金融街突围

栗新宏

2003年11月2日，金融街更换LOGO的发布会上，零星的几个记者，少有提问。对于独家承担着金融街建设开发任务的金融街控股股份公司(000402，以下简称“金融街控股”)，眼前这一极具历史意义的时刻显得低调而平静，与公司借壳上市后在资本市场的骄人业绩和强势增长形成了巨大反差。

事实上，在金融街控股带领金融街通往国际金融中心的道路上，近年来屡遇坎坷，绝非一帆风顺。为摆脱困境，金融街正在寻找一条突围之路。

靠“垄断”说话

金融街控股借“壳”上市至今已四年有余，期间公司业绩节节攀升——王营业务收入和净禾U润目前均位居房地产上市公司首位。仅2003年上半年，金融街控股主营业务收入、主营业务利润和净利润分别同比增长153．65％、283．60％、113％。如此骄人业绩，当然离不开金融街控股背后依托的重要地域垄断性开发资源——位于北京市西二环东侧金融街区域的土地独家开发权。

与其他商务中心区土地开发权分散于不同的企业不同，目标定位于成为国际金融中心的北京金融街开发采用统一规划、分期实施、土地开发一家操作的独特模式。当时，这一独家权限交由1992年成立的华融综合投资公司旗下的几家公司负责——其中包括北京金融街控股股份有限公司、北京金融街建设开发有限责任公司、北京金融街物业管理有限责任公司等六家。2000年5月，金融街控股股份有限公司借壳重庆华亚上市，并开始对上述其他五家公司的资产进行整合——先后收购了北京金融街建设开发有限责任公司位于北京金融街区域与土地开发有关联的资产(含北京顺平拆迁有限责任公司51％的股权)，北京宏基嘉业房地产有限公司51％的股权，以及北京顺成饭店持有的北京金融街房地产经营有限公司7％的股权。最终，重组后的金融街控股获得了金融街区域的独家开发权。

四年来，金融街控股靠“垄断”说话的优势取得了良好的业绩。但如同硬币存在着两面，近年的金融街控股在人力、物力、财力方面，也承受着巨大的压力。

“受政府呵护，垄断重要地域开发资源，取得如此业绩并不足为奇。这种开发方式，虽有优势，但缺点同样突出，一是行政色成本的不断提高和销售价格受到挑战，公司会潜伏巨大的信贷风险，同时公司的负债率不断提高，再融资能力会逐步减弱，很难再获得其它金融机构的支持。

金融街控股目前2003年中期资产负债率高达68．5％，公司短期融资4亿多元，长期融资达9．6亿元——其中2004年第四季度需还款2亿元，2005年6．5亿元，2006年1．1亿元，特别是公司将于2005年3月份需一次性还款5亿元，公司自2004年第四季度开始资金压力将进一步加大。而这仅是其资金压力的一方面。

据金融街控股2003年第三季度财务报表显示，目前公司的营运资金约为24亿，总资产也仅为34亿。但金融街至2007年全部建成需要230—250亿元的建设资金，就算分期开发，每年仍需30多亿元。巨大的资金缺口显然难以弥补。

金融街控股总经理刘世春日前表示，今后三年，金融街预计投资100亿元。据负责金融街营销策划的环宇信达行推广部贾金哲透露，目前金融街控股可能采取的资金解决方案，将依靠增加合作方式，扩大招商引资渠道，利用企业知名度在国内外进行融资。但截至《新财经》记者发稿之日，并没有得到有关事项的实质性进展消息。

区位商业价值

金融街土地和房产销售额的逐年增长，依赖于在2008年前兑现资源的商业价值和房地产产品用户对金融街区域的认可。

从区域竞争来看，金融街目前面临来自上海的陆家嘴金融贸易区和北京的CBD两大金融中心的竞争压力。传统的金融中心应具备三个条件：一是金融中心的总部，二是众多中介服务机构驻扎，三是有大量的金融市场。而目前金融街吸引的外资金融机构只有三四家，其竞争力尚有待加强。

在国际化方面，已经进入北京设立分支机构或代表处的近300家外资金融机构中有超过60％集中在北京东部的CBD地区。而上海陆家嘴集中了国家级要素市场7家、跨国公司总部28家、中外投资公司80家、投资性机构600家，这里外资银行的总资产、存贷款规模占中国内地外资银行的一半以上。

虽然金融街提出走差异化道路，即以中资金融机构和国内大型企业为主，但截至目前，金融街已入驻国内大型机构530家，已控制着全国90％的信贷资金和65％的保费资金的运用，国内增长潜力有限。

金融街控股总经理刘世春认为，造成这种现象的原因主要与政策有关，比如上交所、深交所建在上海和深圳，不可能再搬到北京来。刘希望随着金融政策的逐步放开，金融街能够具备2004年后外资金融机构开展人民币业务这样一个大的平台，从而吸引外资金融机构进驻。

在业界看来，独家开发这种计划的思维模式也给金融街造成了“硬伤”：一是建设速度缓慢，今年金融街写字楼供应量只有15万平方米，而CBD的上百万平方米，中关村也有80余万平方米，未来三年内CBD的潜在供应量约为500万平方米，中关村约为300万平方米，金融街则在150万平方米左右，聚集效应差；二是建在老城区，建筑高度受到限制；三是目前金融街开发重点是写字楼，生活配套服务设施明显不足，入驻该区的生活配套单位只占2．9％，商务氛围不够，四是前期写字楼档次较低，楼宇设施较为落后，所有写字楼的电梯都不能达到“等候时间不超过20秒钟”的甲级写字楼标准；五是宣传力度不够，没有树立起良好的整体形象。

目前金融街与CBD相比，土地出让金和拆迁补偿费高，而建筑容积率和销售价格低，CBD写字楼的开发成本很多都在1万元／平方米之下，平均售价为2万元／平方米，金融街开发成本在1．2万元／平方米左右，平均售价却只有1．5～1．7万元／平方米。

据环宇信达行的预测，到2005年，金融街写字楼市场将有98．5万平方米的供应量。公寓市场未来两三年内将有22万平方米左右的供应量。而需求方面，目前金融街写字楼市场吸纳速度为每年平均吸纳10万平方米。根据目前金融街的销售计划，从2003年12月开始未来两年是市场供应的高峰期，竞争的压力很大，要想保证销售价格和销售额的同步增长，无论从市场定位、产品规划设计到建设施工、销售都需要精益求精。

资源扩张

金融街的建设将于2008年之前全部结束，届时金融街控股公司将不再拥有独特的垄断地域资源，而公司维持利润仅靠金融街的物业管理收入显然不够，向外扩张是金融街控股的必由之路。

关于扩张方式，金融街控股总经理刘世春虽未做太多透露，但有一点可以肯定，“金融街控股将秉承自身的区域地产开发的经验优势。”这其中自然包括政府资源。为加强金融街对外资金融机构的吸引力，北京西城区配合出台了一系列的优惠政策，特别是对那些将在北京金融街区域内购(租)办公用房的大区级以上机构总部将获得区政府的补贴。

以独特资源取胜的金融街控股，目前也正在试图展开系列“非垄断资源”的突围。

2002年12月，金融街控股在渝组建了重庆置业有限公司，由公司董秘许群峰出任金融街重庆置业有限公司总经理。据悉，金融街重庆置业有限公司在渝首次启动的项目是开发江北商业步行街，合作方为江北区政府。同时承担江北商业中心标志性建筑以及江北滨江路内侧住宅项目的开发。

此后的2003年1月，金融街以现金方式出资1．47亿元，参股拟成立的天融科技公司(注册资金3亿元人民币)，对中关村新医药园进行开发。天融科技的合资各方均以现金方式出资，其中金融街控股占49％股份，金融街子公司北京金融家俱乐部有限公司出资占1％股份。

而2003年岁末，金融街又更换了标识。“更换标识最直接的原因是金融街国际化的需要，进一步提高金融街的国内外影响力、提升金融街区域的整体形象。”对于金融街控股的未来，总经理刘世春似乎信心十足。