中介龙头斩获“地王”、房企上调价格成都住宅成交规模登顶全国第一

在今年以来的系列政策支持下，成都楼市表现出极大韧性。据克而瑞数据，今年上半年，成都住宅成交面积610万平方米，在全国27个重点城市中居首，高端住宅市场正在激活成都楼市。另外，自9月下旬以来，国内中介龙头贝壳进军成都开发市场并摘得“单价地王”；成都嘉禾兴房地产开发有限公司等本土房企则宣布旗下所有在售项目房源单价上调2%。

在“要促进房地产市场止跌回稳”的新要求下，楼市“金九银十”预计会出现更多看点。具体到成都，华润置地、中国铁建地产、龙湖集团占据成都头部市场份额，其中华润置地已连续两年蝉联成都“销冠”。

多家本地房企宣布“调价”成都楼市走出独立行情

楼市传递“止跌回稳”重磅信号的当下，成都楼市近期走出了独立行情。

近日，国内最大中介服务平台成为成都新晋楼面单价“地王”。9月20日，贝壳旗下住宅开发平台贝好家斥资10.77亿元拍得成都锦江区金融城三期H12地块，楼面价27300元/平方米，刷新成都楼面地价纪录。

与此同时，近日四川中茅房地产开发有限公司、成都嘉禾兴房地产开发有限公司等本土房企先后宣布调价，旗下在售住宅项目单价上调2%。据成都嘉禾兴房地产开发有限公司发布文件，该公司综合考虑成都房地产市场动态及开发建设成本等因素后决定，自10月1日起，对集团下属“嘉禾华府”“嘉禾滨湖颂”“金沙壹品”“鑫宸壹品”“嘉禾宸府”等所有在售项目房源单价上调2%。

在多地打响“保价”计划的保利发展，则在成都等地推出了“保价到明年，买贵兜底”等保价方案，9月7日～10月31日，购买保利四川项目可参与“放心购计划”，在此期间的购房者享受相关优惠并保价至2025年，其间保利四川旗下20余个在售项目全线参与。

对于当前以保利发展为代表的房企打响“保价计划”，同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示，目前部分城市已经逐渐放开备案价和指导价的限制，尽管部分开发商调整了价格和优惠措施，但是效果并不明显，“内卷”导致集体受损。而随着资产价格的调整，现在这部分项目的租售比已经比较可观，价格调整基本接近底部。他进一步表示：“‘保价’有利于稳定购房者预期，很多购房者观望情绪来自于对未来价格下跌的担忧，如果开发商能够保障价格的稳定性，能增加买房人的信心。”

最大中介平台入场拿地建房、本地开发商全线调价，楼市重磅消息频出背后，成都今年住宅成交规模领跑全国。据克而瑞四川数据，今年上半年，成都住宅成交面积610万平方米，在27个重点城市中位居榜首，超出_{jdCBRMvLQxLMoGjf5o5fVg==}第二名西安60%，更是远超北上广深及杭州、苏州等热门城市。

各地房价深度调整之际，成都房价指数也保持较大韧性。据国家统计局发布的全国70城数据，今年1—8月，成都新建商品住宅平均销售价格指数同比上涨0.8%，与上海、西安一同成为这期间仅有的3个新房价格指数同比上涨的城市。

从产品构成来看，高端住宅市场正在激活成都楼市。在克而瑞统计的“2024年上半年全国千万级房源成交前十”的城市中，成都是西部地区唯一入选的城市。在这背后，无论楼市交易还是土地出让，中心城区是成都的主力区域。据中指研究院数据，目前成都宅地热度延续分化态势，溢价地块仍主要集中在“5+2”区域（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、天府新区）。今年上半年，“5+2”区域宅地成交楼面均价17590元/平方米，同比上涨18%；溢价率16.2%，同比提升4个百分点。

成都楼市走出独立行情，与人口增长、经济增长、房地产政策优化等多重因素有关。来自成都市政府网的数据显示，2023年末成都常住人口2140.3万人，比上年末增长0.6%；该年成都市地区生产总值22074.7亿元，稳居全国前七，同比增长6%。

今年成都楼市政策优化也走在市场前列。继上半年放开限购、下调首付比例及房贷利率以后，近期成都的房地产市场优化政策仍在持续，包括按区（市）县范围住房情况核定首套房标准、允许公积金直付购房款、细化以旧换新措施等。

华润置地连续两年蝉联成都“销冠”贝壳跻身房地产开发领域“新贵”

伴随传统楼市销售旺季来临，成都大批新项目积极入市。据成都住建蓉e办网站消息，仅中秋节前最后一天（9月14日），便有万科·星光都会、保利西堂和煦花园、招商未来公园城臻林阁、雍景白鹭湾锦院等在内的11个住宅项目取得了预售证。近期各大项目正持续推出相关营销活动，比如，建发成都购房即送产权车位、最低可享小贷零首付；招商成都多个项目也推出专属优惠，其中招商时代公园天澜境最高优惠6%、招商依山樾和麓湖西派臻境各推出10套特价房源。

从企业布局来看，央国企仍在广州占据头部市场份额。据中指院数据，今年1—8月，华润置地、中国铁建地产、龙湖集团占据成都房企销售规模TOP3，其间区域销售额分别为123.9亿元、112.6亿元、92.8亿元。这已是华润置地连续两年蝉联成都地区“销冠”。

前期货值储备充沛的房企更易支撑未来销售业绩，从房企拓储力度看，区域型国企在成都的参与度较高。今年1—8月，中海地产、温江国投、锦江统建占据成都房企拿地规模TOP3，其间区域拿地金额分别为24.2亿元、22.7亿元、22.5亿元。

目前开发商仍注重在成都“积粮”。近期成都土拍市场溢价率屡创新高。就在9月27日，天府新区华阳街道地块被润达丰滨江以24300元/平方米的楼面价竞得，溢价率超过86.9%，刷新板块纪录。

9月20日斩获成都“单价地王”的贝壳，也将首次自主操盘开发高端项目。早在今年上半年，贝壳旗下贝好家曾先后参与北京市顺义区空港地块、广州荔湾鹤洞路地块两次竞拍，不过未能如愿斩获，直到今年7月斥资1.34亿元成功拿下西安未央区两宗地块。而区别于西安地块交由绿城管理代建，此次成都金融城三期H12地块将成为贝好家首个全程自主操盘项目。

公开信息显示，贝好家成都金融城三期项目初步定位是高端产品，预计全流程自主操盘，主要目的在于更好地验证其C2M（从消费者到制造者）产品解决方案的落地能力。

作为国内中介龙头，贝壳今年标榜“一站式居住”供给能力，并早于2023年将企业战略升级为“一体三翼”计划，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。目前家装家居及房屋租赁服务业务，开始被视作贝壳新的增长引擎，今年上半年，贝壳家装家居业务的总交易额为76亿元，净收入64.49亿元，同比增长59.9%；房屋租赁服务业务上半年收入实现58.13亿元，同比增长176.7%。比例上看，家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他三项业务的收入占比已经提升至34.8%。

高层会议强调“促进房地产市场止跌回稳”北上广深限购政策或将进一步优化

赶在“金九银十”节点，房地产市场再迎重磅信号。9月26日，中共中央政治局召开会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

中指研究院政策研究总监陈文静就此表示，此次政治局会议将房地产政策放在了更加重要的位置，会议提出“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，当前群众的关切就是政策发力的焦点，预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策有望全面放开，北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心。她就此补充道：“针对存量房贷利率，9月24日央行已经明确下调，预计短期内各地银行将有实质性举措落地。”

宋红卫谈道，目前来看，楼市“金九”成色不足，而近期出台的一系列政策，给楼市最大的影响是提振了信心，预计对于十月份楼市的影响效果会体现出来。

在宋红卫看来，近期中央政治局会议传递出的四大看点，一是要发挥一线城市楼市风向标的作用，稳定房价；二是“白名单”对于未来稳楼市起着坚定的作用，相关制度会进一步优化；三是未来有人口流入的城市才具备增量空间，要继续发挥人、房、地、钱四位一体的供需结构模式；四是降低购房成本是未来需求端重要的政策导向。他就此补充道：“降低交易税费以及交易成本，应该是未来刺激需求的主要方向，叠加近期央行的表态，降二套房的首付比例、降存量贷款利率等举措能够整体降低居民及购房者的支出压力，对于未来刚需以及改善群体购买力的释放将提供支撑。”

（文中个股仅为举例分析，不作买卖推荐。）