“小产权房”的合法化曲径

刘　彦　谢良兵

一个可以想见的图景是，将来的解决方案必须兼顾农民的利益、乡村政府的利益、开发商的利益和市级政府的利益

“你尽管买，这里的房子将来会变成大产权的。”7月14日，一位孙姓售楼小姐在香堂村的办公楼二层的销售中心对本刊记者说。

售楼小姐的话，仿佛是对国家土地副总督察甘藏春新闻发布会讲话的一种呼应。

7月12日，甘藏春在新闻发布会上说，对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部自1999年开始，就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

于是人们对国土部说法的解读为：在农村建设用地上面盖起来的“小产权房”，有可能未来通过修改《土地管理法》等法律，以合法的形式予以确认。

而广东，则是中国最早以地方法规形式，对农村建设用地流转予以合法确认的省份。

2005年6月23日，广东颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，从2005年10月1日起，广东农村集体建没用地可以上市流转，但集体建设用地不得建商品房：村民出卖和出租住房后，不得再申请新宅基地。

根据这个《办法》，广东农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。其方式可以是出止，出租、转让、转租和抵押。广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。但是，由于该省农村建设用地不得用于盖商品房，因此该办法虽然使农民获益，但并未对广东省的商品房价格起到平抑作用。

2006年10月份，石家庄市也对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，并规定：居住在“城中村”集体土地上的利民，首次可办理房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。

北京市今次叫停小产权后，已经展开对全市小产权房情况的摸底调查，最终也将面临如何处置已建成小产权房的难题。

一位从事乡产权开发的房地产商告诉本刊，北京市和乡镇两级政府前几天专门就乡产权的开发给房地产商开过会，一切停工停售、等待政府定调子。

小产权房除占用农村宅基地、农村建设用地这部分之外，还不同程度地存在着占用耕地，甚至基本农田的情况。而国家对于耕地保护的严厉政策并没有改变的迹象，因此，围绕占用耕地和基本农田的小产权房，利益相关各方表现出了不同的诉求，处理方向出现多种可能。

但在具体项目上，最终由小产权房转为大产权房的案例，在北京已经出现过，也极有可能成为下一步小产权房合法化的参照样本。

1993年开始，至1995年10月，昌平县(现昌平区)境内的北七家镇、平西府镇、霍营乡和燕丹乡四个乡地处西北区域。各乡沿立汤路两侧，陆续开发了很多房产，其中就不乏小产权房项目。

时至1997年4月14日，北京市针对亚北北七家等四个乡的小产权项目予以处罚，将之称为违法用地，并专门下达文件，令其“补交土地出让金和有关税费，并依法处以罚款之后；补办有关手续”。在开发商补缴费用和补办手续之后，购房者最终拥有了合法产权。

这是近年来北京鲜见的小产权转大产权案例。但结果并不令人乐观，毕竟，小产权房开发时所重构的利益格局又被强行回调。这一案例甚至被—些学者看作是一种倒退。

各级地方政府自然盼望这些小产权通过补缴同正常取得用地一样的费用来合法化，这样一来，其收益并不受损失。争议的关键是补缴费用的多少，由准补缴。如果太多，购房者与房地产商和乡村肯定不干；如果太少，这种补缴显然又失去了意义。

一个可以想见的图景是，将来的解决方案必须兼顾农民的利益、乡村政府的利益、开发商的利益和市级政府的利益。兼顾的折中，仍有待于各方博弈的最终结果。