《投资性房地产》准则将带给企业的利弊

章美珍

[摘要]本文分析了《投资性房地产》准则(征求意见稿)的四个重大突破及其实施后将带给企业的利益和不利因素，并建议修改意见稿，规定开始阶段的重估增值计入权益中的资本公积(而不是计入当期损益)，并比照《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》有关规定计算应交所得税。

由于《投资性房地产》准则(征求意见稿)采用了公允价值作为换入资产的入账价，故投资性物业比重大的投资性物业公司的资产增值显性化；由于该意见稿取消了投资性房地产折旧，并要求公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业净利润将有提升，如果税收标准与新准则同步变化，企业所得税将增加，对公司短期内的现金流不利。

一、《投资性房地产》准则(征求意见稿)的重大突破

(一)关于投资性房地产核算的范围：该意见稿要求，将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。所谓投资性房地产是指：企业为了资本增值而投资拥有的土地使用权及房屋建筑物；房地产开发企业为了赚取租金而出租的开发产品。而企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产(仍旧按照固定资产及无形资产处理)、房地产开发企业在正常经营过程中销售的存货、企业为客户代建的房地产则不属于投资性房地产的概念范畴。

(二)关于投资性房地产转换的入账价值及损益处理：意见稿所谓的转换指“自用房地产停止自用，拟用于赚取租金或资本增值；房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出”或反向操作。在以公允价值计价模式下，按照转换当日的公允价值作为换入资产的入账价值，按照账面价冲消换出资产。如果上述转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额借记“当期损益”，如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。由于没有发生房产产权或土地使用权的转让，不缴土地增值税，对转出的投资性房地产也不用交纳房产税。

(三)关于投资性房地产处置的损益处理：企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后(营业税、土地增值税)的差额计入当期损益。

(四)关于投资性房地产期末计量：该意见稿要求企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：有活跃的房地产交易市场；同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够从房地产交易市场上取得。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。同时严格列举了取得投资性房地产公允价值的四种方式。该意见稿要求企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。(本文认为该条规定可能不会最终实施，详见本文第三部分的分析。)

二、《投资性房地产》准则(征求意见稿)将带给企业的利益

由于房地产开发类公司持有的土地、在建项目不属于投资性房地产，因此该准则对万科、宝安等单纯房地产开发类公司影响很小，该意见稿对投资性物业比重大的投资性物业公司(如：金融街、中国国贸、浦东金桥、益民百货、新世界和小商品城等)是短期利好，具体体现如下。

(一)资产增值显性化。根据我国现行会计准则要求，对投资性物业一直采用历史成本入账，按照物业预计使用年限提取折旧(下文中简述为“成本入账+折旧”制度)。近几年来在房地产资产大幅增值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对市场价值已明显低估。新准则采用公允价值模式，将使投资性物业比重较大的公司净资产账面值得到较大提升，利于公司融资、并购和规模扩张。

(二)由于将不再计提折旧，投资性物业出租业务的成本将大幅降低，毛利率和净利率会有明显提高。由于目前对房地产上市公司估值普遍采用RNAV(重置资产价)与P/E(市盈率)相结合的估值方法，不少资产富余型公司由于过高的折旧和摊销导致净利润水平过低，其真实投资价值一直得不到市场的认同。而此次准则明确，公司即使不转让资产，也能重新估价投资性房地产，即资产重估在企业会计报表中将表现为实实在在的资产增加。采用公允价值模式后，这类公司的净利润水平将显著提升。据联合证券分析师调查分析，在采取资产价值重估的方式评估后，全国重点商业城市的25家零售公司的平均市净率仅为0．81倍，同比下降了53．6％。如上海新世界和益民百货，通过重置成本法和现金流贴现法，公司下属地产重估后实际值分别为22．95亿元和27．96亿元，实际每股净资产分别为10．12元和13．62元，是目前净资产的2-3倍。在2005年至今，大盘下跌超过12％的情况下，新世界净升39％，益民百货更是狂飙40％有余。

(三)企业不会由于物业升值承担过多的所得税。征求意见稿明确提出：“公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”由此股东将可能享受到公司物业持续升值的收益。结合国际会计准则和香港会计准则之规定，本文认为计入当期损益的重估增值不应当征收所得税，即使要征收所得税，建议比照《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第三条规定处理。“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配股股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失；上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税却有困难的，报经税务机关批准，可做递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中；被投资企业的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本”。可见无证是基于按照国际惯例假设，还是基于(国税发[2000]118号)的参照效应，企业并不会因物业升值承担过多的税收，没有增加现金支出。

三、《投资性房地产》准则(征求意见稿)将对企业产生的不利因素分析及其改进

(一)不利因素：如果税法与新准则同步修改(即：不对投资性房地产计提折旧或进行摊销)，原来新建后立即计提的折旧被多年以后的资产减值所取代，公司在短期内失去折旧的抵税作用，所得税支出将有所增加。尽管新准则对税收没有明确说明，笔者认为，折旧抵税效应推迟的可能性还是非常大的。据联合证券分析师调查分析发现仅考虑折旧抵税效应的推迟，将使新建投资性物业的DCF估值降低至少8％，基于50％的负债率假设，股东权益将减少16％。这说明企业实际真实价值可能受到损害，但其程度取决于未来税收方法。

(二)改进建议：为避免如上所述的不利因素，建议修改意见稿，规定开始阶段的重估增值计入权益中的资本公积(而不是计入当期损益)，一旦出现减值则首先以整个重估储备为基础与先前的增值抵销，然后再计入当期损益。其后如有任何增值将以先前扣减之金额为限计入当期损益，其他部分再计入资本公积。需要说明的是，如果投资性房地产已提取了相应的减值准备，在确认所得时，由于企业提取的减值准备不得在税前扣除，其在提取的当期已经调整了应纳税所得额，如果用公允价减去账面价值，这对减值部分会造成重复计税，因此，纳税企业只需按照投资性房地产公允价值扣除原账面余额(而不是账面价值)的差额确认当期纳税所得。此外，可使用年限在20年(或以下年期)的投资性房地产按最后重估值入账，以后不再重估，按可使用年限折旧。此情形中企业将因为会计准则的变更，在投资性房地产竣工前几年可能增加所得税现金支出。但通过残值增加和最后20年的折旧，增加税收的负面影响可尽量抵销。

综上所述，征求意见稿对投资性物业公司的影响为短期利好，如果最终的新准则对公司的税收影响不大，新准则的实施可能成为投资性物业公司股价上涨的催化剂。中长期影响需要新准则的最终细则出台，特别相关税收标准明确后才能作出正确判断。