建设单位成本管理

摘 要：随着国家对房地产市场的持续调控，房地产的消费越来越理性，价格也趋于合理。溢价空间的减少，加剧了房地产开发成本的竞争。房地产开发建设过程中，成本管理至关重要，很多企业或者项目成本严重超支，管理严重失衡，给公司带来巨大的成本损失。本文将从两个案例出发剖析项目成本控制要点，探究如何在新环境下控制成本，实现项目成本利益最大化。

关键词：优化；过程管控；成本；设计文章编号：2095-4085（2024）09-0230-03

0 引言

建设开发成本包括的内容比较广泛，主要分为：土地及政府规费、开发管理费、配套及地下室工程费、基建及管网工程费、室内精装修工程费、装饰及环保工程费、环境提升费、营业税及其他费用［1］。房地产开发成本除去土地费以后，其中开发管理费占5%～8%、工程费占到成本的60%左右，其中控制这两方面的成本尤为重要。过去几十年，随着房地产蓬勃发展，大多数开发商只重视土地成本，也就是所谓的拿地成本。先抢建出一个好的展示区或者样板房，就仓促启动项目，项目的产研不够深入，施工策划也不足，后因销售下行，又急于调整方案，从而造成项目大量返工和无效成本。尤其在厦门、福州等高房价且下行的城市尤为突出，加剧了民企及大量房企成本增加，甚至出现较大亏损，其中不乏万科、世茂、首开等知名房企。

1 项目概况

X2017P05地块总建筑面积29 757.46m2 ，计容面积19 100.00m2；占地面积7 963.518m2；其中地上面积19 241.5m2；地下面积10 515.96m2。由万科操盘与雅居乐合作开发项目。产品为小高层，平层产品，精装交付。三个地块分期交付，本次交付05地块5#、6#号楼共计222套，交付时间2021年7月1日。项目东侧为翔安大道近岛方向进口，进入亭莲路，南侧为亭洋路可以通行亭洋村，西侧为规划路。总地价5.23亿， 其他成本1.4亿。

本项目结构比较简单，最高18层。按照一般的房地产开发逻辑，项目应该快速开发，快速去化，但项目因为种种原因，错过了最佳开盘期。随着疫情等原因的发生成本进一步增加，造成项目成本增加2%，比例相当之大，项目的亏损进一步扩大。

2 设计阶段成本控制

2.1 强化方案阶段图纸审核

拿地后最大控制成本的要素，肯定是设计阶段，其中前期方案阶段又是设计阶段中最重要的一环。目前建筑工程设计阶段主要内容：依据项目整体定位，确定设计标准和框架；通过比对同产品，以及周边竞争产品，规避客户痛点，选择最优方案；限额设计；综合各端口意见，减少不必要设计，降低无效成本［2］。

在设计阶段，建设单位一般会选择把整体项目委托给一家拥有良好口碑的设计单位。在设计合同中会规定设计的整体进度，包括设计的具体收费标准、整体的范围、最终的设计质量和整体的工程技术要求等一系列的因素。但是设计合同当中，很少会体现对设计单位进行造价约束等一系列的内容，再加上有一些设计单位在进行设计的过程中，经济观念普遍比较淡薄。所以，这些因素的存在都有可能导致在设计阶段就出现成本控制失效的问题。这些情况的出现，源于设计单位在规划项目结构、装修标准、材料以及设备选型时，过度聚焦于技术可行性和质量可靠性，而对整体建设成本的考量不足。这种倾向往往源于对设计安全性的高度重视，使得设计师在面临责任压力时，对成本因素考虑不够周全。并且，造价的多少跟设计单位并没有收入方面的关联。除此之外，目前的设计工作人员普遍存在着重技术轻经济的不正确认知。

2.2 推行限额设计

在概算确定后，需对设计单位提出关于限额方面的具体要求。例如，在进行设计时，每1㎡的具体用钢量以及含铜量和标号等一系列内容。同时，设计的总负责人还需按照安全、可靠及实用等一系列的建设方针把概算按照单位工程，根据不同工种及专业来对其进行有效分解。设计工作人员须积极采用新技术和新工艺，持续对设计方案进行优化，要确保项目既安全可靠又经济合理。同时，在施工过程中，应实施奖惩机制，以激励团队或个人采用新工艺、新技术，若因此提升产品质量或降低成本，则给予相应奖励，并将这些成果纳入绩效考核体系。

2.3 多维度施工图审查

进入施工图设计阶段后，审图环节尤为重要且耗时。为确保质量，需要设计院、建设单位设计师、工程师及施工单位等多方共同参与审图。应特别关注屋面、架空层、露台伸缩缝等易错环节，力求减少错缺漏以及建筑标高错误或者前后矛盾等。

3 建设单位施工过程成本控制

在房地产暴利时代，高周转才是房地产的生命线，很多房地产公司更多地重视建设速度，而忽视建筑本身的质量和建设过程成本，比如建设单位的选择、桩基的选型经济性、过程签证率等。房地产黑铁时代需要精细化管理，强化流程监控，高效利用资源，以打造高性价比的住宅。成本管控需贯穿设计、施工至结算各阶段，各部门应紧密协作，确保项目效益最大化。建设单位若想实现成本有效控制，就要从各个环节着手，尤其是要对设计阶段、现场签证、施工管理、材料采购、人工成本及工程结算等环节进行系统管理，从而实现建设项目全过程管理［3］。

4 结算阶段成本控制

（1）企业在经营过程中缺乏长远规划，往往采取即兴决策，导致生产经营缺乏连贯性，甚至遭遇断层困境。同时，资源利用效率低下，如资金闲置、周转不畅，以及土地储备过剩造成资源浪费等问题频发。

（2）企业制定的年度计划实用性不足，其制定依据不充分且缺乏事后评估。当前，许多开发企业的年度计划指导性不强，执行过程中常导致成本浪费。具体问题表现在银行贷款与开发项目不匹配、拆迁与开工建设之间存在时间差，以及主体建设与水电、配套设施等无法同步进行。

（3）作业计划显著存在问题，缺乏统一的调度和监控机构，导致部门间协作不畅，企业内部“公文旅行”等不正常现象长期存在。特别是在拆迁、工程施工和设计等部门之间，因配合不利易引发互相推诿，致使工期不断拖延。

招投标作为降低工程造价、缩短工期、提升工程质量的重要手段，在现实中并未充分发挥其成本控制的作用。目前，房地产项目中真正实施招投标的不足七成，尤其是一些国有房地产公司，更是抵触公开的工程招投标，这对项目管理和成本控制都带来了不利影响。

5 其他影响成本因素

5.1 动态成本管理

成本控制是一项在动态变化环境中进行的管理活动，其核心在于坚持动态控制原则。动态控制涉及将人工、材料和机械等要素融入施工全过程，实时收集成本发生的实际数据，并将其与目标值进行比对，以检查是否存在偏差。若无偏差，则继续执行原方案；一旦发现偏差，需迅速识别原因并采取相应措施，从而确保成本控制不超出目标限值。

5.2 加强风险管理，实行动态成本控制

（1）加强招标文件编制和合同风险管理工作。工程招标文件是工程动态成本管理的起点和源头，招标文件约定了合同的主要条款、计价原则及变更合同价款的要素。合同文本尽量采用国际通用的FIDIC合同条款，可以避免由于合同条款不明确导致工程索赔，增加工程成本的风险。对不确定的工程子项可以采用风险包干方式，从而在实际施工过程中减少与施工单位的签证纠纷。如“泊林花园”项目施工措施费包干，在招标文件中就明确约定：“投标人在编制施工措施方案时，必须考虑地下室雨季施工及场内有淤泥等软土情况，实行坡顶及基坑底（相对标高-9.00m处）硬地化（如采用砼面层等），并调整及增加现场排水管沟位置，以保证基础及地下室正常施工需要，此项费用应考虑在包干措施费中。”

（2）合同执行过程中的风险控制是成本控制的重要手段，可以委托有经验的律师事务所做法律顾问，对合同条款逐条审核。在合同执行过程中，法律顾问应对各种索赔提供法律意见，尽量规避合同执行过程中的法律风险。对于可预见的风险，开发商与施工单位可采取风险分担的方式。比如钢筋涨价风险，可在合同中约定钢筋价格调整条件。如：施工期间，若深圳市价格信息公布的同规格钢筋均价与投标时价格相比，波动在±5%内则不调整；超过此范围则按实际差额多退少补。此举旨在合理分配钢筋涨价风险，超出5%的部分由开发商承担，并需在预算中预留相应风险资金。有实力的开发商可考虑预付钢筋备料款，要求施工单位提前订购，以降低涨价风险。

（3）加强以及不断完善现场的签证管理。现场的签证管理工作主要包含现场签证办理及审查这两个环节。在进行施工过程中，遇到现场签证时，务必遵循“先算账后实施”的原则。办理每个签证前，应完成工程量及整体成本增减的详细分析，以实现从被动到主动的事前成本控制。现场管理人员需深入施工环节，确保签证资料的真实性与必要性，并对不合理之处进行严格审查。针对可能出现的签证失真情况，签证小组应先鉴别签证单真伪，再审查虚实，然后依据定额和合同等文件判断调整内容，从而确保签证的合理性与准确性。

5.3 加强材料成本控制

在工程造价控制中，材料价格控制是非常重要的一个环节。材料费用在整体工程当中一般会占有很大的比例，甚至可以占到总预算费用的70%左右，占工程直接费用的80%左右。因此，在施工过程中，务必在合同中明确材料用量控制，并紧密结合市场价格及造价网公布的最新材料价格数据，进行精准分析，以有效把控工程造价［4］。

5.4 人工成本控制

在工程造价和成本控制中，应以预算中的定额工日作为计算基准，并在实际施工中实施有效管理。将安全生产、文明施工及零星用工合理分配给班组，实行包干制度，同时设立人工费与成本节超的双控机制。在确保工程质量的前提下，若成本节约，则相应增加人工成本；反之，成本超支则适当扣减人工费。这种机制旨在激励员工多劳多得，确保资源的合理利用和成本的有效控制。

5.5 严把变更关，把建设成本控制在概预算内

5.5.1 严把现场签证

为确保工程效益和成本控制，应严格把控设计变更内容，杜绝通过变更扩大建设规模、提高设计标准或增加建设内容等行为。建议实施分级控制、限额签证，并对关键变更进行重点审查。对于涉及费用增减的变更，务必遵循“先算账后实施”的原则。变更后，要及时核算因工作量变化产生的费用，实时监控项目费用额度，以避免出现积压成堆的问题。

5.5.2 成本控制责任制

为确保工程项目的顺利推进，应实时监控工程完成情况的预算成本和实际成本，提供即时信息。对已发生的问题需迅速预警，并提出切实可行的改进措施，以确保项目严格按照预定计划进行。如遇偏差，应深入分析偏差原因，并评估其合理性，以便及时调整策略。

6 结语

总而言之，建设单位在项目建设阶段完成成本控制，是整体工程的成本全控制过程中最为重要的一个阶段，它与销售阶段的成本控制一起，构成了房地产开发项目进行成本控制时的两个非常重要的阶段。建设项目的造价、工期与质量紧密相连、相互影响。项目成本控制是一门融合经济、技术和管理于一体的综合性学科，实现各方面综合平衡，是确保直接有效完成成本控制的关键。

参考文献：

［1］崔武文，孙维丰.工程造价管理［M］.北京：中国建材工业出版社，2010.

［2］徐蓉，王旭峰.工程造价管理［M］.上海：同济大学出版社，2005.

［3］刘伊生，王要武.工程项目进度计划与进度［M］.北京：中国建筑工业出版社，2008.

［4］张勇强.房地产开发企业的成本控制［D］.南京：南京师范大学，2004.