地产商“造假”房价原始数据？

王晨波　吴　琴

邮国家统计系统提供的房产价格指示被人怀疑“失真”，这究竟是因为房产商集体操纵，还是因为统计方法不科学。

进入11月，关于中国房地产泡沫的争论并未因为加息而停止或减弱。

中国政府的智囊机构——中国社科院的学者们坚持认为中国地产界已成为“泡沫”重灾区；而作为国内房地产界的监管者——建设部则专门撰写长文反驳此说。

虽然争论者仍未就“泡沫”界定达成共识，但双方却都关注一个核心指标即房产价格：价格是否已经虚高？价格是否还要连续上涨？价格走势还能持续多久？

在国内，这些指标是由国家统计系统提供的。但“统计价格指标可能已经严重偏离了实际市场价格，这些数据可能已经存在人为操控”。10月29日中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心研究员尹中立对《中国新闻周刊》说，他认为这些数据存在“先天不足”。

人为操控？

尹中立是在最近考察上海及深圳房价时开始发现这一问题的。

他对于上海房价非常熟稔，据他观察，房价实际走势可能并不像上海统计局公布的房价指标走势。

宏观调控之后，“一些大的楼盘的销售和交易明显萎缩，交易明显清淡，价格在往下走。”尹说。但是统计数据却始终涨势如虹。

由此，他开始成为统计数据的怀疑者。一个简单的比较令他更加笃定自己是正确的。

据有关部门要求，自今年7月1日起，上海市对所有房地产交易实行网上登记备案。因此7月后，上海的房地产交易价格有了比较可靠的来源。根据上海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在8500元／平方米左右。

而上海统计局公布的今年上半年商品住宅平均价格为5135元／平方米，8500元比5135元增长了66%。

因此，他认为，“上海的房地产价格公开数据与真实价格之间有着惊人的差距。”

最终，他从中国现行统计方法中找到了形成偏差的答案。“中国常规的统计方法是从开发商那里而不是从市场各方采集数据，从而造成数据准确性与可信度大打折扣。”

也就是说，我们看到的统计指标是基于房地产商所填报的数据而来的。

可以作为佐证的是，10月底的一次新闻发布会上，国家统计局新闻发言人郑京平表示：统计局的统计并未从房地产的消费和使用方面着眼。“我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的，也就是房地产开发商完成的情况。”

这些数据在尹看来形迹可疑，“在利益的驱动下，开发商可能按需填报。房价上涨时，由于担心政府干预，他们倾向于低报销售价格。行情看淡时，开发商又希望报高价格，造成价格上涨的假象，制造稀缺的市场预期。”

由此，他判断地产商“联手做局集体操控房地产统计”的可能性非常之高。

另一位曾经参与制定国家统计局“国房景气指数”和“中房景气指数”的学者也告诉本刊，“现行基于报表制的统计方式的确有可能造成较大偏差。”

辩驳“造假说”

“严格地说，这个数据几乎是不可能作假的。”北京市统计局固定资产投资处处长郑新对《中国新闻周刊》说，郑多年从事固定资产投资方面的统计工作，其中就包括房地产投资这一块。

按照我国现行投资统计制度，城镇范围内的投资包括基本建设、更新改造、其他投资、房地产开发和城镇私人建房。

其中，城镇私人建房投资资料从城建部门取得，其余四部分按规模实行全面报表制度，凡是单个项目投资超过50万元的(部分省市是500万元以上)按项目报填送报表。

以北京为例，由于北京目前私人建房已经微乎其微，所以基本实行的是全面报表制度。这意味着，所有的地产商都要向北京市统计局提交统计报表。

由此也可以发现，统计系统事实上并不从房地产监管部门如房管局等获取数字，而是直接将报表发给各企业，由企业填报。其中还有一个重要的原因是，统计系统往往需要最新的数据，但是房屋管理部门的数据往往比较旧。

“统计局的报表是按照《统计法》规定设计的，首先要求地产商的销售额和销售面都严格按照售房合同计算填报。其次，统计报表设计具有极强的平衡关系，比如卖多少房子对应相应的空置房。这意味着，一处作假处处作假。”郑新说。

随后，统计系统还要就统计内容的真实性进行稽核和检查，填报错误者最多将被处以5万元左右的罚款。在郑的工作经验中，几乎没有出现过明显的漏报和误报情况，“很多错误都是因为企业没有正确理解报表指标引起的，而非人为的操纵。”

那么，为什么会出现上述上海房价统计中两个平均价格的“天壤之别”。那位曾参与制定“国房景气指数”和“中房景气指数”的学者认为，根据《统计法》规定，统计局统计的数据是一个混合平均数，即一个城市中某一时限内所有在售地产项目的统计，其中包括：市内和市郊、民居及商用等。

“这样统计出来的就是一个包含多种不同地段质量的房屋的平均价格。”他说。而上海市房地产交易中心的数据可能并不全面，一位当地的地产商对本刊透露，虽然监管机构要求所有房产交易必须上网，但是很多郊县项目还未上报至交易中心。因为高达8000余元的平均价是市内的价格，而非统计学意义上的平均价。

两者从统计范围上缺乏可比性。

统计变革亟待“破冰”

“我们没有填报过北京统计局的日常报表。”北京市一家地产企业总裁对本刊说，同样的，本刊询问的其他两家地产商也都对这种原本用于国家日常统计的报表记忆模糊。

根据中国的现行统计方法，“报表制度属于国家统计调查，是由各省、自治区、直辖市统计局和国务院各有关部门负责，根据国家统计局拟定的内容，按照全国统一的统计范围、计算方法、统计口径和填报目录，认真组织实施，按时填报。”

报表制度按报告期别分为年报和月报、季报等定期统计报表。各项报表的报送时间及报送方式按规定以电子邮件或传真的形式向国家统计局报送。

对此，郑新解释说，“房地产企业必须依法填报统计报表，由财务部门来做。那些企业高层可能不了解。”

另外，房地产界对于统计系统“平均房价”等指数的质疑之声也不绝于耳，中国的平均房价中包含了大量的农村房产，这同城镇中的房地产是截然不同的两种事物。

“计算整个城市的平均价格乃至全国的平均价格没有意义。这就如同不可能拿一辆奔驰的价格同一辆夏利相比较，并计算平均车价，这对于购车人没有任何意义。”北京市华远地产股份有限公司总裁任志强对本刊说。

统计学者们和地产商还对统计计算的方式也有诸多微词。事实上，在统计界这被归咎于制度性误差。中国现行的固定资产投资统计，是从计划经济时代的基本建设统计演变而来的。

建国初期，中国只有基本建设投资统计，至上世纪70年代末才增加了更新改造、全民其他和城镇集体投资统计，80年代初增加了城乡私人建房统计，直到90年代初才将农村集体和房地产开发纳入投资统计范围。由此基本形成了现在的投资统计框架。虽然框架已建，但是统计方法上还是以计划经济时代的报表制为主。

据了解，目前国内主流的报表统计中存在报表种类多，统计口径不统一，指标繁琐，个别指标用处不大，部门合作有限，报表收集难度加大等主要问题。

而在欧美等发达国家，目前主要采取的是“抽样调查”的方式，而非报表制。“从某种意义上来说，统计调查方法改革就是一个扩大抽样调查的应用领域、缩小全面统计报表的调查范围，逐步确立抽样调查主体地位的过程。”国内一位统计系统的官员曾经这样说。

但这项改革进展得并不顺利，据本刊了解，目前房地产平均价的计算几乎不采用抽样调查的方式而沿袭报表制。

“如此统计出来的数据可能从纵向上看还有宏观的可比性，但对于普通老百姓没有任何实际意义。”一位统计学者说。