浅谈房地产开发企业如何有效提高资金管理水平

摘"要：管控运营资金是企业实现现代化财务管理的重要板块，对企业维持日常生产运营有着极大助力。强化房地产企业内部资金管控，可提前配置各项活动资金，盘活闲置资金，减少资金浪费，提高资金利用率，提高盈利能力，可统筹规划资金，合理融资，缓解资金压力，控制资金链风险、偿债风险，避免财务危机，助力企业拥有良好现金流，实现可持续发展。房地产行业的独特性决定了运营资金管理的战略性地位和财务性重心。然而实践中，房地产企业资金管理更为复杂，受诸多关联因素影响，无法充分发挥资金价值。文章以房地产开发企业为例，研究其内部资金管理相关内容，探讨如何合理分配和高效管控资金。希望文章能够为更多房地产开发企业提升资金管理水平提供可参考建议。

关键词：资金管理；房地产开发企业；现金流

中图分类号：F299.233.42文献标识码：A文章编号：1005-6432（2025）06-0183-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.06.045

1"引言

随着全球化经济技术的持续发展，各行业市场竞争日益加剧。决定企业能否顺利运营，在市场中站稳脚跟的关键在于企业是否有足够的资金流，为此企业要加大对运营资金的管理力度。在我国，住房是广大群众最基本的生活保障，随着城市化进程的加快，老百姓对居住环境和质量都提出了更高要求，然而近几年受房产市场萎缩、金融收紧政策等影响，房地产企业发展受到了极大阻力，进一步加剧了房地产企业的竞争压力。为此，文章主要以房地产开发企业为例，详细探究了运营资金管理现状及改进策略。

2"房地产开发企业资金管理概述

自2020年出台的房地产行业三道红线、贷款集中管理两道红线、住房不炒、因城施策、限购、限售、限价等宏观调控政策，使得房地产行业经营环境日益复杂，整个行业发展高峰期已然成为过去式，行业整体面临出清、压缩，逐渐由原本的“高杠杆高利润”转变为“微利润、自有资金高投入”局势。整个市场发展在加速时，过去经营顺利的优秀企业先后陷入资金困境，值得房地产企业家深思。

例如，HA企业因大规模商票逾期、贷款逾期，即将面临资产清算处置、全面监管审查；HX企业总负债高达4000亿元，已宣布资金链断裂；LG企业账面可移动资金较少，多个项目被迫停工；BN企业金交所理财产品逾期、贷款逾期，无法正常为员工发放薪酬；HYN企业美元债务大量违约等等。归纳总结这些房地产类企业暴雷的原因有：过度融资、资不抵债、现金流断裂、无法准确预判营销和金融市场变动等。这些房地产企业频繁暴雷使得整个行业信用度受疑，各企业持续发债难度进一步增大，依靠以往“借新还旧”的方式已然无法保障其正常运营。

据统计，2022年房地产到期境内规模高达4852亿元、境外债557亿美元、集合信托7809亿元。部分房地产企业资金流动性问题在持续发酵，出现更多连锁反应，如银保监会增大贷后审查力度、银行对房企预售款监管更加严格、金融机构审批处于观望或更谨慎态度，所以房地产企业要想在如此的大环境背景下找到发展求生之路，必然要顺应市场调整、推动变革、加大对暴雷点资金的管控，采取高精准度的资金管理策略。

房地产企业资金管理是内部财务管控的重要组成部分，包含投资管控、筹资管控、运营资金管控、现金流管控等。其中，营运资金也可称为营运资本，是房地产开发企业极其关键的资金调控部分，从狭义层面讲是指流动资产去除流动负债后的差额，从广义层面讲是指流动资产和流动负债二者的总和。总之，营运资金是企业维持日常业务运营、经营发展的必要资金。营运资金有多种分类依据，从构成要素看，包含应收账款、有价证券、应付账款、存款、现金等；从时间特性界定，可分为应收账款、存货；从经济活动的目的来看，可分为采购、生产、营销三类。文章基于经营活动理论知识，结合房地产开发企业具体业务建设环节，分别从采购、开发、营销、融资四部分分析企业资金管控内容[1]。

3"房地产开发企业资金管理水平现状分析

3.1"采购环节影响资金管理水平的因素

3.1.1"选择EPC承包方式

房地产开发企业涉及的项目开发过程中，如何选择合适的承包方至关重要，具体选择承包方方式取决于企业本身开发方式。比如选择EPC总发包合同方式，即房地产开发企业作为总发包方，选择多家分承包方共同完成工程项目方案设计、物资采购、项目建设、项目运行等工作，期间涉及的物资采购也全权交由承包方，房地产开发企业本身没有任何管理、采购等义务。总承包方要采用应付款、预付款方式对各承包方进行工程费用结算，且总承包方有着一定独立性，能够自由决定分包方的具体工作环节。这种总承包的EPC项目开发方式，能够避免开发商直接参与物资采购工作，还能够凭借分包方与供应商之间长久的合作关系降低物资采购成本费用，且能够保障所获得物资的质量符合建设要求。对房地产开发企业而言，不仅减少了资金在采购环节的大量占用，也减少了采购量不合适造成的货物挤压、资金占据。

3.1.2"供应商关系

工程项目开发前需要对项目费用进行统一造价预估，其中65%左右的造价费用都是物资材料费，所以采购环节能否实现对资金的合理管控，对项目开发、企业整体盈利都有着很大影响。部分房地产开发企业逐渐推行品牌化和差异化战略措施、精细化管理措施，实现了单一采购向专业化采购方式的转变。部分企业会选择频繁签约供应商、频繁解约短期合作方式，此方式的长久应用会使企业无法获得足够的利益空间和谈判优势，也无法实现合作方之间的信息和资源共享。综上所述，应减少采购成本费用支出[2]。

3.2"开发环节影响资金管理水平的因素

3.2.1"开发流程的科学合理性

房地产开发企业涉及的存货有土地存储、在建项目，数量和资金金额体量都很大，这部分资金的运行速率和质量对企业整体资金管控质量有着很大影响。为了提高资金有效利用率，加快资金流转，可以适当缩短工期，加快工程进度，使工程达到预售状态可将预售资金流入，再使工程进度达到主体结顶可按揭款流入。常规情况下房地产开发完整流程设计为：项目拿地→项目开工→基础施工→主体施工→主体验收→设备安装→竣工验收。所以房地产开发企业可以从这些具体环节着手，适当调整其流程合理安排资金的收支情况，选择高质量人才负责相应板块资金管控。

3.2.2"如何选择合作方

房地产开发企业选择承包方的方式多数都是统一招标，由集团总部人员负责工程招标，各区域分子公司负责具体的招标事项对接，如此一来能够凭借总部多年的经验选择合适的承包方，保障其具备项目建设要求的技术水平，具有丰富的工程项目建设经验，保障项目资金在该渠道占用较少，也为完成工程节点保证预售资金流入奠定了一定基础。

3.2.3"业务持有量的持续扩大影响运营效率

有关数据调研显示，国内房地产、商业地产的空置率有持续上升趋势。但是在城市经济集中化、中心化等策略引导下，部分房地产开发企业为了获得足够的市场份额，抢占市场先机，会继续制定与新项目开发有关的战略目标，如选择“开发+持有”的综合经营方式，考虑到多数房企涉及的业务范围较广，如城市综合体、商务办公、旅游养老产业、星级酒店等，这些类型房产项目需要投入更大量的资金，且项目开发周期更久，资金变现速度较慢，后续商业性房地产的维护费用也很高，这些因素都会使房地产开发企业面临更严峻的资金管理问题。

3.3"营销环节影响资金管理水平的因素

部分房地产开发企业囤积的商品数量越来越多，商品空置率越来越高，其根源在于营销环节出现漏洞，或者商品开发速率太快，超出市场实际需求；也可能是因为在途资金（按揭款、安置户配建款）总额越来越大，占用了大量流动资金，延缓了企业内部资金流转周期。如G企业单一的选择直接或委托方式进行商品营销，这样能够接触到商品的群体数量有限，最终完成交易的客户数量也会受限制，不利于商品在市场中快速拓展，打开市场通道。委托营销方式可能会促进商品营销量增加，但是也增加了一大笔中间营销费，会导致企业对市场失去判断力、缺乏敏锐度。新时代网络信息高速发展，企业可以借助网络的便捷性进行商品营销，拓展多元化营销路径，从而提升营销速率，提高资金回笼体量。

3.4"融资环节影响资金管理水平的因素

房地产企业维持日常运营的资金多数来源于长期负债或短期负债，而内源性方式的应用较少，企业为了获得足够的运营资金必然要借助银行或其他商业性质贷款方式，以期满足资金体量需求。但是部分企业在进行融资过程中并没有科学设置长期、短期融资占比，以至于给企业造成短期还债压力。企业流动负债的弹性大小会影响资金筹集成本，从而影响企业资金流动性，所以企业可以考虑强调流动负债方面的管控，尽量在获得足够融资资金的同时使企业免受短期集中性的偿债风险[3]。

4"房地产开发企业提升资金管理水平的建议

4.1"采购环节

4.1.1"寻找优质战略合作伙伴

房地产企业在选择合作伙伴时，要充分调研其相关信息，并依据所掌握信息划分供应商合作级别，如依据重要性程度可依次分为短期交易型、长期合作型、战略合作型三个类别，简称1类、2类、3类。其中，1类合作方来源于互联网查询，双方属于一般交易关系，涉及订单少，订货量少，货物类别常见；与2类合作方的合作关系较稳定，双方会更加重视长期性利益，持续优化产品和服务；3类合作方极其重要，双方是长期交易的、可信赖的关系，信息共享程度较高，共同承担风险和利益。

4.1.2"更新采购流程

企业可以考虑电子商务采购方式，实现线上全过程管控，对所有人员操作环节进行统一管理，解决传统信息传输壁垒问题，实现采购全程透明化。还要建立供应商管理数据库，并实时进行供应商信息调整，实时进行物资市场价位、供应商价位横向对比，避免花费不必要的资金。线上全面监管的采购流程，能够实现供应链整个过程的资金快速流转，从而适当调整采购流程，提升采购速率，提高采购资金使用率。

4.2"开发环节

4.2.1"全面梳理发包流程

房地产开发企业可以选择总承包方或多个分承包方的方式建设项目，无论如何都要保障所选承包方能够按照合同约定完成相关工程建设。企业可参照当前市场上较成熟的模式——“总发包+指定发包”，强化总承包方和各个分包方之间的关联，一方面能够弱化总承包方施工责任；另一方面有利于加强双方合作深度，提高工程项目建设质量。

4.2.2"拓展业务板块

房地产开发企业多数会选择开发和持有混合的战略产业模式，顺应多元化市场局势变化，同时覆盖多领域地产，借助各领域间平衡性保障运营资金的弹性。企业管理者可适当拓展关联业务领域，但是要做好相应的市场调研，避免同一项目投入大量资金，引发资金链等风险[4]。

4.3"营销环节

房地产开发企业营销环节的资金管控重点在于快速回笼资金，为前面的采购环节、生产环节减少一部分资金压力，对房企而言更重要的资金回笼方式是减少产成品囤积、商品房空置率，尽可能消化存量，实现产品流通，从而减少库存量产品管理成本，减少不必要环节占用大量资金。房地产开发企业可采取的具体措施有以下两点。

（1）加大产品营销力度，针对不同产品优势加以宣传，如学区房、江景房等，增加产品营销量，实现资金快速回流。近年来，房地产市场的宏观调控、市场行情越来越不景气，产品营销量呈逐年递减趋势，要想提升营销量，自然要与客户间保持良好的关系，赢得广大客户群体对产品的认可、对企业的信赖。房地产开发企业可以从客户视角分析问题，遵循客户实际需求导向，尽力迎合大众需求，减少同质化产品。面对不同消费水平的客户群体，要制定有针对性的、个性化的营销方案，尽全力为客户服务，在保障客户满意的同时也能够增加企业产品营销量。还可以借助全款优惠、团购优惠等政策吸引潜在客户，拓宽营销渠道。

（2）针对项目差异设置不同营销策略，主要产品类型有住宅和商品地产两大类。前者更侧重于把握购房者心理，比如制定营销方案时要更加侧重于区域、配套基础设施、划分学区、舒适性等因素。对于后者而言，要更加重视与当地政府间关系的维护，一方面有助于提升产品市场形象，另一方面也能够避免各种麻烦。还要重视与个体商户、零售商户等客户间的关系维护，可适当放宽信用政策，吸引更多潜力商户入驻。房地产开发企业还要重视产成品周边设施的大力开发，发挥协同效应，为企业获得稳定资金流提供保障[5]。

4.4"融资环节

房地产开发企业对资金的需求量很大，为了保障项目开发、项目建设等环节拥有足够的运营资金做后盾，企业必然要选择合理的融资方式来解决资金链、债务等问题。房地产开发企业可以从几方面考虑，探究多元化的融资路径，减少融资付出成本，尤其是在近几年银行等金融机构对房地产产业的各种约束政策下，房地产企业不得不选择提高自筹资金占比的路径。具体融资改进措施：第一，房地产企业可以增大股权融资占比，选择配股或增发产生的乘数效应，尽力释放债务融资空间，减少自身承担的杠杆率，调整当前资本架构，有助于企业暂时缓解资金链方面产生的压力。第二，企业可持续发行公司债，与传统银行借贷方式相比，借助公司债发行的方式获得融资，有着用途灵活不受局限、期限灵活、审核周期快等优势，且能够明显降低企业融资所付出的成本。第三，房地产企业可以选择表外方式进行融资。考虑到国债利率的持续降低，市场上分布的资金纷纷开始探索能够获得更高收益的产品类型，再加上近几年国家对房地产开发行业的一系列政策支持、引导，使得企业流动性更加宽松，越来越多场外资金（如保险资金、银行理财资金等）开始向房地产领域流入。房地产企业可以在采购环节尝试引入各种外部夹层方式融资，如选择信托产品设立SPV帮助项目公司获得贷款，后续由房地产开发企业自行偿还本金和利息，全部完成后选择退出机制。这样的方式也能够帮助企业解决部分资金融资问题[6]。无论如何房企都要坚守三条红线，净负债率不能高于100%、现金短债比不能小于1倍、剔除预收款的资产负债率不能高于70%。

5"结语

房地产开发行业发展情况对社会经济整体运营有着极大影响，鉴于该行业项目开发周期长、投资资金体量大、营销状态不稳定等特点，很容易出现各类型资金管控和使用风险。而资金是房地产开发企业的生命线，特别是在当前各种宏观调控政策紧缩的背景下，房地产开发企业要想稳定发展经营，必然要保障资金的安全性、流动性，确保以销定产、以投定融、以产定投。文章简单分析了房地产开发企业资金管理情况，详细探究了影响各阶段资金管理水平的因素，分别从采购、开发、营销、融资四个阶段提出了合理的资金管理意见，积极改善现阶段企业资金管理缺陷，促进企业实现持续、稳定发展。

参考文献：

[1]林晓芳.房地产开发企业资金管理存在问题及改进措施[J].大众投资指南，2023（12）：113-115.

[2]唐颖.房地产开发企业资金管理体系思考[J].中国中小企业，2023（4）：204-206.

[3]贺映辉.房地产开发企业资金管理探讨[J].大众投资指南，2022（19）：92-94.

[4]王丽.房地产开发企业资金管理改进思考[J].现代营销，2022（6）：37-39.

[5]刘建军.房地产开发企业资金管理效率提升探索[J].当代会计，2021（24）：103-105.

[6]李健花.谈营运资金管理存在的问题及对策——以房地产开发企业为例[J].中国乡镇企业会计，2020（11）：42-43.

［作者简介］孙顺（1982—），男，汉族，浙江温州人，本科，中级会计师，研究方向：资金管理。