２００８楼市，这个春天冷暖不均

张百忍

进入2008年以来，青岛楼市的变局呈现出继续深化的走势。随着气温的升高，春天已经过去，火热的夏季即将到来，但对于青岛的众多开发商而言，这个春天却有点冷。尤其是商品房的开发商们，与前些年都能赚个盆满钵溢的美好岁月相比，没有几家能笑的出来。

按照以往的规律，三月和四月正是楼市大热的季节，很多楼盘都会开盘，购房者也会迅速行动。自然成交也是随风而上，但2008年春天以来，全国大部分城市的商品房市场，却几乎都是持币待购的局面。买卖双方的博弈更加深化。

青岛楼市究竟又是如何表现的呢?根据青岛搜房网的数据跟踪和市场分析整体来看，出现了冷暖不均的局面。对于整体楼市而言，市区正在由冷转热，郊区却由热转冷：市区的政策房热，商品房冷；而商品房中小户型热，大户型冷。

认真总结一下，2008年前四个月的楼市有这样五种比较明显的变化。

商品房推迟开盘时间买卖双方持续观望

从2007年12月起，青岛市内四区的楼市就开始出现了一种低迷情况，当月只成交了585套，与前几个月动辄1000多套的月成交成绩相比大大下滑，而且在进入2008年后，市区几个月的商品房月成交都是400多套，依旧是持续低迷。

回顾以往，青岛楼市在2005年的夏季曾经因为宏观调控的原因出现过一次3个月的持续观望，但在秋天的时候，市场出现反转，积压的购买力迅速爆发，很多人开始购买房子，开发商在度过艰难期后继续把价格拉高，这场博弈最后以卖方胜利告终。

应该看到，本次的楼市低迷有多种原因。从去年年底以来，国内一线城市尤其是广州和深圳楼市价格开始跳水，舆论界也开始了“拐点”的争论，在业内影响巨大的王石高调提出“拐点论”，并策动万科楼盘在多个城市降价。业内人士认为，这些对楼市尤其是对购房者的影响力远远大于任何一次宏观调控，造成持币待购的心理因素的成型。当然，本地的因素才是主要原因，几年来，青岛楼市的价格一直处于上升之中，购房者的压力越来越大，更多的需要依赖贷款，而2007年连续六次加息，使购买楼盘的利息负担大大加重，也让更多的人选择了延后购买。在这样的情况下，原来很活跃的楼市投资者基本上不再出手，只剩下刚性的自主型消费者。

而从青岛楼市的整体格局来看，影响最大的因素还是众多政策房(包括普通商品房和经济适用房)的上市。

市区双线格局明显政策房势头压倒商品房

2007年初的住房会议标志着青岛本地政策的巨大转变，在去年，青岛市区一共有1826套政策房公开销售，算是小试牛刀，整体对商品房市场影响还不大。但到了2008年，政策房的作用越来越明显，迅速形成与商品房并列的双线格局。而今年的前四个月，就已经有3107套政策房实现了成交，其中的大部分都是公开摇号产生的。在同样的前四个月里，市内四区商品房却只成交了1501套，还不到政策房的一半!

应该说，青岛市在建设政策房的力度上居于全国前列，解决了很多中低收入者的住房问题，绝对是一件泽被苍生的好事，但对已经把价格拉得很高的商品房来说，无疑是增加了一批强大的竞争对手。如此多的政策房无疑大大分流了众多楼市购买者，他们把价格越来越高的商品房搁置一边，去选择单价便宜很多、户型又比较小的政策房。众多的项目使中低收入者选择的余地比较大，多次的申购机会使被摇中的机会也比较大，所以对商品房的冲击更加明显，而且不仅表现在影响市区商品房上，对郊区楼市也形成重大影响。

购买主力回归市区郊区销售压力倍增

几年来，因为市区楼盘的价格窜升和日益拥挤的环境，使一部分资金比较宽裕的购房者选择到了郊区购买第二套房或者投资购房。于是城阳和西海岸等地的楼市迅速火暴起来，一时风头都盖过了市内四区。

丰厚的利润和拿地的容易让更多的开发商杀向郊区，于是众多楼盘纷纷出现，使供应量达到高潮。但由于距离和配套等先天不足，郊区众多楼盘没有足够的刚性需求来支撑，于是在遇到楼市低迷的情况下，郊区的压力就更加明显了。2008年初的郊区楼市与2007年相比大大降温，成交缩水。

而市区推出了众多的政策房，把价格压到与郊区差不多甚至低于郊区楼盘的水平，更让投资者感受到压力。当市北区的政策房价格与城阳商品房的价格差不多的时候，大家的购买心理会受到影响。在目前局势不定、郊区供应巨大而价格又比较高的情况下，投资者选择持币待购的决心要远远大过市区的自住者。而市区又面临着放量的未来，所以郊区遇冷就很正常了。

市区三足鼎立渐形成崂山区抢先放量

2008年初的住房工作会议确立了“2221”计划，而旧城旧村改造是重要组成部分。就青岛楼市来看，2007年是拆的一年，拆18个片2.1万户118万平方米，建424万平方米，多建300万平方米，加上2008年的，仅拆后新建面积就超过1300万平方米，主要在李沧和四方两区。

加快旧城区、城中村改造。2008年完成12个旧城区改造项目，规划建筑面积约176万平方米，除拆迁安置居民外，可向社会提供住房约5000套；新开共12个城中村改造项目，规划建筑面积约713.4万平方米，除拆迁安置居民外，可向社会提供住房约5万余套。力争五年内全部完成旧城区、城中村改造。总面积达到890万平方米。对比2007年的速度，这是比较慢的，比如四方东部、李村东部这两个地方，因为拆迁后供应的房子首先要照顾被拆迁户的需求，所以在2008年还不会马上放量，但市场效果将开始显现，如果拆迁改造顺利，到2009、2010年，将以史无前例的放量推向市场。

在市内四区中，2007年和2008年出让的土地基本上都在四方和城阳两区，2008年初主要是政策房在支撑市场。从2008年下半年开始，这两个区的众多楼盘将开始上市，加上旧村改造的供应量，今后的李沧和四方市场值得期待。

而在2008年初的市场，崂山区表现最佳，一共不到十个楼盘，却在前四个月就销售1302套，已经接近市内四个区的1501套商品房的总和，可见风头之盛。所以，未来青岛市区的楼市将出现李沧、四方、崂山供应量三分天下的局面。

很多楼盘继续拉高价格小户型受到追捧

从目前的情况来看，尽管楼市销售不好，但很多的开发商还是在按照以前的惯性思维调高房价，尽管幅度不大，而且这样的情况市区和郊区都存在，真正大幅度优惠和打折的楼盘还是寥寥无几。这更加剧了楼市僵持局面的延续。在这样的局面下，小户型楼盘的表现就成为商品房销售的中坚力量。

2006年国家90/70政策的施行曾经让很多人欢呼，认为楼市小户型的春天将到来。但从现实来看，小户型还是比较少，尤其在市区市场，即便出现了，户型设计也是不尽如人意。

当楼盘单价越来越高让购房者难以承受的时候，总价较低的小户型就成为刚性需求的年轻人的首选。所以我们看到，在2008年商品房市场出现低迷的时候，那些设计合理定位准确的小户型楼盘的优势集中显现，成为市场的中流砥柱。可以说，遵守90/70政策的楼盘都得到了好的销售结果。现在终于轮到市场这个看不见的手来发挥作用了。