房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨

摘 要：房地产项目施工阶段的成本管理是确保项目顺利完成的关键环节。本文探讨了在施工阶段实施的成本管理策略，以提高项目效率，降低成本。通过分析目前常见的成本管理方法，结合案例研究，得出了一些有效的管理策略，以期为房地产项目成本控制提供有益建议。

关键词：房地产；施工；成本管理；方法文章编号：2095-4085（2024）09-0179-03

0 引言

随着房地产行业的不断发展，房地产项目施工阶段的成本管理愈发成为业内关注的焦点。在竞争日益激烈的市场环境下，有效的成本管理策略对于项目的成功至关重要。本文以莱顿小镇项目为例，分析探讨房地产项目施工阶段的成本管理方法，总结成功经验。

1 项目概况

莱顿小镇项目位于厦门集美灌口风景湖畔，项目为8栋11层的住宅小区，规划占地面积33 297.95m2， 总建筑面积79 495.26m2。该项目采用成本管理体系全面提高了项目管理水平，从土地获取到项目竣工，结算总额较成本目标结算总额结余13.6%。

2 房地产项目施工阶段的成本管理现状

房地产项目施工阶段的成本管理在过去几年间经历了一些显著的发展和变化，成本管理在数字化和技术化方面取得了巨大进步。项目管理软件、成本估算工具和虚拟现实技术等技术的广泛应用，使得成本管理更加精准和可控。人工智能和大数据分析也开始被引入，可以更好地预测和优化成本。例如，在“莱顿小镇项目”中，便借助了信息化技术传递，可直观呈现项目的进度，有效辅助项目负责人的多项目管理工作，更好的对项目进行风险、时间和进度等方面的监督，减少了实施过程中因信息不对称造成的变更，并避免了人力和时间等资源的浪费问题。此外，建筑信息模型在成本管理中的应用日益普及，BIM可以提供全面的建筑信息和可视化，有助于提前发现和解决潜在的成本风险，并优化设计与施工之间的协调。随着可持续发展理念的普及，对于绿色建筑和环保技术的需求逐渐增加。成本管理在考虑这些方面时需要更多的综合性和全局性思考，以确保项目在满足可持续标准的同时控制成本。目前，对风险管理已日益受到重视。成本管理不仅仅是针对已知成本的管理，更关注对潜在风险和不确定性的识别、评估和应对，以减少可能的额外成本［1］。

这些发展表明，房地产项目施工阶段的成本管理不断演变，越来越注重技术、可持续性、风险管理以及合作与沟通。未来随着技术和理念的不断创新，成本管理将继续迈向更加精细化、智能化和全面化的方向。

3 房地产项目施工阶段的成本管理存在的问题

3.1 成本预算不准确或不充分

预算未充分考虑到所有项目方面，如劳动力、材料、设备、管理费用等，导致了在施工过程中出现额外费用。预算过于概括，缺乏对不同阶段、不同工序、不同地区成本的详细分析。因此，在实际施工中，出现了因地区差异、材料涨价或劳动力成本增加等因素而引起的预算不足的情况。预算缺乏对类似项目历史数据和经验教训的利用，可能导致在类似情况下重复出现预算偏差。这些问题导致了预算不准确或不充分，给房地产项目施工阶段的成本管理带来了挑战，需要更全面、详细和细致的预算制定和管理来解决。

3.2 项目变更管理不足，导致额外成本增加

项目中的变更未被充分记录和及时评估，缺乏系统的变更管理流程导致对额外工作量、材料或人力成本的遗漏估算。变更管理流程不够严谨，变更未经过适当的批准或沟通，导致在施工过程中出现了额外的工作或费用，但这些费用未被纳入原有的预算中。变更的引入不够及时或变更过程中出现不规范的实施，也会增加项目的复杂性和成本。例如，若变更没有被妥善管理，可能需要更多的人力、材料或时间来完成，从而增加了成本［2］。变更可能未充分考虑到对项目进度、资源需求以及成本影响的全面性评估，导致在实施变更时增加了额外费用。在项目变更后未能有效地调整资源分配或重新规划工作流程，导致效率下降和成本增加。这些问题使得项目变更管理不足，从而成为额外成本增加的主要原因。

3.3 现代技术应用不足，成本管理待优化

未充分利用现代项目管理软件和工具，如BIM、成本控制软件、数据分析工具等，造成了在成本估算、预测和监控方面的不足。未应用大数据和人工智能等技术进行成本数据的分析和预测，缺乏精确的成本趋势分析和预警机制，导致成本控制不够及时和准确。未充分利用虚拟现实技术来模拟施工过程和可能出现的问题，以及对解决方案进行验证，这可能导致在实际施工中出现的问题需要更多的时间和成本来解决。缺乏有效的信息集成和共享平台，可能导致各个部门之间信息不对称，从而影响成本管理决策的准确性和及时性。相关人员缺乏对现代技术工具的充分了解和使用经验，因此未能最大程度地发挥这些工具在成本管理中的作用。现代技术在不同平台和系统间的整合不够顺畅，导致信息传递和数据分析的效率降低，影响了成本管理的精确性和准确性。

这些问题凸显了现代技术在房地产项目施工阶段成本管理中的重要性。强调加强技术应用、推广智能化工具以及提供相关人员技术培训的必要性，可实现更高效、精准和可持续的成本管理。

3.4 风险管理欠缺，预防手段不佳

项目未能充分识别潜在风险，可能由于缺乏全面的风险评估工具或流程，导致未能及时发现项目可能面临的各种风险。风险管理未充分评估风险的概率和影响，缺乏针对性的风险评估方法，导致低估了某些风险对成本的潜在影响。缺乏应对风险发生的有效应急计划，当风险事件发生时，项目团队可能没有相应的预案和应急措施，导致损失的扩大和成本的增加。未充分考虑外部因素如自然灾害、政策变化等对项目的影响，导致在这些方面的风险未能被预防或降低。变更管理与风险管控之间的联系不够紧密，导致变更可能成为风险扩大的途径，从而会增加项目成本。缺乏有效的风险监控机制，无法及时发现风险的变化和演变，会错失降低风险对成本影响的机会。

这些问题凸显了在房地产项目施工阶段风险管理不足和预防手段不佳所带来的挑战。加强对风险识别、评估、应对和监控等方面的全面且系统化的管理，可降低潜在风险对项目成本的负面影响。

4 房地产项目施工阶段的成本管理策略

4.1 建立详细的成本估算模型

（1）收集项目相关信息，包括设计文件、工程图纸、技术规范、合同条款以及历史项目数据等，将有助于理解项目的范围、要求和特殊性，为成本估算提供基础。

（2）将项目分解成可量化的项目单元，如劳动力、材料、设备、管理费用、运输费用等，并建立详细的成本项目清单。清单应涵盖全面的施工过程，并根据项目特点进行细分和分类。

（3）选择合适的成本估算方法，例如，利用历史数据、专业经验或类似项目的数据作为参考进行估算；基于详细工程量和单价来估算每个单元的成本。

（4）针对每个成本项目单元，确定适当的计算方式和指标［3］。例如，对于材料成本，需考虑数量、质量、品牌、供应商和运输等因素，并结合市场行情来计算成本。在不同阶段进行成本估算时，要考虑到项目的阶段性特点和不同工序可能带来的成本差异。因为在施工过程中，成本可能会随着时间和进度的推移而变化。在成本估算中需考虑风险因素，并对潜在风险进行适当的附加成本预留，以应对不确定性带来的额外费用。

（5）确保制定成本估算的标准和流程，并进行文档化记录。

（6）建立透明、可复用的成本估算模型，以便日后项目管理和类似项目的参考。需持续审查和更新成本估算模型，特别是在项目进展、市场变化或其他重要因素改变时，应及时调整和更新估算。

建立详细的成本估算模型需要系统性、数据驱动的方法，并结合专业知识和经验。这样的模型能够为项目提供准确、全面的成本估算，有助于更好地控制和管理房地产项目施工阶段的成本。

4.2 建立健全的变更管理机制

建立健全的变更管理机制是确保房地产项目施工阶段成本管理有效的关键。

（1）确定变更管理的工作流程和流程图，包括变更识别、评估、批准、实施和监控等环节。要确保每个环节都有明确的责任人和流程指引。

（2）确定什么样的改变被归类为变更，区分正常变更和紧急变更，并建立变更的分类标准。需明确变更类型和级别，例如技术变更、设计变更和范围变更等［4］。

以福建某公司制定的《工程变更作业指引》为例，此指引明确了工程变更的工作要求及文件制作标准，适用于公司全资或遵循招商蛇口管理模式的合资、合作开发项目。其中“变更及审核流程导图”（见图1）。

该公司的工程变更提需主要包括内部提需、施工方提需和设计院提需。设计变更需求出现后，公司设计人员须主动牵头与相关职能部门人员以及外部设计单位进行充分论证，并根据变更估算金额的大小，征询审批领导的意见，以确定设计变更的必要性和可行性。由工程变更的发起经办人在ERP上填写《变更申报审批表》，并提供变更所需相关附件（如原图纸、设计变更图纸、照片、其他变更资料等）。工程变更会签审批，以公司最新下发的《招商蛇口业务管理权责手册》（2021年正式版）体系中约定的会签、审批权限执行。通过制定完善的变更管理机制，该公司工程变更工作的开展更加科学高效，减少了部门之间的沟通时间，有效提高了工程质量。

4.3 充分利用现代技术提高管理效率

BIM是一种综合性的数字化建模技术，可用于建立三维模型、整合设计和施工信息。通过BIM，可以实现设计与施工的协同，优化工程进度和资源利用，减少冲突和错误，从而提高施工效率和降低额外成本。现代的成本控制软件和工具能够帮助项目管理团队进行精细化的成本控制，这有助于减少实际施工中的错误和问题，节约额外成本。利用移动应用和远程监控技术，项目管理团队可以实时追踪施工进度、材料运输和使用情况。这种实时性的监控有助于快速识别和解决潜在的成本问题，提高决策效率［5］。将不同系统和数据集成在一起，进行智能化的数据分析和预测，可以更全面地理解项目状态，帮助做出更加准确的成本管理决策。

4.4做好风险管理展开成本监控

（1）要对项目进行全面审查，识别可能的风险来源，包括技术、市场、法规变化等方面。对识别的风险进行定量和定性评估，包括风险的概率和影响程度。

（2）确定高风险项目阶段和成本关键点。针对每种风险，制定相应的应对策略和计划。要考虑多种情景下的风险应对方案，包括规避、转移、降低和接受风险等策略。并评估每种风险对成本的影响，从而确定额外成本和预算的变化范围。

（3）建立成本监控系统，实时追踪成本情况，以确保成本数据的准确性和及时性。可利用成本控制软件或工具进行成本数据分析和预警，并结合风险评估结果和成本数据，建立风险预警机制。一旦风险发生或成本超出预算，应及时启动应对措施并调整预算。

（4）定期总结和评估项目经验，记录成功的风险应对案例和成本控制措施。并通过项目学习不断完善风险管理和成本控制策略。

结合风险管理和成本监控，项目管理团队可以更好地预测、应对和控制风险，从而确保项目在预算范围内按时交付，并提高项目的成功率和效益。

5 结语

在房地产项目的施工阶段，成本管理策略至关重要。它不仅是预算控制的关键，更是项目成功与可持续发展的基石。只有在全面考虑、精细执行的基础上，才能实现成本的控制、质量的保证以及项目的长远可持续发展。

参考文献：

［1］黄锦芳.房地产开发项目中成本管理的控制与策略分析［J］.绿色环保建材，2020（5）：186-188.

［2］夏金萍.房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨［J］.门窗，2016（8）：238.

［3］周强.房地产开发项目设计与施工阶段的成本控制策略研究［J］.门窗，2015（9）：136.

［4］马廷亮.房地产开发项目施工阶段成本控制策略［J］.科技创新导报，2011（22）：127.

［5］黄智勇.房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨［J］.时代金融，2011（9）：30.