论房地产企业内部控制

焦　晖

摘要：建立房地产企业内部控制可以提高房地产企业经营管理水平，有效防范企业经营风险，促进企业可持续发展，维护社会主义市场经济秩序。房地产企业应从确定内部控制目标、建立内部控制原则、完善内部控制要素方面入手，建立和实施有效的内部控制，实现企业战略目标。

关键词：房地产企业；内部控制；目标；原则；要素

1房地产企业内部控制的目标

1.1促进企业经营管理合法合规

这是建立企业内部控制的基本经营目标。

1.2促进维护资产安全

这是建立企业内部控制的资产管理目标。

1.3促进提高信息报告质量

这是建立企业内部控制的报告质量目标。

1.4促进提高经营效率和效果

这是建立企业内部控制的经营管理目标。

1.5促进实现发展战略

这是建立企业内部控制的终极战略目标。

2建立房地产企业内部控制应遵循的原则

2.1全面性原则

内部控制应当贯穿决策、执行和监督全过程，覆盖企业的各项业务活动。房地产企业管理者应针对各个经济活动领域和经济活动中涉及的人、财、物、信息等资源要素，在考虑企业自身情况的基础上，制定出相应的内部控制制度。

2.2重要性原则

内部控制应当在全面控制的基础上，关注重要业务事项和高风险领域。重要性原则要求房地产企业的内部控制应当区别其重要程度，采用不同的控制程序和方法。对于重要的控制项目，比如对外担保和房地产项目投资决策，控制程序应当更加严密。反之，则可以适当简化。

2.3制衡性原则

内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。房地产企业应当结合业务特点和内部控制要求设置内部机构，制定完善的岗位责任制度和规范的岗位管理措施。通过合理的职能分工和恰当的责任分离，建立相互配合、相互督促、相互制约的工作关系。

2.4适应性原则

内部控制应当与企业经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。房地产企业建立内部控制应保持一定的灵活性，即在基本结构相对稳定的同时，针对企业的经营情况变化及时进行修订和补充。

2.5成本效益原则

内部控制应当权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。成本效益原则要求以最小的控制成本取得最大的控制效果。房地产企业在实施内部控制的同时应当对内部控制成本和由此而产生的经济效益进行权衡。实施内部控制制度既要有利于加强企业管理，又不能阻碍企业的经营活动。

3建立房地产企业内部控制的要素

借鉴发达国家加强内部控制的先进经验，房地产企业建立与实施有效内部控制应构建以内部环境为重要基础、以风险评估为重要环节、以控制活动为重要手段、以信息与沟通为重要条件、以内部监督为重要保证，相互联系、相互促进的五要素内部控制框架。

3.1内部环境

内部环境是影响、制约企业内部控制建立与执行的各种内部因素的总称，是企业实施内部控制的基础。只有建立良好的内部控制环境，才能保证制度的真正落实，才能真正达到内部控制的目的。

房地产企业内部控制环境的建设包括企业的治理结构、管理者的经营模式、组织机构设置及权责分配、人力资源政策、企业文化、内部审计、企业员工的价值观等内容。房地产企业应完善企业的治理结构，实现董事会、监事会、管理层的分工制衡，发挥审计委员会的职能；合理设置企业的内部机构及权责分配，使组织结构有利于提升管理效能，并保证信息通畅流动；设置内部审计机构，保证其独立性；制定可持续发展的企业人力资源政策，加强企业员工的道德修养和职业素养，树立董事会、经理层及员工的诚信和道德价值观。

3.2风险评估

风险评估是企业及时识别、科学分析经营活动中与实现控制目标相关的风险，合理确定风险应对策略，是实施内部控制的重要环节。内部控制就是一种风险管理机制，内部控制的各个要素构成一个完整的风险管理过程。其中，风险评估是识别、分析、评价风险，信息沟通是收集、传递、沟通风险管理的相关信息，控制措施是处理、防范、化解风险，内部监督则是对整个风险管理过程的监控，内部环境则构成风险管理的制度基础。

在市场经济条件下，房地产企业所面临的经营环境具有不确定性。房地产企业的风险通常表现为各种潜在事项和因素，包括经济、自然环境、法律、社会、市场、技术等外部因素以及管理、财务、销售、人力资源、创新、业务重组等内部因素。房地产企业应根据企业制定的生产、销售、财务等相关的目标，设立可辨认、分析和管理相关风险的机制，以应对企业所面临的来自内部和外部的各种不同风险，把风险控制在适当的范围之内，为企业稳健经营打下坚实的基础。

3.3控制活动

控制活动是企业管理层根据风险评估结果，采用相应的控制措施，将风险控制在可承受度之内，是实施内部控制的具体方式。控制活动还会受企业所处的环境和行业、企业的复杂性、企业的历史和文化、企业的管理人员的影响。

房地产企业控制活动是帮助保证风险反应方案得到正确执行的相关政策和程序。控制活动存在于企业的各部分、各个层面和各个部门。房地产企业应结合企业具体业务和事项的特点与要求制定企业的控制措施。常见的控制措施主要包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制、绩效考评控制等。

3.4信息与沟通

信息与沟通是企业及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息，确保信息在企业内部和企业与外部之间进行有效沟通，是实施内部控制的重要条件。

房地产企业应建立优良的信息管理系统，将企业信息系统与企业营运有效的结合，及时处理企业内部信息和外部信息，确保信息的真实性、及时性和适用性，支持企业经营决策。房地产企业内部信息包括采购资料、销售资料、内部生产和管理活动资料等；外部信息包括显示顾客需求的市场情报，用于企业生产的建筑材料信息，竞争对手项目开发活动的信息，国家立法与行政机关所发布的信息等。有效的内部沟通包括企业内自上而下、自下而上以及横向的沟通。有效的外部沟通则应做到与购房客户和供应商能通过开放的沟通渠道实现有效的信息交流；保证管理层与政府主管机关、股东以及其他利益相关者的顺畅沟通。

3.5内部监督

内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，对于发现内部控制缺陷，及时加以改进，是实施内部控制的重要保证。

房地产企业监督活动包括日常监督和专项监督。通过对各有关部门内部控制的执行情况的检查和评价，对各项业务提出内部控制的建议，对违反内部控制的部门和个人进行处理，以确保企业内部控制持续有效的运作。同时根据具体的情况进行及时的动态调整，以提高内部控制的准确、有效性和控制效率。内部监督监控情况应当形成书面报告，并在报告中揭示内部控制的重要缺陷。内部监督形成的报告应当有畅通的报告渠道，确保发现的重要问题能送达治理层和管理层。

建立有效的房地产企业内部控制并非上述要素的简单叠加，而是对诸要素进行有机组合，形成结构完整的、反应迅速的内部控制系统，使之成为房地产企业在市场经济大海中航行的稳定器和指南针，为企业的健康发展保驾护航。