品阁小区：“自制”幸福生活

何忠洲

品阁小区自治得以实现，有三个必要前提：维权所形成的共同利益诉求、社区领袖的出现、经济机制的背后支持

位于北京市海淀区交大东路36号的品阁小区，将北京乃至全国的社区自治又向前推进了一步。

6月29日，当邵里庭从北京市海淀区工商局领到“北京三自品格社区服务中心有限公司”的营业执照时，一种崭新的社区治理模式浮出水面。

“在北京，像品阁小区这样注册成立了‘自治公司的还是第一家。”北京业委会申办委员会召集人之一的张大宪事后如此评说。

区别于北京那些已经实现“业主委员会掌握社区大权、自主聘请物业”的少数社区，品阁小区的独特之处在于：小区不但有了代表业主利益的业委会，而且自己成立了物业管理公司，在自治的范围内真正实现了“自管”。

“北京三自品格社区服务中心有限公司”，所谓“三自”，指的即是：自愿、自管、自律。

品阁小区业委会主任陈高潮对公司公开的解释是：社区服务中心采取公司制运作，小区148户业主都是公司的股东，业委会相当于董事会，社区服务中心总经理相当于总经理，向业委会负责。业委会向全体业主负责。

这使得品阁小区在北京层出不穷的社区冲突中，犹如汪洋中的一道桅杆，备显耀眼。

有三个条件在品阁小区的自治、自管实现过程中成为了前提：维权所形成的共同利益诉求、社区领袖的出现、背后经济机制的支持。

共同的利益诉求

小区居民最开始的频繁联系来自于网络。

当时，相识于看房过程的六个年轻人，出于签订购房合同、房屋装修等需要，在焦点房地产网上，建立了一个名为“品阁六人行”的论坛。不久，口耳相传，越来越多的人聚于论坛，从合同签订到家长里短，无所不谈。

按照合同约定，交房时间在2004年6月。但是，开发商传来消息，房子得延期至11月。开发商的一位工作人员说，“品阁小区是立业房地产有限公司在北京开发的第一座楼盘，经验不足，所有出现一些问题。”延期的消息激起了购房者们的愤怒。

2004年11月，第一批小区居民入住。入住不久，住房的一些问题开始显现：顶层房顶漏雨，未经业主同意，开发商籽小区的地下室出租给“黑旅馆”；小区物业管理严重不足——在后来接管物业清理小区的水箱时，竟然发现里面有两个死老鼠；小区的电线，被无端地牵引了一根出去接到了外面，为此，小区每月至少损失一万度电……

人住不久，关于聚会商量对策的消息就在“网络六人行”论坛上得到众多的支持。

一场业主大会在“品阁六人行”的六个年轻人的组织下在小区对面的北京交通大学教室举行。当时，有六七十人参加。七嘴八舌，意见一下子达到一百多条。

正嘈杂的时候，一个老人站了出来：我说大家来聚一次不容易，应该本着求同存异的精神来找到大家的共同需求。

这个老人就是邵里庭。“我当时就跟大家提，大家都一致没有问题的地方是什么?最后的结论是开发商延期交房的问题。”邵里庭，原来是黑龙江一个工厂的厂长，退休后定居于品阁小区。这个大家齐声称呼邵老师的老人，精神饱满，好打抱不平，而且有着丰富的管理经验。

意见得到统一，下一步便是如何行动索赔的问题。代表选举由此开始。在后来被称为“业委会筹备委员会”的这次会议中，除了“品阁六人行”的六个年轻人成功当选为代表外，各楼层都选出自己的代表。当厂长时一直率队和日本人谈判的邵里庭被推选为业主方的谈判代表。

开发商应邀到售楼处的时间是九点半，比约定的时间迟到半小时。当他进屋时，发现有上百名业主正等在那里。一进屋，即响起热烈的掌声，但随之，邵里庭即要求开发商道歉：“你能到，大家表示欢迎。但你迟到了，那你就应该给大家道歉。”

邵里庭后来告诉记者，这是要压压开发商的气焰。理屈词穷的情况下，开发商一度推出身后的律师，这遭到邵里庭的棒喝：到底谁是谈判代表?你是否有开发商的委托书?没有的话就没有资格发言。

喝问使得开发商彻底败下阵来。邵里庭后来解释说，开发商当时是想把事情拖一下，但只要拖一拖，那么再想聚齐上百名业主就非常困难，所以，他得想法当场就让开发商定下来。

最后的结果是赔偿。按照房屋面积，每户将获得1万～2万元的赔偿。

“但是，这么多户怎么赔呢?钱一下子打到某个人账上风险太大。”开发商提出另外的理由。

当场，邵里庭确定了每户去开发商的开户行里办一个存折，将其一起给了开发商。这招让开发商彻底没有了办法。

邵里庭乘胜追击。在其后开发商提供的备案书材料里，他发现因为开发商的疏忽竟然少了两页材料，“按照规定，材料不完整，等同于无效，开发商必须为此还得赔钱。”这一次，开发商彻底失去了斗志。每户又多得1000元钱。

索赔的成功，极大的鼓舞了士气。接着延续的是关于售楼部的拆除。按照规定，售楼部在房屋售出后需要拆除，但是开发商不仅未拆，还以40万／年的价格将其出租给别人开餐馆。以论坛为依托，关于拆除售楼部的呼声越来越高。在两年的时间里，邵里庭共写了二十多封信，向北京市规划局和城建大队反映。结果，售楼部终于被拆除。

社区领袖的出现

在其后一系列的谈判较量中，邵里庭当仁不让地成为了品阁小区的领袖人物。群众基础也由最开始的年轻人主导变成老年人主导。一大帮老头儿老太太成了邵里庭所有活动的最为忠实地支持者和执行者。而以前“品阁六人行”的六人，大多都逐渐淡出组织核心。

变化原因，业主高文有分析说，年轻人都面临着养家糊口的重担，他们的精力更主要的要放到工作上，对于小区来说，他们没有办法持久地投入精力。以邵里庭为首的老人们的加入，使他们得以解脱。

对于一个小区来说，最难办的事情之一是召开全体的业主大会。因为在业委会成立之前，种种行动都需要得到授权。最开始维权的时候，品阁六人行采取的主要方式是在网络上发出呼吁。

这一方式随后在邵里庭那里得到发展。书面大会成了收集、集中居民意见的最主要方式。一个经常的做法是，一张调查表，里面列出近期你认为最需要解决的问题。在各楼层代表的负责下，发到各户，由业主在其下打钩。然后由楼里搞IT的年轻人进行结果统计。

通过这一方式，邵里庭等人很容易便得到大家的授权。而他和各楼层的代表，就成了小区里面“愿意让别人搭便车的人”。

“如何解决小区业主间的搭便车问题，是业主合作最为核心的问题。”知名房地产律师秦兵告诉记者，当前小区自治最为根本性的问题还是业主之间的合作能否建立起来的问题。而诸如制度、政策等层面的限制倒反而易突破。

而有着管理经验，且不计较个人得失，

又有着充分的时间与精力的邵里庭等人的出现，给品阁小区的自我管理带来了可能。这些退休的老人们，平时都聚于楼下，共同活动。

这支力量的出现，使得品阁小区安然的渡过了一场危机——2006年9月，一直矛盾重重的开发商和物业管理公司的矛盾激化。

一天，以前由开发商聘请的物业管理公司突然以“无法继续支持公司运转”为理由，宣布撤离。一夜之间，保洁、保安全部撤走。类似的事情之前在北京著名的美丽园小区也曾出现过。当时，停水停电，老幼妇孺，无不要忍饥挨饿。

但在品阁小区，就在物业管理公司撤退的时候，小区以邵里庭为首，启动了紧急程序，“一方面聘请老物业的临时工来维持小区的保洁等工作，另一方面就争分夺秒地成立业委会。”邵里庭说。

按照程序，业委会的成立需要经过居委会和小区办。2006年底，邵里庭等人拿着申请材料走进了品阁小区所在的北下关街道办事处。

但是到街道办事处时碰到了麻烦。办事处主任疑惑地问道：“成立业委会?我们街道从来没有这样的先例啊。”

邵里庭一句不吭，从包里拿出了早已经准备好的材料。那是由一些年轻人从网络上下载的关于成立业委会的相关政策文件。“我对街道办事处主任说，给你七天时间，请你看看这些材料。”

过了十天，邵里庭再次前往北下关街道办事处，这一次，街道办事处没有任何犹豫，在其申请材料上盖了章。

从申请到批准，整个时间只花了38天。这一点让邵里庭非常高兴。因为就在周围的很多地方，有的小区业主要求了十多年，至今业委会也没有成立。

邵里庭说，时至今日，在北下关街道范围内，品阁小区是惟一一个有业委会的小区。而在北京五千个小区里，也只有约十分之一成立了业委会。

业委会成立之后，采取了一系列措施。一方面将以前“随便被处置”的住房维修基金收归名下，一方面开始了小区的物业管理安排。

背后的经济运行

4月，一道选择题摆在了所有业主的--面前：继续选择以前的物业管理公司?另外招标竞聘新的物业公司?实现完全的自治自管?还是另有他法?

之前，邵里庭将一份自管的材料发到了每个业主的手上，其间包括目标考核等等都一目了然。

经过一系列维权风波后的业主们，纷纷在自管下面画了钩。

自管后的小区物业有着立竿见影的效果。在分割承包之后，尽管物业服务专职人员不到以前的一半2名清洁工、2名门卫、1名看守大院的巡检和2名修理工——但是，以前光秃秃的草坪种上了草，四季有花香，一个新的自行车棚搭建了起来，一个新的金鱼池也开始汩汩地喷水。

那些原来被物业公司以专业为由而觉得自管无法实现的事情，现在都进行得井井有条。

在原物业公司撤退时，一套报价70万的小区监控系统被毁坏。自治之后，小区业主、从航天部一研究所退休的李姝君，自告奋勇担起了重建的任务。她找来了搭档，只花了18000元就将整个小区的监控系统重建了起来。

在这种自治的局面下，以前经常出现的丢自行车、汽车被划等事情，在小区不再出现。居民们表现出了高度的小区认同，不惟齐心协力不花一分钱的去修金鱼池，还纷纷以己之力来支持小区建设。小区里_的绿化和鲜花，社区服务中心只花钱买了10棵柳树和10棵龙爪槐，其他的都是小区业主的捐献。

正是自管，小区的物业花费开始了精打细算。经过业主们的测量，原本两部电梯就是在人流高峰期也有闲置，于是大家一致决定关停一部。这一下子每年就能省千万。

楼道的照明灯也是，因为有广告商在楼道里做液晶视频广告，服务中心便决定关闭了楼道里的许多灯。“人家在我们楼道里做广告，我们就借用他的光。”邵里庭解释说。

这些措施，使得小区物业费，由原来的每平米2．2元降到2元。

每个季度，服务中心都要把账目公开，这使得大家对所花费用一目了然。也进一步促进了大家的积极性。原本非常难收的物业费，业主们纷纷有了积极性，很多自己前去缴纳。而没有缴纳的，也被业主们督促着。

按照邵里庭计算的账目。就是按小区60％的物业费交纳率来算，平均每月差不多能收3万元，一年物业费的收入就是36万，还有电梯广告费1万多元的收入。支出方面，主要是电梯管理费8万元／年(包括检修费5万元和运行费3万元)、工程使用维修费3万元／年、绿化费3万元／年、员工工资开支费12万／年。再加上税收和一些材料费的扣除，差不多一年支出30万。两者相抵，还能有5万左右的盈余。这种巨大的利益，正是北京许多小区经历了血与火的抗争后物业公司仍不撤离的主要原因。

而品阁小区，在自治的情况下，这些利润成功地反馈到业主本身。按照计划，社区服务中心计划第一年盈利4万元左右。对于盈余部分，已经业委会讨论通过的方案是：采取“三三制”原则，1／3奖励经营者和工作人员，1／3用于小区建设，1／3充抵业主第二年的物业费。

作为服务中心总经理的邵里庭，业委会原本给他开出了4500元的月薪，但是他自己提出将其降到3000元。“我退休了，也不缺钱花，只是要把制度建设好。”在描绘自己的小区理想时，他说，“有一半的居民能下楼来玩玩，唱唱歌，像以前四合院一样，那就达到目的了。”