张力如何续写富力传奇

栗新宏

如果不是胡润版2003年中国内地百富榜，张力的名字至今可能仍不为人所知。即使是现在，能够从公开渠道获得的关于这位富力地产集团掌门人的资料也十分有限——2003年中国内地百富榜排名第61位，个人财富估值约12亿元，拥有富力集团半数股权。

作为90年代初国内首批“下海”创业者，张力昨天的成功更多源自其个人能力与胆量。从一个不到10人的小型民营房地产公司开始创业，仅仅用了十年成为广州第一，张力带领富力地产书写了一个传奇，而今，他要把这种传奇续写到全国。

问题是，在层层政策利空打压和市场四方压力的环境之中，富力的火箭式发展速度背后的助推器是否牢靠，张力能够成功续写富力集团曾经的神奇吗，

旧厂房掘得地产大佬

在广州业界，对张力的名字出现在富豪榜上并不意外，用一位资深行家的话来说就是“水到渠咸”。

90年代初是中国的房地产业异常蓬勃的发展时期，当时从机关下海五年的张力靠从事装修和工程设计积聚了一定资金。敏锐感受到广州房地产开发热潮的他。与香港测绘师李思廉在1993年出资2000万元资金成立了广州富力地产集团有限公司，各占50％的股权，开始进军房地产业。张负责项目土地和工程管理，李思廉主管公司财务和市场营销。开始，富力的发展只是集中在城乡结合部。尽管如此，凭借在地产界多年打拼的经验，1994年两人已使公司资产增长到了几千万元。此时，两人又发现了一个新的机遇——城市的发展要求调整工业布局，广州市政府系列政策，鼓励发展商改造工厂

1995年，富力集团买下一个氮肥厂的宿舍，几个月就做成富力新居，售价3000多元／平方米，由于当时广州市场上类似中档房很少。因此，该项目取得了极大成功，展会第一天就创下成交157套的纪录。正是在这次与老企业打交道的过程中，张力发现了其中巨大的商机开发旧厂区不仅容易获得大块的土地，周边的学院、学校、公交等市政配套等也相对比较完善，可以节约建设成本，企业拆迁不同于居民拆迁，协调工作比较容易，可以缩短建设工期，并可同时操作多个项目，滚动开发、连环开发，速度规模都有了。

富力新居的成功使得张力对开发旧厂区的策略深信不疑，于是1996年启动了总建筑面积60万平方米的富力广场，这个项目后来把富力带向了一个颠峰，至今仍是富力的招牌式项目。

自1996年开始，其销售额平均每年都翻一番——从1995年的3000万元到2002年的20亿元，年开工面积接近100万平方米，总开发面积350多万平方米。2002年，广州每卖出23平方米的房子就有1平方米属于富力。从较早的富力广场、富力半岛，到最近在北京启动的富力现代城，富力集团开发的项目用地半数以上来源于市区旧厂房的拆迁地块。这虽与广州另一地产大亨——朱孟依大量购买广州市郊土地等待升值不尽相同，但两者却是殊途同归。

北京土地拍卖“标王”

广州旧城区再大也有改造完的时候，年下半年，富力集团开始考虑向外发展。

2002年2月，张力得到消息称北京广渠门外东五厂48.78公顷的地块即将进行招标，这是中国有史以来公开招标的最大地块，这显然是富力进入北京的绝佳机会。

当时参与这块地竞争投标的是商地置业、华润(北京)置地、SOHO中国有限公司三家京城实力派公司，而2002年之前在北京寂寂无名的富力集团却最终以31.5889亿元的天价投得了该地块。当富力天价拿到富力城地皮时，华远老总任志强算了一笔账。任志强的结论是，这块地必须要卖到8000元／平方米以上方可盈利，而周边的商品房单价不超过6000元。2003年3月，富力城以单价6900元开盘，经过三次涨价目前售价也仅为7600元／平方米。

这一价格让开发建外SOHO的地产大腕潘石屹十分疑惑，“富力城就跟我隔一条河，我出28亿，他出32亿，我的房子平均价格是1万多，他们的销售是7000多。”这其中有多少利润可赚，

成功投标富力城地块后，富力开始给业界带来更多震惊。对于在其投标所得地块开发的富力城，富力称其计划一年销售目标是16～18亿元。同时，富力宣称要超越万科。富力集团常务副总经理吕劲认为，“要赢万科并不难，北京富力城2003年将完成16亿元销售额，广州项目可完成25亿销售额，总计将超过41亿。而2002年万科的营业收入为45.74亿元，2003年上半年营业收入为21.91亿元，如按这种速度，超越万科已是指日可待。”

但对于富力的举措，地产界颇有争议，很多地产大腕认为富力付出如此巨额成本，不过是赔钱赚吆喝，这将使其在北京的发展只有一次机会，未来可能无以为继。

一位熟悉富力的业内人士分析指出，富力与万科相比，企业特征和成本控制占据上风，而就全国性发展大局，富力的经验还稍弱。同时，富力的障碍在于资金，其巨额的开发资金目前还主要依赖银行，而万科则有上市公司的有力融资平台支撑。

经营之道

目前，北京富力城的开工面积是40万平方米，在广州富力还有富力桃园、富力御龙庭、富力宜居等三个总计建筑面积100多万平方米的项目，此外，富力又在北京又拿下了占地6公顷的另外3块土地，其规划建筑面积40万平方米。2003年9月30日，富力在珠江新城的拍卖上一举以7 7亿元又拿下了四个地块，虽然富力集团方面拒绝透露任何扩张举措，但在业界已经盛传其在广州、北京、上海和西安都在筹划新项目。

诸多的项目显然需要庞大的资金支持，但由于富力集团不是上市公司，目前缺乏从资本市场融资的渠道，因此，支持其快速扩张的资金来源成为业界关注焦点。

而对《新财经》记者的提问，张力的解释是，富力地产的财务流动性强、资产负债率低、项目具有低成本和高速度的特征，因此，富力海运作一个项目的资金都能在相对较短的时间内回笼。

50岁的张力，在地产界摸爬滚打20多年，谈起成本控制颇有心得。至于销售，张力说自己主要得益于他的创业合作伙伴——来自香港地产界、香港地产深谙营销之道的李思廉。

而富力之所以能做到项目资金快速回笼，北京富力副总经理张旋称最核心的因素在于富力整体的运作能力，即低成本和高速度，主要体现于三大策略首先富力坚持选择旧厂改造，二是定位中价房以求薄利多销，三是一条龙生产流水线，富力从前期征地、设计规划、施工建设、工程监理、室内安装、后期销售、售后服务等各个环节都组建了自己旗下的分公司，并由他们接手相应的工作、上下游通吃。这样，不仅节约成本，更体现速度。

但在业界分析人士看来，如果仅凭自身的造血功能，富力不可能实现如此快速的扩张，其中必得到银行的大力支持。据记者了解，北京富力目前共计获得了中行和建行6个亿的授信额度。

神奇背后的隐忧

如果说富力前十年的发展可以称之为神奇，那么，富力未来五年内争夺中国地产界第一的目标，可以看做其试图创造一个奇迹。要知道，要达到这个目标决无捷径可走。

在分析人士看来，富力目前至少有五个方面重要问题需要面对。

一是富力的急速扩张使得其资金链紧绷。相比扩张速度，富力的利润却难以同步跟上，2003年北京的富力城项目即使完成16亿的销售额，但其地价成本就在10亿左右，同时高成本低价格的模式短时间内也难以为富力提供利润。而富力销售额的快速增长，得益于其开发速度，也正因为这样，富力比起其它房地产企业更依赖于快速的资金周转，在快速扩张的前提下，一旦哪根链条出现问题，后果将十分严重。

“从2003年开始，富力面向全国扩张，今后需要成倍的资金投入，比如北京富力城预计五年内共需要投入80～90亿元资金，这已远远超出富力前十年的销售额。靠以前项目滚动发展将很难满足其资金需求，富力需要实现产品经营到资本经营的过渡。”一位分析人士如是说。

他们必须更加注重资金运作的低风险与利润的平衡，合作开发、上市融资、共担风险的内在需求自然增加。

二是上市之路不会很平坦。2001年，富力集团对旗下全资子公司广州天力房地产开发有限公司进行了股份制改造，正式更名为广州富力房地产股份有限公司，注册资金达5.5亿元，同年向中国证监会提出在A股市场上市申请。虽然目前该公司辅导期已经结束，只待证监会批准，但现在全国有200多家企业在排队等着上市，何时能上还是未知数，富力还需有一定的调整期。另外，多年来富力仍一直沿用当初合作双方平分股权的“双老板”制，而上市过程必将动摇公司迄今为止相对稳定的独特股权结构，而两位老板个人财富价值的变化可能会影响公司的发展。

另外，上市公司对人力资源要求甚高，但富力目前可能面临着人员流失的问题——一个明显的信号是，2003年10月具有丰富地产从业经验的富力总经理谢强低调离职。而事实上，谢强在富力进军北京过程中可谓功不可没。

三是速度与质量存在矛盾。富力品牌的形成胜在价格低、产品对路，不是房屋质量，而速度与质量是永远不可能调和的矛盾。

四是富力欲构建大地产集团，而目前其开发项目少，品种单一。企业发展到一定成熟阶段，必须走多元化的路子。而富力十年来，一直做的是老城区的住宅开发项目，这种资源已在逐渐减少，而刚拍得珠江新城用地，准备开发商务地产项目以及在南海有环保业等投资，对富力来说都是全新的领域。

五是地域局限。北京房地产市场发展比广州、上海等地要稍晚，相对不规范，因而市场被外地开发商称之为“水很深”，土地难拿更成了进京发展商的一块心病，北京的地产商很可能通过其它途径“变通”，拿到很便宜的地。相比较而言，富力在成本方面未必占有优势。

面对上述问题，张力这位百富榜富豪未来能否续写富力千年的传奇，一切还是未知。