房地产企业资金管理问题与解决策略

在房地产企业发展过程中，企业资金管理是非常重要的环节，其直接影响到项目的成功与否。本文旨在分析房地产企业资金管理过程中出现的问题，并提出相应的解决对策，以提高房地产企业资金管理水平。

一、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金预算管理中的问题

在房地产企业资金管理工作中，预算控制是重点内容。对房地产企业来说，日常运营与发展都离不开资金支持。每个房地产项目，都需要有足够的资金来支持开发、建设和销售等各个阶段的运作，然而以往许多房地产企业的主要工作重点大多是工程安全、提高效率及销售业绩等，缺乏对资金预算控制工作的足够重视，因此导致企业在进行资金预算管控工作时，往往会遇到制度不完善、与现实不符等问题，进而导致实践中经常会出现矛盾。

（二）融资渠道单一

房地产企业的运作方式比较独特，其在融资方面一般都是采用自有资金、银行贷款、股票等方式。市场上有很多中小型房地产企业，其一般不能采用股权融资，而如果房地产企业是上市公司，也不能获得股权融资，因此，在房地产企业中，很少采用股权融资的方式。随着房价的不断攀升，国家出台了一系列调控房价的政策措施，加强了信贷资金的管控，以降低非法资本的流入，这也让房地产企业的融资渠道变得更加狭窄，企业的发展环境更加艰难。

（三）资金运转体系不健全

受传统思维的束缚，大部分房地产企业在进行资金管理时，采用的方法和模式较为单一，缺少创新发展思路，管理体制上存在着很多漏洞，有些内容不够合理，这对企业发展造成了很大的阻碍。不仅会给企业带来经济上的损失，同时还会带来安全问题，甚至给相关施工人员造成人身安全威胁。因此，在资金管理上，一定要进行科学的规划，建立健全资金管理制度，注重各个环节的资金安排。房地产开发项目周期长，资金投入大，资金需要集中管理。企业若不科学合理规划资金，就有可能造成资金链断裂。有些企业因为没有对资金成本进行有效管理，导致资金使用不合理，进而无法实现资金的高效使用。

（四）缺乏对风险的有效控制

目前很多房地产企业的风险管理系统还不够健全，缺乏有效的风险预警与应对机制。一旦出现市场风险、政策风险和资金风险等，不但会造成经济损失，而且也会影响到企业的声誉和信誉。

（五）信息化应用程度不高

当前，许多企业并没有建立资金管理信息化系统，资金管理仍采用传统人力方式，不仅工作十分繁冗，而且对于可能出现的风险问题，人力预测可能并不准确。同时对于企业整体的资金流动，人力也无法全面掌控，这就会造成很多问题。

（六）未来发展目标不明确

一般情况下，房地产企业在进行资金管理时，要考虑到一些复杂的因素。为了推动房地产企业的发展，在进行房地产交易的过程中，有关部门会采取一些优惠政策，这样也会让投机者有机可乘，进而对房地产市场造成冲击。因此，房地产企业要注重制定战略目标，以确保企业的资金能够稳定周转。但当前，许多房地产企业在项目建设过程中，都没有规划战略目标，这就造成了在日常管理中所采用的方法比较粗放。现阶段市场发展情况较为复杂，如果不能合理规划资金，以满足各个环节的供求关系，就会造成不必要的损失，从而对总体的经济效益产生不利影响。从当前房地产企业的资金管理工作来看，投资类型多种多样，如果采取比较激进的投资方法，很有可能会造成投资失败，最后造成整个资金周转停滞。

（七）资金利用率不高

首先，许多房地产企业存在着资本运用效率不高等问题。在房地产市场中，资金的收益率并不高，很难达到投资者期望的回报。

其次，工程造价管理不到位，造成工程造价远高于计划造价。这不仅会减少企业的利润，也会带来资金链断裂的风险。

最后，由于房地产项目建设中出现一些无法预料的问题而引起项目变更，也会造成投资浪费。由于项目变更的不断出现，造成项目建设进度延误，进而导致重复的资金浪费。

二、房地产企业资金管理问题的解决策略

（一）建立健全资金预算管理制度

健全的资金预算管理制度，除了要制定资金预算外，还要包括控制资金预算的实施、对资金绩效进行评价。首先，科学合理地规划资金预算。预算规划必须按照项目发展总体计划，将企业目标规划和部门实际情况有机联系起来，资金管理部门据此制订出一套完整的资金预算方案，以保证预算的全面有效，从而为资金管理工作提供依据，确保资金链的正常运转，进而提升项目的施工质量。

其次，要做好资金预算执行的控制。在工程项目的每一个环节，所有的资金支出都要按照预算来执行，以确保经济活动都在资金预算范围内进行。遇到突发事件导致的预算外资金的收付，必须按照有关要求办理预算变更审批程序，坚决杜绝超出预算、不按照预算的支出，以保证资金的收支可控。

（二）拓宽融资渠道

在房地产项目具体运作过程中，资金是至关重要的。尤其是在目前国家对房地产行业的土地、银行信贷等政策的影响下，面对巨大的融资压力，如何高效合法地筹集到大量资金是房地产行业能否持续健康发展的关键。对房地产企业而言，无时无刻不需要有资本，也需要正常的现金流。在房地产项目初期，要缴纳土地款、配套费、设计研发费用，同时还要缴纳后续的工程款以及销售成本等。目前，房地产市场普遍采用的筹资方式有：预售商品房、承发包、银行借款、上市筹资、海外筹资、联合发展、企业合并、投资信托、债券融资、项目融资等。房地产企业可以根据其实际情况，合理分析，从而采取一种或多种形式结合来解决企业融资难题。

（三）完善资金内部控制

首先，提高房地产项目经理对资金内部控制的管理意识，其要充分认识到，资金内控管理关系到项目能否成功实施，以及能否取得预期的经济效益。同时企业要对管理人员进行培训，以加强其资金内部控制意识，从而确保整个工程各项收入和支出均处于有效的资金管理内部控制中。

其次，针对工程项目的特点，结合工程实际情况，制定并完善资金内部控制体系，同时不断对其进行修改完善。通过对工程经费的授权审批、不相容岗位划分、重点岗位权限划分以及定期轮换等措施，保证项目资金的合理使用。

最后，严格执行资金内控体系，将不能胜任的工作职责划分开来，并对其进行相应的规避，杜绝越权审批、任意开支，也不允许资金超出预算、超权限的使用。

（四）强化风险管理能力

房地产企业在进行资金运转时，要面对市场风险、政策风险、资金风险等多种风险，对企业的运营造成了很大的影响，所以，强化风险管理显得尤为重要。房地产企业要加强对风险的控制，建立健全风险管理制度，包括风险识别、风险评价以及风险控制。通过对风险进行系统的辨识，可以使企业充分认识到可能存在的风险，并对其进行有效控制。同时通过加强对市场、政策、资金等方面的监控与分析，企业能够加强对风险的预警与反应，减少风险给企业带来的冲击，保证资金的安全性与稳定性。此外，还可以帮助企业在瞬息万变的市场环境中保持稳定运营，将各种风险给企业带来的影响降到最低，从而为房地产企业可持续发展打下良好的基础。

（五）合理使用信息技术

充分运用信息技术，能够将房地产企业的资金管理推向一个新的高度。首先，建立资金管理信息系统，将资金业务的审批权限、审批流程等内部控制措施嵌入到信息系统中，对出现的异常状况及时报警，并实时监控资金的收支状况，从而提高工作效率，降低资金运用的风险。

其次，加强房地产企业内部监督管理信息化。积极引进信息科技，运用信息系统，将工程开发中的每一个流程都融入到信息系统之中，利用大数据的方法，实时监测和分析工程发展中的业务数据，从而提高企业内部监管的质量与效率。

（六）拟订战略性目标

在资金管理工作中，投资管理是一项非常重要的工作。首先，为了减少投资的盲目性，房地产企业应制定科学的战略计划，对投资项目进行全面了解，充分分析各个影响因素，并编写可行性报告，以保证企业能对资本的流动方向有一个完整的了解，从而预测现金流量、回报率等。

其次，在确定投资方向之后，做好项目的预算工作，合理安排项目资金。如果所涉及的项目资金是独立运作的，那么就要保证专款专用。此外，对于剩余资金，也可以利用企业内部筹资，将其转移到其他项目上，从而提高资本周转率，实现资源最优化。

（七）提高资金的利用率

为了实现可持续发展，房地产企业应将重点放在如何提高资金利用效率上，从而达到降低成本、增加利润的目的。要提高资金的利用率，就必须从项目管理、成本控制和库存管理三个角度出发，对企业进行全面的优化。通过科学细致的管理方式，房地产企业能够最大限度地降低不需要的损耗，保证资本能够更好地使用，从而提高企业的总体利润，进而为可持续发展创造更好的环境。

首先，要强化工程造价控制。详细分析与管理工程造价，从而发现工程造价中可能存在的浪费，并对其进行优化。同时合理安排施工时间，防止工程延误造成的资金占用及追加费用。通过对成本进行有效管理，保证资本的高效利用，从而实现投资收益最大化。

其次，优化和适当地控制库存，以防止库存过多。通过对库存进行科学管理，可以有效降低资金占用，以及库存积压，从而提高库存的周转速度。运用现代信息科技及供应链管理工具，对库存进行精细管理，以保证企业能根据市场需求而弹性调整库存，使资金不会过多地捆绑于库存之中。

最后，通过优化付款周期和推进账期管理，有效减少供应链中的资金管理。同时，通过与供应商的长期合作，探讨双赢的供应链管理方式，这有助于提升企业的资金运用效率。

（八）多举措加快资金回流速度

在新形势下，由于资金回笼缓慢，导致资金压力增大，因此房地产企业应采取各种手段加速资金回笼，从而缓解企业业务发展中的资金压力。首先，在项目前期，房地产企业应从项目的整个生命周期出发，有效分析企业现金流，以保证新的投资与企业资金流相匹配。

其次，在工程项目建设过程中，除了要合理运用工程资金外，还要重视对房地产产品的营销。利用各种营销手段来促进消费者的购房需求，以提高交易量来促进资金回流。

再次，在开发和施工的同时，房地产企业要做好库存资源和资金管理。在保证库存资源能够满足工程建设需求的同时，也不会造成大量库存积压。此外，在房地产企业存在剩余库存的情况下，要采取各种方式进行库存资源的转化，尽量减少库存对项目建设造成的冲击。

最后，房地产企业应主动强化应收帐款的管理。设立一个专业的资金管理部门，及时回收到期的账款，并制定相关的责任体系。这可以进一步提高企业的应收帐款回收效率，加速企业的资金回流，从而保证企业的运营和管理有足够的资本。

结语：

房地产行业在国民经济的发展中扮演着重要的角色。当前，房地产企业面对的是非常严重的行业挑战，市场竞争环境越来越激烈，而资金管理是企业能否长期发展的根本，也是获得竞争优势的依托。通过对企业资金管理的思考，做好工程的预算管理，强化企业的内部控制，用合理的风险管理手段来防范资金管理风险，有效推动房地产业健康发展。