新形势下房地产企业财务管理面临的挑战及对策

摘要：在房地产企业经营过程中，加强财务管理可以提高企业资金使用效率，让企业经营行为变得更加规范与科学，减少财务风险问题发生，为企业创造更多效益。结合目前情况，房地产企业所处的竞争由之前资源竞争逐渐演变为管理竞争。基于此，文章以房地产企业财务管理为探究重点，进一步分析新形势下房地产企业在财务管理中面临的挑战，根据发现的财务管理问题，提出具体的管理对策，再对A房地产企业财务管理案例进行分析，以促进房地产企业提高财务管理水平，增强企业发展实力。

关键词：房地产企业；财务管理；成本控制与核算；资本运作

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）36-0133-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.36.034

1引言

在城市化发展水平不断提高的背景下，我国房地产企业成功迈入新的发展阶段。近几年，我国相关部门发布了诸多关于房地产企业宏观调控的政策，在某种程度上让房地产企业经营模式变得更加规范，企业所处的盈利环境也不断改变，使得房地产企业开始对财务管理模式进行调整。在新形势下，房地产企业在财务转型上面临各种阻碍，如财务管理转型管控不严、财务动态管理不到位、财务统筹管理体系不完善等，这些问题制约了房地产企业的进一步发展。基于此，房地产企业应根据财务管理中出现的问题，采取相关管理措施，促进财务管理转型，实现企业长远发展。

2房地产企业财务管理的特征

房地产企业财务管理，也就是房地产企业根据房地产项目从政府拿地，到整个工程竣工，对整个过程投入的资源进行整合、分析和管理，以实现项目经营预算管控，其中房地产企业所有和财务相关的业务是企业内部管理的重点。因为房地产企业自身比较特殊，在财务管理方面和其他行业有所不同，具体体现在以下两方面：

第一，房地产企业业务范畴大，如项目施工、小区绿化、装修等，同时也包括金融行业及家具行业，其生产环节多，产业链长。因此在工程建设中，投入的资金量大，运行周期长。受这些因素影响，房地产企业财务管理难度增高，流程更加复杂[1]。

第二，因为房地产企业在经营发展中，容易受政策因素影响，敏感性强，因此在经营发展中，应对企业所处的内外环境深入分析，做好外部环境动态管理工作。对于财务管理人员而言，应充分掌握专业知识，具备较强的专业水平和综合能力，及时获取和房地产行业发展相关的各种信息，为企业领导制定发展决策提供数据参考。

3新形势下房地产企业财务管理面临的挑战

从目前情况来说，国家在土地供给方面的调控力度不断加大，房地产企业融资困难。行情遇冷，在房地产行业发展中，一些大型房地产企业实施跨区经营，使得行业内竞争压力明显增大。随着房地产金融政策更加完善，提高对房地产企业自身资金实力的要求显著，无法像以前那样杠杆融资。住宅市场受国家宏观调控政策影响，房地产行业风险因素增加，对房地产企业财务管理工作提出新的挑战，要求企业不断调整和创新财务管理模式，找到以往财务管理中出现的问题，积极改进，以更好迎接各种挑战。

4房地产企业财务管理存在的主要问题

4.1财务管理体系不完善

现阶段，部分房地产企业在财务管理方面依然采用比较落后的管理模式，也就是根据财务核算结果展现一段时间内房地产企业经营发展情况，对于企业经营活动实施前的预测和运营阶段成本控制效能比较低。同时，财务管理体系建设主要是按照财务管理模式框架来实施，如果财务管理模式比较固化，则无法保证财务管理体系内容的完善性，无法为企业经营管理提供指导，造成财务管理失控。例如，资金运作比较盲目、成本控制不全面，增加企业经营成本；财务管理体系及内部控制制度的缺失，财务审核不到位，容易引发资金流失风险，让企业面临巨大的财务压力[2]。

4.2财务运行机制不畅，内部配合不利

要想让房地产企业在激烈的市场竞争中稳定发展，协调好各部门关系是非常重要的。财务管理不仅仅是企业内部管理的重点内容，更是推动企业长远发展的关键。强化财务管理，不仅可以促进房地产企业管理水平提高，也能为企业领导制定各种决策提供数据参考。从房地产企业角度来说，财务管理属于一项比较系统的工作，但是我国部分房地产企业在财务管理方面未体现出系统性，各部门之间协作不深入，预算管理体系缺失，核算标准不明确，导致信息质量下降，给财务管理效果产生直接影响，不利于房地产企业更好发展。

4.3财务人员能力有待提升

房地产企业自身比较特殊，要求房地产企业内部财务管理人员掌握充足的专业知识，具备较强职业素养和专业能力。然而由于部分房地产企业对于财务管理工作不够重视，对财务人员的应聘标准相对偏低，使得部分企业内部财务人员综合水平和能力参差不齐，无法对企业开展的各种经营活动提供合理财务支持，不能从事前、事中和事后多方面进行管控，使得企业资金逐渐紧张，资金周转效率下降，资金链断裂，制约房地产企业长远发展。部分财务人员自身能力与岗位要求不符，受经济利益影响，徇私舞弊，严重损害房地产企业利益。

4.4缺乏全过程资产管理

在新形势下，房地产企业为了实现长远发展，通常会采用以获取最大效益为重点的方式，部分企业财务管理主要停留在事后会计审核上，对于财务管理全过程缺少深入了解，没有重视事前与事中管理，超预算现象比较严重。随着时代发展，国家宏观调控力度明显升高，经营成本增加，销售压力变大，使得房地产企业对财务管理工作有了新的认识，同时也强化了对房地产项目开发建设各环节成本控制与核算，形成了一套比较完善的管理体系。但是在资产管理方面，房地产企业未从全过程角度出发，制定全过程资产管理方案，资产管理效果不理想，造成资产浪费[3]。

4.5融资和资本运作能力有待提高

对于房地产企业来说，展现出资金密集型特点，在企业融资和资本运营方面有着严格要求。但是从当前情况来说，我国房地产企业采用的融资方式比较单一，投资项目管理不到位，盲目追求经济效益高的产品。因为企业融资渠道单一，增加企业融资难度，部分房地产企业缺少对自有资金与借入资金比例的分析，对企业融资成本计算不准确，盲目融资，使得融资成本不断增加，损害企业利益，让房地产企业承受更大的经济压力。

5新形势下房地产企业财务管理的优化对策

5.1完善财务管理体系

在国民经济体系改革发展中，房地产企业在其中发挥着重要作用，是与国民生计发展息息相关的产业，为了实现房地产企业可持续发展，国家制定了一系列的调控政策。企业需要构建一套完善的财务管理体系，包含预算管理、资金管理、资产管理、成本管理等相关内容。其中，预算管理能够对企业现有资源科学分配，提高资源使用率；资金管理则能够实现资金集中统筹与管理，提高资金流动性；资产管理则能够对企业现有资产高效利用，避免资产闲置或者浪费；成本管理则可以帮助房地产企业减少成本支出，提高企业盈利能力。政府部门应根据房地产行业发展情况，发布相关的扶持政策和法律法规，让房地产企业会计准则及财务管理体系内容更加完善，从法律层面上保证企业财务工作的合理性与合法性，推动房地产企业更好发展。为了提高房地产企业财务管理水平，企业还要从国际角度出发，吸取其他企业成功经验和管理方式，结合企业实际情况进行调整，明确财务管理职责，建立高水平的财务管理信息化平台，实现国内外房地产企业之间经验共享和信息交流，不断提高房地产企业财务管理水平，推动房地产行业整体发展。

5.2优化财务管理制度，促进内部各部门协作

房地产企业发展受成本控制效果影响，其成本控制水平将会对产品利润率和市场竞争实力产生一定影响。基于此，房地产企业应从实际入手，结合经营发展要求，采取有效的管理措施。一方面，在每个房地产项目开发初期，将成本控制理念渗透到各个部门，如销售部门、合约部门中，实现销售费用和合约成本的合理应用。另一方面，房地产企业财务管理部门应定期对企业各项成本支出情况进行核查，做好费用清点工作，在清点环节中，如果发现部分人员工作效率比较低，应及时反馈，便于领导进一步了解各部门工作情况，优化财务管理制度，引导部门之间相互合作和配合，减少成本支出，保证自身利益。

5.3形成全过程资产管理机制

在资产采购阶段，房地产企业应结合实际情况，建立一套专业性的资产采购审核系统。各业务部门应结合资产采购数量，提前向财务部门提交采购申请，在财务部门审核通过以后，把所需的物资提交到采购部门。房地产企业可以采用网络招标方式，对供应商综合情况进行调查，认真审核供应商资质，从中选择价格合理、质量过关的供应商，与其建立长久合作关系，签署供货协议。在约定时间内，对供应商提供的物资进行质量检查，将相关凭证反馈给财务部门一一核实。具体工作中，房地产企业除了要保证采购流程规范之外，还要注重采购成本控制，避免采购浪费。在资产使用阶段，完善对应的申请领用管理机制，各部门应安排专人负责审核与签字确认，获取所需的资产[4]。如果部门之间存在资产随意调度、使用不规范等状况，应及时问责处理。在日常管理中，由资产管理部门建立资产台账，定期对资产数量和价值进行核查，把核查结果记录到对应系统中，真正做到账实相符。在资产处理方面，注重资产折旧限额与资产残值回收，必要的情况下，可以安排外部第三方机构负责对物资剩余价值进行专业评估，采用合理的方式来回收物资，从而降低损失。

5.4构建基于全面预算管理的企业内部控制机制

在当前发展背景下，房地产企业财务管理模式将无法满足现代化发展要求，因此应对现有管理模式改革创新，从而保证管理工作的科学性和有效性。在编制预算管理方案之前，做好协调调查工作，整理相关数据，对预算编制目标、资金使用途径等深入调查，对预算方案进行审核，对预算变更和追加组织开展经济分析会议，对预算使用过程中的影响有一定认知。在事中，加强经济数据采集与整理，对预算执行过程追踪调查，实施全过程监督，进一步了解财务管理执行情况，对预算执行偏差进行调整，完善内部控制机制，提高房地产企业财务管理水平。

5.5加强培训，提升财务人员综合能力

在新形势下，房地产企业管理者要逐渐认识到财务管理对企业发展的影响，并重视提高财务人员专业水平和综合能力。第一，房地产企业要根据现有财务人员综合情况，制定具体的培训计划，组织安排财务人员接受专业培训和教育，邀请专业人员进入企业内部授课，让财务人员从中学习最新的财务管理方法和技术，相关国家税务政策，鼓励财务人员自主参与各种课外培训活动中，如注册会计师（CPA）、税务师（CTA）等，从而提高其综合素养。第二，要加强财务管理人员绩效评价体系建设，把财务管理人员工作绩效和薪酬、晋升等结合，从而挖掘其工作潜力，调动其工作积极性。房地产企业需要设置奖罚制度，对于工作表现好的财务人员提供相应的奖励，对于工作表现差的财务人员予以相应的处罚，从而强化其责任意识。第三，要引导各部门之间相互交流，一同参与到财务管理转型活动中，财务部门、成本控制部门、营销部门等之间做到信息共享，保证财务信息的完整性和准确性。企业通过设有跨部门工作小组，一同处理财务管理中出现的问题。第四，要为新入职员工提供培训，安排资深财务人员进行指导，通过一对一辅导，让新入职员工对企业工作环境和内容有深入了解，推动其快速成长。第五，要在内部创建良好的工作氛围，鼓励员工之间相互学习，成立学习小组，定期组织安排研讨会议，让员工分享工作中的经验和感悟，一同进步。通过提高财务人员专业水平和综合能力，能够给房地产企业转型发展提供保障，企业领导应重点关注员工个人发展，给员工提供良好的发展机会，激发员工创造能力，为企业创新发展做出一定贡献[5]。

5.6拓展企业融资渠道

对于房地产企业来说，具有资金投放规模大、资金周转时间长、融资渠道单一等特点，给房地产企业融资活动开展增添难度，制约企业更好发展。为了有效处理房地产企业融资问题，需要适当拓展企业融资渠道，具体措施有以下三点：第一，房地产企业应结合市场发展要求，调整发展战略，可以与当地财团建立明股实债等融资方式。第二，近几年，国家有关部门对房地产开发贷款要求不断调整，房地产企业融资难度加大，为了实现长远发展，房地产企业可以采用多元化融资方式，不断扩展融资渠道，按照国家政策要求开展信托业务，合作成立房地产项目并购基金。第三，根据企业经营情况，可向政府申请纾困资金支持，降低融资成本，保证项目正常经营，改善房地产企业融资困难的现状，有效控制融资成本，让企业资金结构变得更加合理。

6A房地产企业财务管理案例分析

6.1企业简介

A房地产企业由三方出资组建，注册资本91000万元人民币，于2020年6月变更取得F市场监督管理局核发的营业执照，经营范围涵盖房地产开发、物业管理、自有商业房屋租赁服务等。

6.2A房地产企业财务管理中存在的问题

全国房地产下行，市场行情整体变差，企业面临去化慢，回款难，市场各种暴雷，消费信心受到极大影响，许多房地产开发企业不敢再投资拿地，导致政府土地财政收入无法实现，房地产税收减少，财政资金紧张，相关支付无法保障，企业的回购房回购款无法及时支付等问题，A房地产企业也不例外，无疑加重了企业的资金压力，施工单位无法及时取得工程款，经营建设受到严重影响，形成恶性循环，无疑给房地产企业正常经营及财务管理带来重大挑战。

6.3A房地产企业的财务管理优化对策

第一，倒排项目周期，按计划保时保量完成。房地产企业从房地产招拍挂拿地后，建立全景计划，倒排工期，动态监督项目实际经营情况，及时调整经营策略，根据相关重要节点制定具体奖惩机制细则，提升员工积极性，保证相关节点顺利完成。

第二，积极盘活手上现有资产。对项目进行一盘一策，梳理项目的资产和负债情况，根据盘点情况，进行合理的统筹安排。一方面根据国家放宽相关调控政策，拓展客户渠道，同时给予一定折价让利，积极销售，完成去化获得回款。另一方面工抵化债，当前市场低迷，企业资金紧张，存在大量工程款未能及时处理，可以和施工单位沟通，利用手上剩余资产进行工抵化债。

第三，控制相关成本费用支出。根据项目具体情况及所处开发节点，定期对项目进行经营分析，对经营指标、成本预算、两费费率等各指标进行动态监控跟踪，为企业经营决策提供财务分析和建议，在保证企业价值最大化的情况下，对相关成本和费用进行事前、事中、事后调节和控制，并根据项目经营情况进行结算铺排，控制项目支出速度，缓解项目资金压力。

第四，加强培训，合理利用税收政策进行税务税筹。对于新员工安排老带新，传帮带等精神，定期安排培训，提高财务人员专业业务能力，关注和研究当前国家相关税收政策，对国家税收政策进行积极响应筹划，例如增值税方面可以根据不同的情形申请增量留底退、存量留底退以及留底欠等相关政策；土地增值税方面根据国家土地增值税相关政策及闽税财行便函等相关规定，对于低增值项目及明显无增值项目申请降低预增率，对于普通住宅增值率小于20%应及时进行清算退税。企业所得税方面可根据经营情况筹划是否提前或者延后，竣备把控项目建设进度，合理筹划所得税支出，其他的一些小税种，例如土地使用税、房产税根据当地政策申请税收优惠。

第五，拓展资金融资渠道，利用当前国家保交付背景，积极与政府协商获得回购款。盘点项目资金情况及项目未来支出，当项目可使用资源无法满足建设需要，可根据具体情况向政府争取纾困资金，如果项目只是资金紧张，但是有回购款未收回的企业可以与政府协商获得回购款，保证项目建设及日常开支，促进交付。

第六，与政府共同设立共管户保证项目资金安全。随着房地产开发企业陆续暴雷，地产集团内部债务交叉，某些正常项目可能受到连带影响无法正常经营，同时施工单位经济纠纷频发，项目资金容易受到冻结而无法使用，不利于开发商统筹安排建设，项目应以保交付为第一要位，沟通政府额外设立共管账户，可监控项目建设支出，保证项目交付。

第七，提高风险防范意识。市场行情不好，企业困难的情况下，定期开展团建活动提升凝聚力，拒绝躺平，保持专注，梳理项目目前的优势和劣势，提高企业防控风险的能力，完善项目风险预警机制，对相关不好情形做好风险预案和解决措施，保证项目不受到重挫，影响正常经营。

7结语

总而言之，房地产企业经济发展水平会给国家经济发展产生直接影响，而房地产企业财务管理水平又决定了房地产企业发展方向。新形势下，房地产企业应结合财务管理现状，找到财务管理中存在的问题，通过采取一系列管理措施，促进房地产企业财务管理水平提高，将财务管理工作落实到位，推动房地产企业高质量发展。

参考文献：

[1]王丽丽.精细化财务管理在房地产企业中的应用[J].财会学习，2024（2）：10-12.

[2]孙梦瑶.论“互联网+”时代房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].财会学习，2024（2）：28-30.

[3]周之飞.关于新形势下房地产企业财务管理工作的思考[J].中国市场，2023（31）：175-177，194.

[4]刘丽静.房地产企业增强财务管理风险识别及控制的措施探索——以W企业为例[J].投资与创业，2023（20）：79-81.

[5]熊秋容.房地产企业财务管理信息化建设存在的不足及改进对策探讨[J].企业改革与管理，2023（19）：142-144.