华侨城集团收放之间

柳泽春

8月31日，深康佳(000016)公告，控股股东华侨城集团，决定将持有的5500万股A股以每股5．53元的价格转让给天大集团。天大以超过净资产值10％的价格受让非流通股，受到市场高度关注。

9月24日，华侨城(000069)公告，控股股东华侨城集团，决定以集中竞价的交易方式增持华侨城A流通股股份，投入资金不超过2亿元人民币，增持规模不超过其总股本的3％。

华侨城集团年初发行的4亿元可转债刚好进入转股期，增持流通股将首先助推债转股。此间，集团整体上市的消息开始传播。

向华侨城“输送”利润

在华侨城集团旗下的两家上市公司中，深康佳已失去融资资格多年，华侨城以其优良的业绩与行业影响力，成为集团在资本市场的重要门面。

华侨城属下有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等多家主题公园，是中国拥有主题公园家数最多、规模最大、效益最好的公司。

上市以来，华侨城的净利润一直保持了较高的增长速度，近五年净利润年均复合增长率高达25．5％，近三年年均净资产收益率高达19．07％。这在深沪两市旅游类上市公司中是绝无仅有的。

今年，华侨城半年的业绩已超过上年全年业绩水平。上半年，华侨城分别实现主营业务收入2．68亿元、实现净利润2．31亿元，分别增长49．85％、42．97％，净资产收益率达到13．96%。

然而，一个不容忽视的事实是，华侨城漂亮业绩的背后是，公司大部分利润来自投资收益。统计显示，近五年华侨城有高达79．8％的利润来自于投资收益。

其中，绝大部分的净利润来自于其参股40%的华侨城房地产公司(由集团控股)。如果剔除投资收益的影响，那么华侨城的业绩将非常平庸，2000年、2003年甚至会出现经营亏损。

2003年上半年，尽管华侨城旅游业遭受“非典”重创，主营业务收入同比下降了31．09%、主营业务利润同比下降62．14％，但公司却早早就作出前三季度公司净利润大幅度增长50％以上的盈利预测。显然，旅游业务利润对于华侨城贡献较小。

在集团资产负债率高达75．45％的情况下，通过银行间接融资的空间已十分有限；而相比集团lOO多亿元的资产规模，每年3亿元左右的夸利润，将使其靠自身积累实现滚动发展变得十分缓慢。

1997年9月，华侨城IP0募集资金3．00亿元。其中1．36亿元用于收购集团所属的深圳锦绣中华49％股权、0．44亿元用于收购集团持有的长沙世界之窗25％的股权；1999年，华侨城出资9235万元，收购集团持有的深圳世界之窗20％的股权；2000年8月，华侨城进行10配3股，募集资金2．43亿元，用于收购建设集团控股的欢乐谷项目。2003年12月，华侨城发行4亿元可转换债券，全部资金用于与华侨城房地产公司共同开发波托菲诺项目(占50％权益)。

在只有华侨城这一资本平台的情况下，华侨城集团向上市公司输送利润的倾向并不难理解。此外，华侨城集团持有华侨城总股本的68．60％，单就这一比例，华侨城集团伸出援助之手并不吃亏。

退出传统家电产业的抉择

与华侨城相比，从1999年前的高歌猛进，到2000年的价格雪崩，陷入价格战泥潭的深康佳，已在彩电领域挣扎多年。如何推动深康佳产业升级，是华侨城集团的一件大事。倚重政策扶持的华侨城集团，在_充分竞争的彩电业，谋划撤出有其明智之处。

深康佳上市以来，先后于1996、1998、1999年进行了再融资，累计融资超过20亿元，这为深康佳的快速发展壮大奠定了基础。

在1989～1999年，深康佳的主营业务收入从3．3亿元增长到101．3亿元，十年间收人增长30倍，在销售收入的拉动下，深康佳的净利润也从1000多万元很快上升到数亿元。深康佳上市后，连续七年的每股收益保持在0．80～1．10元，显示出当时的辉煌。

然而，由于彩电业激烈的价格战，深康佳的利润从2000年出现下滑，2001年深康佳进而巨亏6．95亿元。深康佳本希望借助手机业务翻身，然而介入不足三年的手机业务就又一次重蹈彩电业价格战的覆辙，欲振乏力。

截止到2003年底，深康佳资产总额为96．37亿元，净资产30.54亿元，当年实现主营业务收入128．06亿元，这在华侨城集团的版图中是很沉重的部分，要想从彩电业转型乃至退出都不是件容易的事。

对此，华侨城集团不可能袖手旁观。2002年，深康佳正是在集团的帮助下，从华侨城房地产公司项目开发中获得近亿元的投资收益，才得以逃脱被ST的厄运。然而，深康佳拥有30多亿元的净资产，要帮助其重新恢复融资能力，绝非易事。

华侨城集团在深康佳、华侨城两家公司的股权比例分别为68．60%、40．42%，集中优势扶持华侨城也许是集团公司比较现实的选择。年初以来，关于华侨城集团淡出深康佳、深康佳与外资合作等传闻不断见诸报端，尽管深康佳董秘何建军矢口否认华侨城集团淡出深康佳的质询，但传闻很快得到验证。

8月31日，深康佳公告，华侨城集团与安徽天大集团签订了《股权转让协议》。华侨城集团将其持有的公司5500万股非流通国有法人股A股，以每股5．53元人民币的价格，转让给天大集团。股权转让完成后，华侨城集团仍然直接间接持有深康佳A总股本的31．28%。

通过减持深康佳股权，华侨城集团将逐步从传统家电行业撤退，而且近3亿元的转让价款将对华侨城集团优化产业结构起到重要作用。

迪斯尼压力之下

自1989年华侨城投资的国内第一家主题公园“锦绣中华”开业之后的十年里，华侨城一直是国内主题公园业无可争议的老大。华侨城所属的四大主题公园是其最重要的核心资产，也是集团的重要门面，但盈利能力差强人意。

恰在此时，离深圳近在咫尺、占地310英亩的香港迪斯尼乐园将在2005年底落成开放。如果届时华侨城仍然无法为游客提供新的兴奋点的话，迪斯尼乐园将对游客分流，势必给华侨城旅游业经营带来更大挑战。

“我们现在重点考虑的是，如何应对迪斯尼开业对华侨城的冲击。”华侨城一高管坦言。

华侨城《2001～2005年企业发展战略纲要》中，明确了加快跨区域发展，实施“中华锦绣”工程的战略构想。希望以华侨城突出的旅游品牌、主题公园经营管理经验、旅游市场策划拓展能力、广场艺术创意表演系统、资金等要素组成综合输出资本，与国内的优质旅游资源相结合，构筑华侨城在中国跨区域的旅游产业集群。

2001年初，华侨城投资3000万元的曲阜孔庙旅游项目，是“中华锦绣”工程的第一站。然而，三年之后，今年2月4日，华侨城正式退出在曲阜三孔景区的经营，将其持有的50%股权转让，获得股权转让款3000万元。

2002年开始，华侨城明显加快了扩张的脚步。5月，华侨城集团与北京朝阳区南磨房乡共同注册成立了北京世纪华侨城实业有限公司，计划建设一个面积为1平方公里、总投资为20亿元的旅游主题社区。

2003年初，华侨城又与中国长江三峡总公司、湖北省宜昌市政府签订协议，组建合资公司，注册资金为人民币1．5亿元，共同开发长江三峡坝区旅游资源，发展三峡坝区旅游产业。

但是，华侨城也很明白，其自身和迪斯尼不是一个重量级的对垒，但是对手来了，必须迎战。投资总额为141亿港元的香港迪斯尼公园，一旦建成开放，将对同样以主题公园为主的华侨城集团形成巨大冲击。

如今，在深圳风景最漂亮的东部海域，斥资30亿元建设一个“东部华侨城”——也是华侨城应对冲击的策略之一。

地产业扩张

华侨城房地产公司主营业务为房地产开发，注册资本为2亿元，华侨城持股比例为40％。

截至2003年底，该公司总资产31．30亿元。2003年华侨城房地产公司合怍开发的“波托菲诺纯水岸”一期项目(14万建筑平方米)实现主营业务收入18．70亿元，实现净利润5.02亿元。粗略计算，其每平方米房地产创造的净利润竟然超过4000元，让人咋舌。

相对深康佳(家电业)的沉沦、华侨城(旅游业)危机四伏，华侨城房地产业无疑是集团公司一座增值潜力巨大的“金矿”。

近年来，随着华侨城在深圳土地储备的减少，华侨城北上京城、东进上海的动作明显加大，这预示着一种战略转移。华侨城集团i芏大力扩张房地产业务。

2002年6月，华房公司浦江项目正式签约。浦江镇开发是上海市“一城九镇”规划的重要组成部分，预计经过十年的建设，把浦江镇营造成一个具有意大利风格，集生态、旅游、居住、商业为一体的新型城镇。

北京世纪华侨城实业公司中，华侨城、华侨城房地产公司分别持股为29．28％、27．03％。今年，有关地产项目已经全面开工。

目前，华侨城地产在深圳地产综合实力排名中，从上年的第3名跃升到第2名，在全国地产企业销售额排行中列第l1位，华侨城集团房地产业正处于快速发展阶段。

2004年6月28日，国资委发布有关通报，决定整合巾央企业的房地产资源，告知拟寻求重组合作方并准备将房地产业作为非主业剥离的有关中央企业，可与华侨城集团公刊等五家企业联系，研究有关重组问题，国资委将做好有关协调。

尽管这仅是一个指导性的政策，但可以推知，华侨城地产在全国的扩张将受到各种关照。在国资委管辖的资产总额达8·32万亿的189家央企当中，有不下半数曾染指地产投资。保守估算，有数百亿的资金业已沉淀其中。

华侨城房地产在众彩房地产企业中脱颖而出，一方面反映了华侨城地产在业内的实力，另一方面，也反映了华侨城集团努力扩张其房地产业务的结果。政策将有助于华侨城整合全国房地产存量资源。

华侨城地产全国扩张的大幕已经拉开。

整体上市利弊说

据长期关注华侨域的分析人士预测，北京、上海的房地产扩张，以及深圳三洲田项目，总投资将超过80亿元。

公司证券部门的李珂晖表示，北京、上海的项目盘子较大，但可以实现滚动发展，公司还可以通过自身桌道获得资金，所以，华侨城对资金的需求，远没有外界报道的那么多。

即便如此，华侨城近期的资金需求也会在数十亿元。随着华侨城集团在北京、上海等大城市“固地”的结束，资金成为实施地产扩张的主要制约因素。

今年以来，TCL集团、武钢集团整体上市的示范效应，给华侨城集团带来不小的触动。宝钢的整体上市进程，更助推了华侨城集团整体上市的激情。

据悉，在今年2月召开的华侨城集团2004年工作会议上，华侨城集团首席执行官兼总裁任克雷第一次正太提出要“实现整体上市”。有传言称，华侨城集团香港主板上市，计划筹集的资金规模在80亿元港币。但华侨城对该消息未作确认。

9月24日，华侨城发布公告称，控股股东决定投入资金不超过2亿元，通过深交所集中竞价的交易方式增持华侨城的流通A股，增持规模不超过华侨城总股本的3％。华侨城A股当日封涨停，其可转债(125069)涨幅更大，盘中最高涨幅曾达18．1％，终盘以12．13％的涨幅报收。

华侨城集团称，由于市场环境的影响，华侨城的市值被市场低估，这种状况不刊于华侨城控股公司的未来发展，也有损其全体股东的共同利益，集团公司作为大股东，有责任表达对华侨城控股公司未来发展的信心。

华侨城集团已持有华侨城68．6％的非流通股，继续增持2％的流通股对提升控股地位并不重要。有市场人士认为，集团增持华侨城流通股是明显的作秀；亦有人士认为华侨城回购流通股意在热身整体上市。

华侨城房地产公司最初为华侨城集团旗下的全资子公司，经过2000年的资产置换、2001年股权转让后，华侨城与华侨城集团的持股比例变为40：60。华侨城最近的资料显示，华侨城房地产公司的股权结构为，华侨城集团持有45％，华侨城持有40％，深圳思众投资公司持有15％。

《新财经》通过研究华侨城公开资料，注意到先于集团整体改制，华侨城房地产公司的改制已经暗流涌动。深圳思众投资在华侨城房地产公司的现身的背后，华侨城集团整体上市、抑或分拆上市，管理团队或已谋定。