我国居民住房问题与住房金融对策探讨

摘要:本文应用住房单价月收入比法测算我国居民住房支付能力大小,并从正确认识住房问题类型及其特性以及产生的原因出发,探讨了与住房问题相适应的住房金融对策。提出了构建我国政策性住房金融的宗旨是要有助于提升居民住房支付能力。

关键词:住房支付能力;住房问题;住房金融;

住房问题,是一个重大的社会经济问题。近几年来,我国住房价格不断上涨,这方面的争论很多,也引起了政策的反复调整。政府通过一系列的组合政策,包括央行利率准备金政策,利率的调整等种种调控措施,但是房价依然持续走高,城市中低收入家庭仍然买不起房。解决百姓住房困难究竟应该稳定房价,还是应该提高收入,抑或还有其他办法?对此,本文应用住房单价月收入比法来测算我国居民住房支付能力大小,并从研究和区分住房问题类型及其特性以及产生的原因出发,试图对我国与住房问题相适应的住房金融对策做一些尝试性的探讨。

一、住房支付能力与住房问题

(一)住房单价月收入比与住房支付能力

住房单价月收入比是指一定时间与地域范围内住房单位面积销售价格与家庭月收入的比值,亦可表述为:住房单价月收入比=单位面积住宅平均销售价格÷每户家庭月收入。应用住房单价月收入比指标不仅能真实地反映出中国商品住宅价格与城市居民收入之间的关系与差异,还可以对城镇居民的住房支付能力大小进行测算与研究,并进行科学分类,以优化配置住房政策与住房金融资源。当住房单价月收入比等于1或小于1时,则表示这个家庭一个月的收入等于或高于当时当地一平方米住房销售价格,可确定为有完全住房支付能力的家庭;当比值为2时,则表示家庭两个月的收入相当于当时当地一平方米住房销售价格,则为住房支付能力不足的分界线;当比值大于2不等于2时,则表示家庭2个月以上的收入相当于当时当地一平方米住房销售价格,这样的家庭应判定为无住房支付能力家庭。

(二)我国居民住房支付能力与住房问题

近年来我国业界对住房问题的研究很多,有采用房价收入比法 ,有采用住房单价月收入比法,有采用住房支付能力指数法等等,凡此种种各有千秋,但笔者通过采用住房单价月收入比法研究[2]得出结论认为:

1、我国城镇居民总体水平对住房已具有了支付能力,说明我国近年来采用的一系列住房调控措施已使我国房价与收入总体水平达到了平衡。

2、我国居民住房支付能力在地区或城市之间分布很不平衡。由于我国各区域或城市之间经济水平和房地产市场发展程度差别很大,反映在住房单价月收入比指标上亦存在较大差异。2007年我国住房单价月收入比最高地区北京为1.96,与最低地区宁夏0.55差距达到了3.56倍。总体特征是,越是开放的国际化的城市或地区,房价与收入的指标值就越高,就越偏离当地居民家庭收入水平,同时也远离全国平均水平,这是因为这些城市的房价接纳了当地居民以外的高收入迁徙的住房需求,同时排出了当地低收入居民的住房需求与消费。

3、我国不同收入家庭的住房支付能力社会差距很大。根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料计算出2000-2007年从最低收入户到最高收入户共7个组的住房单价月收入比(见表)。从表中数据显示:2007年普通住房单价月收入比最高收入户为0.42,最低收入户为2.88,两者相差了6.86倍。

数据还表明,我国不同收入家庭住房支付能力社会差距很大还表现在对不同类型住房的支付能力差异也很大,按对经济适用房、普通商品房、高档房及别墅的支付能力又可分为三种类型:见表(计算过程略,需要者可向作者索取)

A型:在我国,约有10%的最低收入户购买经济适用房的能力并不足,其中困难户近两年的支付能力才由无提高到不完全性。这些家庭的收入相对于经济适用房房价来说仍属偏低,其特点是居民收入基数偏低且增速明显小于(经济适用房)房价增速,这反映了我国经济适用房制度不够完善的问题。

B型:我国约有50%的低收入户、中下收入户和中等收入户对普通住房的支付能力不足,说明普通房房价相对于广大中低收入家庭收入来说仍然偏高。由于处于这个层次的人数众多,其收入增速明显低于普通房房价增速,因此他们主要也必须依靠各级政府的住房政策以及住房金融得力的支持,才能提高自己的住房支付能力。

C型:有40%的中上收入户、高收入户和最高收入户才对高档房、别墅具有一定的支付能力,这些家庭的住房消费主要由市场来解决。

综合研究还表明:我国城镇居民住房问题的中心不是平均支付问题,而是居民住房支付能力社会差距过大的问题,而且这种差距有越来越加大的趋势,其差距扩大的主要原因是我国居民住房单价月收入比社会差距扩大所造成的,而住房单价月收入比社会差距扩大又是由房价上涨过快,中低收入阶层居民收入基数偏低且增长缓慢所致。因此,对住房支付能力社会差距的调节,亟需我国政府研究制定一系列切实有效的住房政策以及与之相适应的住房金融。

二、与住房问题相适应的住房金融对策

1、每个住房阶段住房政策所实施的重点是不同的,其中处于重要地位的住房金融也要与之相互紧密衔接与配套,以期收到良好成效。完整的住房金融应包含住房生产和消费两方面的融资。本文侧重讨论住房金融的消费融资方面,通俗来讲,是指居民购买自住住房过程中的资金融通活动。一个家庭在某一时点的住房支付能力与该家庭的经济状况和金融支持有关。金融支持会增强居民家庭的住房支付能力,使居民可以在更长时间周期里安排家庭预算。

2、与住房支付能力相适应的住房金融

居民收入社会差距过大造成居民住房支付能力社会差距过大的现实,决定了住房金融的宗旨应以有助于提升中低收入群体的住房支付能力为宗旨。为此,金融部门对不同收入群体应该实施不同的住房金融政策:

(1)对我国居民住房支付能力在地区或城市之间较大差异性,各级政府应根据当地居民住房支付能力情况,加强建立或调整适合当地实际情况的住房保障制度,以首先满足当地居民住房支付能力不足或极其低下的居民家庭的基本住房需求。相应的住房金融也要与住房政策紧密衔接与配套使用,全力满足当地中低收入家庭对基本住房金融之需求。

(2)依据不同收入阶层住房问题的特点,合理配搭住房金融资源。对占比10%的最低收入家庭住房支付能力不足的问题,政府以及金融部门要充分认识到此类问题的特殊性与重要性,并高度重视研究和探讨更适合的住房政策并与金融资源相配合使用,以提高他们对经济适用房的支付能力。例如其一,除了借鉴香港成熟的公屋制度外,还可进行设计开展政策性很明显的经济适用房抵押贷款业务,这可以在较大程度上弥补低收入家庭融资困难。其二,可酌情考虑使用贷款差别利率,对购买经济适用房的低收入家庭实行较优的贷款利率或是延长还款期限,这样可以使一些偿还能力不高的家庭敢于贷款买房,充分发挥政策性金融支持手段。

(3)对占50%的中低收入家庭,由于处于这个层次的人数众多,且收入增速明显低于普通房房价增速,因此对这部分人最适合采用政策性住房金融支持手段。利用政策性住房贷款利率较低,偿还期长,首付低,政府担保等特点,帮助他们购房。

(4)对高收入家庭主要适用通过市场来满足其合理的居住和投资需求。

三、加快发展与改革我国住房金融

(一)我国住房金融存在的问题

我国住房金融虽然在短短的20多年时间里取得长足发展,但目前随着房价不断上涨,住房问题日益突出,加之本身存在的一些制度性结构性问题也随之突显出来,最主要表现在两方面:

1、重商业性住房金融,轻政策性住房金融。首先至2008年末我国个人公积金贷款余额占比较低,只有全国个人住房贷款总额的20.43%;其次由于公积金贷款的借款人必须为缴交者,而能够缴交的个人大多为能够获得商业贷款的中高收入者。而广大中低收入居民,很大部分因没能缴交公积金或缴交较少而不能真正享受到政策性住房金融的优惠利率贷款。

2、重住房贷款,轻住房储蓄。对于住房金融,我们大都认为无非就是个人房贷;对于住房储蓄,我国虽然有多次试点,但因规模非常之小,都不能算成功。事实上国外很少有象我国这样,单一地采用个人住房贷款来解决社会住房问题。他们普遍采用贷款与储蓄相互结合的方法为购房者提供住房金融服务。实际上,这种过分侧重于贷款的住房金融制度不但容易推高房价,而且还会给自身发展带来很大风险。

(二)改革和发展我国住房金融的几点建议

现有的住房金融由于存在着上述两方面的问题,而不利于广大中低收入居民享有更好的住房金融服务,加之我国人多地少的国情具体体现在前述住房问题上,这些客观现实决定了改革和发展我国住房金融已成为解决我国住房问题的必修之路。为此建议:

1、发展和改革政策性住房金融

首先,发展和改革公积金制度,扩大住房公积金覆盖范围,使广大中低收入职工都能充分享受到政策的优惠。例如一是改革现有的住房公积金制度使中低收入群体受益有限的现状,尤其是要注意改革中高收入者挤占低收入群体的金融资源,青年人挤占或享用中老年人已缴存多年的公积金资源的状况。二是应根据公积金缴存年限与金额的积数设计公积金贷款产品。缴存年限越长,其贷款年龄也适当延长至70岁(香港做法),使中老年人也能享受到政策的优惠。

2、尽快建立专门的住房金融机构。从国际经验来看,我国应该建立专门的住房金融机构,改变目前以商业银行为主的局面。目前条件下,可以对各地住房公积金管理中心进行相应改制,成立住房储蓄银行,采取强制储蓄和自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金。如果采取按缴存年限和金额的积数同比例发放住房贷款,这样会在大大提高民众缴存或储蓄积极性的同时,住房信贷资金也有了稳定来源,银行经营的风险也会因此而降低。

3、加大住房金融产品创新力度,满足中低收入群体贷款需求。根据上述住房问题,以及住房金融的宗旨,同时借鉴国际经验,设计丰富的住房贷款产品以供选择。如其一,针对中低收入群体收入低、不稳定、支付首付困难等现状,设计专门针对中低收入家庭的贴息、低息、低首付住房融资产品系列。其二,可以尝试推出双周付款贷款,这可以有效延长住房贷款期限,减轻利息负担,还可以扩展住房贷款业务。其三,学习澳大利亚做法,可增设蜜月贷款、固定利率贷款、浮动利率贷款和信用额度贷款,并且各种贷款品种可以自由组合,如贷款10万元,固定利率和浮动利率各为5万元。还贷方式上,银行也可提供多种选择,除了现行的等额本息和等额本金两种还款方式外,还可以允许第一年只还利息,提前还贷也不收违约金。其四,金融政策注重向中低收入人群倾斜,对居民首次购房、二次购房和多次购房采取不同的贷款政策。

4、银行住房贷款要与住房政策相对应。如规定凡购买90平方米以下的自住房贷款利率可优惠,购90平方米以上住房即使是自住,其贷款利率则不享受优惠,反而要适度提高,具体按累进制计收利息。

5、建立和完善住房贷款保险担保体系。除了建立官方的住房抵押贷款保险机构外,还可以借鉴美国的经验,组建个人住房置业贷款担保服务有限公司,为信用基础薄弱的中低收入阶层提供住房抵押贷款保险或担保。

四、结论

1、我国不同收入家庭对不同类型住房的支付能力不同,其住房问题相应地可分为三种类型,不同类型住房问题的特性也不同。A型住房问题的特点是10%的最低收入户收入偏低,且增速低于经济适用房房价增速;B型住房问题的特点是占50%的中低收入家庭收入也较低,其增速明显小于普通房房价增速。C型,是占40%的中高收入家庭对高档房及别墅有一定的支付能力,其住房消费应由市场来解决。

2、我国住房问题的中心主要在于居民住房支付能力社会差距过大包括住房支付能力在不同地区或城市之间的差异性,还包括不同收入家庭之间以及对不同住房的差异性,造成这种差距过大的根本原因是中低收入家庭收入增速明显低于房价增速。

3、构建或改革我国住房金融的宗旨是要有助于提升中低收入家庭的住房支付能力。为此,需要正确认识与理解我国住房问题的类型及其特点以及产生的原因。针对不同收入阶层的住房问题采用不同的金融对策,如俗话说“没钱的找政府,有钱的找市场,中等阶层则找银行。”惟有如此,才能对解决我国居民住房问题做到辨证施治,对症下药,收到事半功倍的效果。

4、我国住房金融目前主要存在着重商业住房金融轻政策性住房金融与重住房贷款轻住房储蓄两方面的问题。这些问题的存在,不利于中低收入居民享有更好的金融服务。因此,现阶段我国要重视并尽快改革和发展政策性住房金融,采用住房贷款与住房储蓄相结合的方法来为中低收入群体提供更好的住房金融服务。

5、通过上述多种举措,可有效增加中低收入群体的获贷能力,使他们能够购买或者租赁住房。今后政策取向仍要以妥善解决中低收入群体的住房问题为主题,让更多的中低收入群体实现“居者有其屋”,促进社会的和谐与公平。这是我国住房金融政策制定的出发点和立足点。

参考文献:

〔1〕黄顺英房价与收入衡量指标的探析〔J〕建筑经济2009(7)

〔2〕黄顺英我国居民住房支付能力与住房问题研究[J]建筑经济 2009(10)

〔3〕中国、江苏统计年鉴〔Z〕中国、江苏统计局网

〔4〕陈婷婷 马建华 完善我国住房金融模式整体探析 [J]金融与经济 2009(2)

〔5〕李翠娟 我国住房金融服务存在的问题及对策[J]河北金融 2008 (5)

(作者单位:中国人民银行南京分行营业管理部)