上世纪90年代普遍实施市场化经济以来，经济飞速发展，同时伴随着户籍制度的改革，也经历了人口迁移的快速增长过程，城市化进程明显加快，据国家统计局网站最新报告显示,2007年全国城镇人口59379万，占全国总人口比重为44.9%，城市化水平比2003年提高4.37个百分点，年均提高1.1个百分点,每年大约有1751万人口进入城市(与温家宝总理在新加坡所说的“国情”，即每年进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万相符),具体数据见表1。但根据美国人口咨询局数据显示,在2005年时发达国家的城市化水平已经达到77%,而我国目前仅有城市化水平最高和次高的的上海和北京超过了77%,分别为88.7%和84.3%,贵州和西藏这些城市化水平较低的城市仅分别为27.5%和28.2%,其他省份城市化水平均处于30%—70%,根据城市地理学纳瑟姆曲线的结论，城市化率处于30-70%之间时，城市化将加速发展。这说明我国大部分省市正处于加速发展的起步阶段，随着我国经济的高速发展,未来房地产市场需求空间将迅速释放。

另一方面,赛尔奎因与钱纳里等人研究产业结构规律性的结果表明,当第一产业的比重低到20％以下、第二产业的比重上升到高于第三产业而在GDP结构中占最大比重时，工业化进入了中期阶段；当第一产业的比重再降低到10％左右、第二产业的比重上升到最高水平时，工业化则进入了后期阶段.从表2显示的数据表明当前中国工业化正处于工业化的中、后期阶段。发达国家工业化与城市化的发展规律表明，在工业化的中后期，主要是城市化推动工业化。而我国在2007年第三季度第二产业占国内生产总值的比重高达51.2%情况下,农村人口比重却仍高达55%,，而这一指标在工业化水平低于中国的菲律宾和墨西哥分别为37%和24%。可以看出中国的城市化滞后于工业化,未来几年将还会有大量的农民进入城市,为城市的房地产业创造需求。

我们用上面的数据结合人均居住面积来计算一下未来由于城市化水平的提高而对房屋的需求.据中国统计年鉴数据显示，2006年我国城镇人均居住面积为27平方米,按上述每年1751万的人口迁移城市,需要建4.7亿平方米的住宅,在全国每年新增的1500万的城镇人口中，约有不到500万在城乡接合部的农村人口，是由于城市规划的扩充而“由农民变市民”的，他们每年“带到”城市的新增住房面积最多也就1.5亿平方米,从4.05亿平方米去掉这1.5亿还有2.55亿平方米的住宅需求.再加上由于人口自然增长率每年增多的城镇人口创造的住宅需求0.88亿, 每年新增城市化人口住宅需求量将达到3.43亿平方米,而最近3年的年住宅竣工面积为4亿平方米。因此，目前的住宅开发规模能得到中国城市化发展步伐的有力支持。

三、城市旧房改造、拆迁引起对住宅的被动需求

关于城镇因拆迁而增加的居民住房需求没有见到任何公开的“官方统计”，只能进行推算。据统计，截止到1997年底，我国城市实有住房建筑面积为362247万平方米，其中有5000万平方米为急待拆除的危房，另有解放前遗留及五六十年代建造的简易房屋约6亿平方米。如果按年2.5%的自然更新率计算，则每年需自然更新住房约0.9亿平方米。由于1997年以前，我国城市人均居住面积平均14平方米,而2006年人均居住面积已经提升为27平方米.我们采用拆迁后所需居住面积为拆迁前的2倍计算,则每年拆迁的0.9亿平方米房屋需要建设1.8亿平方米才能满足需求。对于1998-2007年每年的竣工面积如图2所示, 共新增房屋面积为574909.37万平方米。我们按照房屋寿命为50年来计算，住宅的拆迁率应为2%,以70年住宅产权计算，则每年拆迁率为1.4%。由于国家不断地减少被动需求和拆迁成本越来越高的情况下,我们选择每年1%的拆迁率，则每年需要拆迁房屋约0.6亿平方米.假设拆迁后所需住宅面积为拆迁前的1.5倍,则城镇每年因拆迁增加约0.9亿平方米的住房需求。 加上97年之前的房屋因拆迁新增的住宅需求1.8亿平方米,每年大约因房屋拆迁需要新增的住房需求为2.7亿平方米,占目前年竣工面积的46%,成为支撑住宅产业的中坚力量。

四、消费升级引起的改善性需求

60年代初到70年代中期是我国的大婴儿潮时代,共累计增加总人口3.66亿人,占现有人口的28%,年龄为33到46岁,并且从2004年中国劳动年鉴中可以看出这时期出生的人大约占现有就业人口的42%,使得他们具有稳定的收入来源,具有较高的支付能力, 并且随着人均可支配收入的不断升高，他们已经不局限于对房屋的居住需求,开始向消费和投资演进,为房地产发展提供原动力。根据国外的经验，居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求就会明显上升。国外资料显示，恩格尔系数与住宅指数存在着一定的关系：即恩格尔系数为50%—55%，其生活水平为温饱型，而此时住宅支出比重一般为11.2%；恩格尔系数为40%—50%，其生活水平为小康型，住宅支出占消费支出比重在12%以上,据统计,2007年我国居民恩格尔系数为36.3%,显然已超过了小康型的生活水平,住宅需求将会迅速释放,从我国近几年的城镇人均建筑面积就可以看出,人们的消费水平在逐步升级,住宅需求空间极大.并且,建设部政策研究中心发布了《2020年我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，为2020年的居住住宅描绘了一幅未来蓝图。这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米。未来人均居住面积的提高，需要大量住宅面积来填补，中国的住宅需求旺盛。

我们采用2007年城镇居民人均居住面积28平方米计算,大婴儿潮时期需要102.48亿平方米的房屋,据表3数据显示,1998到2007年共建造房屋56.4亿平方米,假设有15%的人住的是非商品化住宅,估计大婴儿潮时期未来的住宅量需求量为30.7亿平方米,接近于1998到2007年十年总共销售的商品住宅面积的三分之二。如果从由于人们生活水平的提高导致的住房升级需求来考虑,需求量也是巨大的,我们按目前城市人口5.7亿计算,按历史经验,以年均增加0.5平方米的住宅需求计算,增加的住房需求量为每年2.85亿平方米。可以说, 中国的房地产业具有长期的景气指数。

五、 婚龄人数的增加导致的刚性需求

我国上世纪80年代初开始实施计划生育政策,这一时期出生的人大多数是独生子女,也即小婴儿潮时期(1981—1991)出生的人,共累计出生人口约2.53亿人,这部分人已经到了婚龄年龄或正处于大学教育阶段,随着房价的节节攀升,“恐慌性”需求逐渐出现,有一定积蓄的父母会花出全部积蓄为自己孩子置业,以防止房价继续上涨的压力,况且房子有增值的潜力。据零点公司最新对京沪穗的访问可以发现,五成以上受访者选择先买房,再结婚;有接近三成人认为可以先租房再结婚,待收入改善后再买房。据统计，2007年北京结婚置业购房需求已经占到总购房人群的28.6％，同比上涨12％左右,随着延迟需求的释放,将会为住宅市场可持续发展提供保障。根据国研网数据显示,我国近几年的结婚人数如图5所示:从图中可以看出除2005年结婚人数有所下降以外,其它逐年都稳步上升,我们采用这五年的平均值1536.5万人计算,假设其中有一半的人买房,以人均居住面积27平方米计算,每年初婚人口的购房需求为4.15亿平方米。除此之外,我国近几年的离婚对数也在迅速增加,比如，1985 年的“离婚对数”只有45.8 万对，到1990 年就增加到了80 万对，差不多5 年增加了一倍。在1990 年超过100 万对，达到了105.5 万对；在2000 年达到了121.3 万对; 在2006年已经达到189.3万对。离婚率已接近3%。这部分人导致了家庭规模的小型化,进而创造一部分需求,我们若采用189.3万对的30%的离婚人数会选择购房,则每年需要约0.3亿平方米房屋。

还有一项对“双独”家庭的最新调查显示,在购置结婚新房时,双方都是独生子女约有七成靠父母全部或部分资助,仅有五分之一的小家庭完全靠个人奋斗按揭供房。并且在校大学生也加入了购房大军,据中大恒基统计,高校集中的知春里、五道口、蓟门桥、苏州桥等地区,在校大学生购房人数占到总交易人数的50%左右。他们一般都是父母用全款为其付款,占到全款人数的70%以上,一般购买六七十平方米的小户型,总价在50万至70万之间.从上面统计数据可以看到独生子女购房的动力是很强的,从我国近几年中专以上学历年招生数、在校生人数及毕业生人数统计来看，其人数在逐年增加，年轻人的恐慌性购买也会成支撑房地产市场长期持久的基石。

六、 流动性过剩导致的投资投机需求

流动性过剩是指过多的货币投放量，造成多余的资金寻找投资渠道。2005年以来,我国以每年2亿元的城乡居民存款增加量增涨,截至2006年底，居民存款已高达16.2万亿,并且2008年2月份CPI上涨了8.7%,银行实际存款利率约-5%，由于各方面的原因,CPI短期内下降的幅度不会太大, 小幅加息也改变不了负利率的实际状况。由于国内缺乏有效的投资渠道,必将导致过多资金流向房地产行业，致使房地产行业需求过旺。

再者,房地产作为主要居民实物资产,能够起到保值增值的作用,尤其在高通货膨胀时期,其流通性较高,在很大程度上能对冲通货膨胀的风险,导致投资需求上升,虽然国家出台一系列打击投资投机需求的调控政策,但鉴于过多流动性资金和有限的投资渠道,房地产还将是投资者的首选。并且,住宅相对于写字楼和商厦,其流通性更高，投资门槛更低，所以住宅市场成为过剩资金的去向。

最后，由于中美利差的缩小,加快了人民币升值的预期,导致更多外资流入中国,特别是中国的股市和楼市,纷纷进入房地产行业,催生了房地产的投资需求增长。

除了以上四种住宅需求以外，由于新近出台的限制城里人购买小产权房政策，还会增加人们对房子的需求。目前，北京已售和在建的小产权房已接近1000万平方米，在天津郊区地区小产权房销量已经占到整个市场的20%，由此可见，由于小产权房的叫停而引起的房屋需求也是十分可观的。

通过以上几方面的分析，可以发现我国的住宅市场还有很大的发展空间。尽管2008年国家采取了加大限价房建设、经济适用房建设和廉租房的建设等措施，能解决一部分中低收入家庭的住房需求，但是由于这部分房屋的数量有限，再加上对符合标准的人群有很大的限制，将不会改变整个市场刚性需求旺盛的局面。2008年从紧的货币政策，控制了消费信贷，延缓了一部分需求，但对开发贷款的限制也使开发商有效供给减少，由于两方面的紧缩会基本同步，所以仍然不会改变住宅市场的长周期景气。