２００５年房地产业发展前景及政策取向

国家信息中心

2003年以来，国家对房地产投资推出了一系列调控政策，采取了进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目、控制城市拆迁规模等一系列宏观调控措施对房地产和相关行业加以引导，一系列宏观调控措施已经取得初步成效。

一、宏观调控对房地产市场的影响显著

(一)土地市场治理整顿取得积极进展，土地开发面积增幅回落

近几年，土地供应增长速度较快，目前已批租的土地中，还有近1/3没有开发，特别是一些地区不顾经济实力和招商引资能力，大规模圈地，盲目搞开发区、园区和大学城建设，造成大量土地闲置。1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9％，到2003年这一指标降至62.1％，房地产业“圈地”成风。

2004年4月底，国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿，要求各省集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。土地市场的治理整顿取得了很大成效。截至2004年7月，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万平方公里。对各类违规设立的开发区加大清理整改力度。

2004年1—6月份，土地购置面积15849万平方米，同比增长2.8％，比上年同期回落51.9个百分点。同期土地开发面积7920万平方米，同比增长11.5％，比上年同期回落28.5个百分点。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。另一方面，土地资源供应减少也推动了土地价格继续上涨。

(二)房地产投资增幅回落，供给结构趋向合理

1狈康夭开发投资增速回落。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。2003年，全国房地产开发完成额10153.8亿元，同比增长30.3％。2004年以来，国家实施一系列宏观调控措施，房地产投资增长速度逐月回落。2004年房地产投资增长幅度逐月降低，近3个月房地产投资的增长幅度均低于2002年和2003年同期的增长水平。

2狈课莨└面积增幅回落。今年以来，由于信贷收缩、资金偏紧，加上电力、运输紧张等对工程进度的影响，房屋施工面积增长放缓，竣工面积下降幅度较大。1—8月份，全国商品房施工面积109988.15万平方米，增长24.3％，商品房竣工面积13989.1万平方米，比去年同期增长11.6％，下降21.2个百分点。

3狈康夭开发投资结构趋向合理。受宏观调控政策的影响，房地产投资结构向商品住宅倾斜的特征比较明显。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。

分地区来看，年初以来，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。

4狈康夭开发资金结构发生重大变化。房地产业属于典型的资本密集型传统产业。年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。1—8月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比1—2月份降低36.8个百分点。在资金来源中，国内贷款比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。房地产开发贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，使房地产开发投资规模受到了资金的约束。

(三)房地产供求基本平衡，个人消费成为需求主体

近几年来，我国房地产市场快速发展，总体上保持了供销两旺的态势，个人住房消费逐年增加，成为房地产市场需求的主体。2004年以来，由于宏观调控措施成效渐显，房地产投资、供给和需求增幅均有回落。房地产投资增幅回落较大，从商品房竣工情况和销售情况来看，房屋供给增幅回落幅度大于房屋销售的回落幅度。

1弊芴迳峡矗房地产供求的增长率基本平衡。近几年房地产投资增长速度远远超过同期国内生产总值的增长速度，也高于固定资产投资的平均增长速度，但是，从房地产开发投资与商品房销售额的增长速度来看，二者大体上是一致的。今年1—8月份，全国完成房地产投资7184.59亿元，同比增长28.8％，销售商品房销售额4287.05亿元，同比增长39.7％，超过开发投资增长速度10.9个百分点。

另外，商品房销售面积均超出同期竣工面积。1—6月份，全国商品房销售面积11009.9万平方米，竣工面积9553.0万平方米，供销差达1456.9万平方米，市场可以消化当期上市的竣工房屋，表明当前的房地产市场依然有坚实的需求作后盾。

总体而言，到目前为止，我国房地产已保持了连续多年供销两旺的局面，房地产市场供求之间的增长率是快速、协调的。

2备鋈讼费成为市场需求的主体。1998年以前，住宅市场的购买主体主要为单位。1987年，全国个人购买的商品住宅只有426.7万平方米，占当年住宅销售的17.9％；1998年，个人购买的商品住宅达7792.6万平方米，占当年住宅销售的72％；2000年，个人购房的比例已达80％；2003年个人购买商品住宅的比例为96.4％。

3庇敫鋈讼费增长相适应，居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，从1987—1998年住宅销售额在商品房销售总额中所占的比重都在70％以上，2003年达到82.2％。因此住宅市场的发展决定了房地产市场的发展。

2003年以来，我国房地产开发继续保持快速增长的态势，成为带动固定资产投资增长的重要力量，房地产业对相关行业的拉动力度增加，对国民经济的影响程度加强，但房地产市场发展中也存在着一些值得关注的问题，即：结构性矛盾没有根本解决，高档住宅供过于求，中低档住宅供给不足；房屋价格大幅上涨，部分城市房地产市场泡沫增大。

二、2005年房地产市场发展预测

(一)房地产投资增幅将继续回落，供给增幅将低于去年

从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。年初以来实施的调控政策对房地产的影响存在滞后效应。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此，2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势。房地产竣工面积将有较快增长，全年竣工面积增长幅度略低于2004年。

(二)房屋需求将会继续保持较快增长

2005年，房屋需求持续旺盛。一是随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高。2003年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.1％，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。2004年8月份我国城镇居民人均可支配收入达到742.8元，消费信心和购买能力增强，成为推动住房消费的动力。二是三季度全国企业家信心指数为132.5，分别比二季度和上年同期提高1.1和2.9点，多数企业家对宏观经济发展保持乐观态度，商务活动活跃，增加了对商业房地产的需求。三是与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市。同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。四是利率偏低，刺激购房的投资或投机需求。

(三)房地产价格上涨率小幅回落

一方面，房地产供给增长速度小于需求增长速度的状况不会改变，另一方面，土地供应减少将影响心理预期，推动土地价格继续上涨，提高了房屋建筑成本。2005年影响住宅需求的两大不确定因素，一是利率变化，提高银行存贷款，将会明显减少购房需求；二是拆迁规模变化，如果国务院关于控制拆迁的政策得到落实，被动性购房需求将明显下降。综合考虑需求拉动和成本推动的作用，2005年房地产价格涨幅将小幅回落，尤其是住宅价格的上涨幅度有所下降。

三、促进房地产市场健康发展的政策建议

(一)提高银行存贷款利率，抑制房地产需求过快增长及价格过快上涨

为了巩固宏观调控成果，从源头上抑制钢铁、水泥、电解铝等过热行业的需求，必须多管齐下，抑制房地产需求过快增长和房价过快上涨，提高银行存贷款利率是必要手段，灵活运用利率手段，更大程度地发挥利率在资源配置中的基础作用。可以通过进一步推进利率的市场化及放松利率管制来达到提高实际利率的目的。

(二)通过改善投资结构调整产品结构，增加中低档住房建设

要从土地供应、银行信贷、税收优惠和基础设施配套等方面促进普通商品住宅，尤其是经济适用房的建设和供应，保证中低档住房建设以较快的速度增长，增加普通住宅在全部商品房中的比重，满足中低收入家庭的居住需求。

(三)抑制被动需求和投机性需求

在许多城市，拆迁导致的被动需求少则占住房需求总量的1/3，多则达一半。大量拆迁引发的被动需求也导致了房价持续攀升。为了抑制被动型住房消费需求的激增，各地政府应当认真贯彻国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，放缓城市改造和拆迁速度，减少旧房屋拆迁量。

为了防范人为炒卖房地产而引起的价格上涨泡沫，金融机构必须加强信贷监管，严格控制对投资和投机性购房者的住房消费贷款，合理调整对第二套以上住宅的贷款利率，防止利用银行贷款进行房地产投机的行为。在某些城市实行的限制期房转让的措施也可以在很大程度上控制投资需求，值得推广。

(四)改革土地出让金收取办法，开征土地财产税

目前土地出让金采取一次交清的办法，将今后50—70年的收益提前收取，是商品房价格居高不下的主要因素。为了保持房地产业的长期健康发展，建议改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。按照国际上一般情况，住宅建设成本中72％是建筑和安装费用，地价和其他费用只占28％，而我国住宅建设成本构成中安装成本只占42％，地价、税费和其他占到58％。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。

(五)完善住房市场体系和市场运行机制

为满足不同收入水平居民对住房的需求，必须充分发挥市场的自我调节作用，提供多层次的房产市场。一是搞活住房二级市场，解除公房和其他产权房屋进入市场的障碍，扩大市场房产来源；简化产权过户和住房交易的手续，鼓励居民换购住房；二是建立公开、透明的存量房屋资源信息系统，提高二手房市场的透明度，形成合理的房产价格体系，充分发挥市场配置资源的作用。三是规范房屋租赁市场，健全市场服务体系，规范中介服务，充分、合理利用房产存量资源。