房地产经济波动与金融风险防范措施

在我国社会经济和科学技术持续快速发展的带动下，经济体制得到不断调整与完善，同时也为推动房地产经济发展提供了强劲助力。当代房地产行业已成为我国国民经济发展的重要支柱，房地产经济具有一定波动性，同时也与金融体系的构建与稳定性具有紧密关系，房地产经济低迷，将对国民经济发展造成一定阻碍。基于此，本文分析了房地产经济波动的主要原因以及房地产金融风险防范的重要意义，同时深入探讨了新时代背景下房地产经济波动与金融风险防范的有效措施，以供参考。

一、影响房地产经济波动的主要因素

（一）经济环境因素

造成房地产经济波动的原因具有一定多元性和多样性，其中，经济环境变化是造成经济波动的主要因素。经济环境是以房地产行业发展环境以及生存环境作为支撑和主体的宏观经济环境。宏观经济因素的影响，会对房地产经济增长率以及通货膨胀率等产生一定影响，进而在一定程度上限制和约束房地产行业结构构建并对金融环境产生影响。

（二）城市发展水平及政府政策

房地产行业作为推动城市化建设的中坚力量，为各地区城市建设发展提供了充足的物质基础，同时房地产行业发展状况也是反映各地区城市发展水平的关键指标。房地产发展水平较高、基础公共设施完善以及商业设施健全等是城市发展水平的直接体现。较高的城市整体发展水平同时也意味着较大的房地产经济发展空间和市场规模。此外，政府的政策也是影响房地产经济发展的重要因素。宽松的土地政策和金融政策等会激发房地产企业投资开发房地产的热情，同时较低的购房贷款利率等刺激性消费政策等也会激发消费者的购房热情。反之则会影响房地产企业投资开发房地产的积极性，降低消费者的购房意愿。

二、房地产金融风险防范的重要意义

（一）促进房地产行业稳定发展

房地产经济倘若持续处于剧烈波动状态下，则会对房地产行业发展带来一定的影响和干扰，甚至使金融危机发生的可能性急剧上升。有效控制房地产经济波动，能够极大降低经济波动造成的影响，从而为房地产行业可持续高质量健康发展提供强有力的保障。因此，控制房地产经济波动具有积极的现实意义。

（二）提升国民经济发展水平

作为推动我国经济发展的重要中坚力量和支柱性产业，房地产行业在国民经济发展中发挥着不可忽视的重要作用。倘若房地产经济波动过于严重，则会极大影响国民经济的发展。有效管控房地产经济波动以及预防经济风险，能够加快我国经济建设步伐。

三、房地产经济波动与金融风险防范的有效措施

（一）不断完善相关法规制度

相关法规制度的不断完善，是房地产行业稳定高质高效发展的关键前提和重要保障。在实际工作中，应针对房地产经济发展实际状况以及未来发展趋势进行深入分析和全面考量，适时调整和科学创新现行的规章制度，以确保其能够为现代房地产行业发展提供必要支持并进行合理约束。相关部门应全面分析和深度挖掘现阶段房地产市场中存在的问题及风险，并结合此类问题进行有针对性的立法，制定出合理的规章制度。此外，政府还应积极构建并不断完善相关监管体系，为房地产市场平稳发展提供保障。

（二）完善金融风险预警体系

要想有效控制房地产行业的金融风险，政府有关部门应积极牵头，与政府城建部门、金融机构多方合作，协同构建科学合理并能充分满足现阶段房地产行业发展需求的金融风险预警体系。其中较为关键的是确定分级评价指标，就房地产投资项目存在的金融风险进行客观评估，以便及早开展金融风险防范工作。常见的分级评价指标包括：偿债能力、盈利能力、资产运营能力三项关键指标。

在评价偿债能力时，以短期偿债和长期偿债能力为主，可借助流动比率（）、速动比率（）、现金流动负债比率（）掌握短期偿债情况。长期偿债则以资产负债率（）、产权比率（）为基础，随后根据风险评价结果判断当前是否存在投资高风险，必要时可增强房地产企业的偿债能力。

至于盈利能力与资产运营能力评价，则侧重于收益率、周转率综合分析。经过对指标的全面统计，能辅助投资项目领导作出正确的投资决策，以免盲目投资引发金融风险。

在构建风险预警体系时，除了可直接利用上述指标评估金融风险外，还应根据房地产企业自身运营发展情况，灵活调整分级评价指标细则，并参考预警阈值确定是否需落实风险防范举措。

在这方面可借鉴南京市房地产市场环境下房地产企业实践经验。当地房地产企业在市场风险调研中，主要以开发投资增长率（）、商品房施工面积与竣工面积比值、住宅新开工面积与居民住宅用地面积比值、房价收入比（）作为关键评价指标，以此界定各指标权重水平。其权重以KMO检验方式予以确定，若KMO计算结果大于0.8，则显示房地产市场表现良好，归于低风险范畴；若KMO计算结果在0.7～0.8之间则表示房地产市场仅具备适中发展条件；若KMO计算结果在0.6～0.7之间则表示房地产市场只具备普通发展条件，可归入中风险范畴；当KMO计算结果低于0.6甚至未至0.5时，证明房地产市场存在较高的金融风险，应宜慎重投资，并尽快实现企业转型，以免遭受市场冲击。南京市房地产企业在统计房地产投资变化趋势时，从最早投资296.14亿元（2005年）变化为投资445.97亿元（2023年），其间出现过较大波动，而期间房地产开发投资增长率基本在1%～27%之间，且商品房施工面积与竣工面积比值呈先增后减波动性变化趋势。由此表明，在评估金融风险时，需围绕指标调查结果及当下市场发展动态，及时在高于阈值范围时下达预警指令，提醒有关部门制定全面风险防范计划，使企业在完善体系支撑下免受金融波动侵袭。

（三）适时提升现金流管控力度

现金流水平与房地产经济发展状况密切相关，因此需有效提升现金流管控力度。首先，相关人员需明确管控标准，要明确优先资金分配项目，以紧急且重要的房地产业务为资金优先配置对象，同时需了解现金流断裂常见原因，提前制定应急预案，始终围绕资金高效利用、财务健康管理，落实管控举措；其次，房地产企业需重视租赁管理，特别是在运作租赁投资项目时，应提前防范租客出现逃租风险，准确采集租赁信息，在特定时间里行使租金回收权益，并与合作伙伴建立深度沟通关系，动态知晓投资项目运营实况，杜绝投资失利情况发生；最后，针对现金流需制定实时报告制度，定期向管理层领导上报现金流状况，并根据和预测数值的对比结果评估风险，详细记录每一项资金用途。当房地产企业始终保持稳定的现金流状态，即可降低企业经营风险。

现金流控制往往是促进房地产行业健康稳定发展的基础保障，除了上述常用管控手段外，房地产企业还可从营销节奏的有力把控方面，增强现金流可控性。所谓营销节奏多指的是房地产企业要保证投资项目的首开面积高于周边竞品平均开盘面积，同时尽量进行分次开盘（≥5万㎡），以免一次性开盘加剧金融波动风险。尤其是12万㎡开盘面积的房地产投资项目，宜通过四次开盘执行营销计划，而且还要遵循“首开去化”营销理念，将当月首开去化率控制在70%左右，就此调动市场竞争积极性。除此之外，还需严格按照开盘面积把控营销计划完成率。如2万平方米的投资项目在延误15日竣工时间后，其营销计划完成率应为80%；若提前15日竣工，则完成率要保持在110%左右。当投资开发面积较小时，也要合理降低完成率指标，以便控制好投资资金回收周期，防止直接投入过多资金，以致于影响现金流。

（四）多样化创新融资渠道

融资渠道的拓展与创新是应对金融风险的关键途径，具体包括以下两个方面：其一，充分了解融资渠道。房地产企业相关人员需对常见融资渠道进行精准选择，如常见的债权融资（国内银行贷款、信用担保、金融租赁）、股权融资（投资银行、产权交易、股权出让）、内部融资（票据贴现、资产典当、商业信用），需提前了解不同融资渠道的适用性，兼顾企业运营特征及业务转型路径，明晰融资渠道创新方向，以便通过优选融资渠道，增强企业的融资能力，夯实金融资本基础；其二，汲取融资成功实践经验。房地产企业在选择融资渠道时，还可从既有融资成功实例中汲取经验。如“娃哈哈杠杆收购并购扩张”“万科开发FDI项目”等，以此提高融资成功率。

因融资渠道多种多样，所以房地产企业需从丰富实践中选择合乎企业实际的最优渠道。如针对设有车位投资项目的房地产企业，还可实施车位融资计划，采用停车位折扣报销（产权过户）和车位租赁转让合作（明确租赁时间赋予租赁权，即期满十年后租赁方可按照协议获取车位所有权）等形式，以此最大程度开发车位的资本价值。尤其是权限转让融资，能帮助房地产企业直接获取充足现金，这对补充企业现金流具有积极影响。其他相关商铺住宅售后回租资金返还及绿色资产证券产品等，都是值得房地产企业选择的新型融资渠道。房地产企业宜采用多渠道结合的方式，拓展融资范围，以增强企业资金实力。

（五）科学优化房地产投资政策

合理改进和科学优化房地产投资政策，能够平复房地产经济波动，从而有效控制金融风险发生的可能性。房地产投资政策的优化，可以以投资主体、投资规模以及投资范围为切入点。

首先，就投资主体方面来说，需深入了解和精准掌握房地产投资回报与房地产经济二者间存在的联系，否则会使投资失败的可能性急剧上升，由此引发房地产经济波动。要想降低房地产经济波动所造成的金融风险发生概率，就应提升对风险规避机制构建工作的关注度和重视程度。

其次，适时调整和科学确定投资规模。由于现阶段我国房地产行业发展与整个行业资金规模具有紧密联系，因此，在深化房地产投资政策调整工作过程中，应适时提升投资规模管制力度，以有效控制投资膨胀，使房地产行业发展规模与我国市场需求相契合。

最后，需进一步明确投资范围。房地产投资项目的开发，以住宅用地、危房改造、城市基础设施建设、旅游商业开发为主，以此还需在政策细则中明确投资后出让土地使用权权限标准，辅助相关人员预估投资回报效益。通常，居住用地投资项目其土地使用权出让年限最多70年，商业金融用地最多40年。房地产投资政策的细化和完善，可有效预防金融风险。

（六）确保投资风险控制成效

房地产企业在经营发展期间，风险防范意识淡薄或相关防控工作不到位等问题较为常见，从而对房地产经济的稳定发展带来一定影响。对于此种状况，房地产企业应不断强化自身风险意识以及风险识别能力，同时还应实时了解和精准掌握最新的房地产政策以及企业所处的市场环境态势与发展趋势，并以此为依据，及时调整和科学改进经营发展策略，从而有效控制房地产经济波动所引发的金融风险。

结语：

综上所述，房地产经济多受经济环境、城市发展建设状况与政府政策等因素的影响，因此需针对房地产金融风险，从法律制度、风险预警体系、现金流管控力度、融资渠道及房地产投资政策、投资风险控制成效分析等方面着手，对房地产经济波动进行把控，提升房地产金融风险防范的有效性，促进房地产行业不断发展。