论城镇化后阶段建筑类企业的投资方向

摘要：当前，城镇化已经进入后阶段，我国也形成了19大城市群基本格局，通过设定七个维度指标对京津冀、华南、西南、西北四个区域的主要城市投资环境进行评价，划分出主要投资城市、积极投资城市、一般投资城市、慎重投资城市、不建议投资城市五个级别，并以北京为例，总结了建筑类企业的主要投资方向。最后，根据市场形势，分析总结了建筑类企业项目拓展和投资的主要方向，包括高速公路、轨道交通、片区开发、城市更新以及新领域，为建筑类企业指明了投资方向。

关键词：城市群；评价指标；投资领域

中图分类号：F426.92文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）26-0042-06

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.26.011

1引言

2022年年末我国常住人口城镇化率已经达到65.2%，城镇化进程进入后阶段[1]，核心城市发展进一步加快，大城大圈、抱团竞争趋势更加明显，城市格局正发生变化[2]。同时，人口拐点已至，城市之间抢人大战白热化，房价逐渐趋于稳定，在城镇化后阶段，由于基础设施建设进度放缓，建筑类企业也将面临新的机遇和挑战。

2城市发展现状

2.1城市群发展格局

目前，我国正着力推动区域协调发展，建设19大城市群，“两横三纵”的战略格局基本形成[3]。

从经济情况来看，长三角城市群经济实力最强，GDP总量占到了全国的19.7％。京津冀、珠三角、长江中游、山东半岛城市群的经济体量基本处于同一水平，位于第二梯队，考虑港澳地区，粤港澳大湾区也处于第一梯队，且拥有巨大的发展潜力。总体来看，东部沿海地区及大湾区的经济较为发达，中西部地区的经济还有较大提升空间。

从人口情况来看，长三角人qIe34nrZ7uBPElgL5lY2QA==口总量最高，占全国人口总量的11.0％，其次分别为珠三角、长江中游、E9JE/VIqzeptgiB+CUeI1g==京津冀、成渝地区。整体来看，东部沿海地区、大湾区以及长江沿线地区的人口总量较高。详见表1。

2.2城市群发展分析

通过对19个城市群的经济与人口情况分析，以及国家的政策导向，我国19大城市群可分为三个层级，不同层级的城市群发展优先级不同，第一层级为优先提升，第二层级为发展壮大，第三层级为培育发展。

京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游城市群是我国经济最为发达的地区，为城市群发展的第一层级[4]，同时人口吸引力也是最强，未来很长一段时间都将是促进我国经济增长的重要支撑；从发育程度来看，这五大城市群内部又可以分为两类，即长三角、京津冀、珠三角以提升其世界地位为目标，成渝、长江中游则以提升其国内战略地位为目标。

目前，山东半岛、海峡西岸、中原、关中、北部湾城市群的发展速度较快，区域协同融合程度不断提高，逐渐成为我国经济发展的主要动力来源。

除了第一层级优先提升和第二层级发展壮大的城市群，我国还有部分城市群尚未成型，但是已经有上位规划作为指导，如哈长、辽中南、山西中部等城市群，这些城市群仍处在培育阶段。

3城市投资环境评价

3.1指标设定

通过设定经济、人口、政府财政、土地与房地产市场、公共环境、权威参考、发展基础与政策支持七个维度指标，对京津冀、华南、西南、西北区域的主要城市（政府一般公共预算支出超过400亿元的城市）的投资环境进行评价。

一是经济方面有4个指标，分别为GDP总量、GDP增速、人均GDP、可支配收入。二是人口方面有2个指标，分别为常住人口和人口年均增长率。三是政府财政方面有2个指标，分别为政府一般公共预算支出和城市债务率。四是土地与房地产市场方面有2个指标，分别为土地市场、房地产市场。五是公共环境方面有2个指标，分别为交通和公共资源。六是权威参考方面有3个指标，分别为城市综合竞争力、商业魅力和营商软环境。七是发展基础与政策支持方面有2个指标，分别是城市发展现状评价和政策支持力度。详见表2。

3.2评价结果

根据评价指标和每个城市的具体数据，对每个城市进行整体评价，在京津冀、华南、西南、西北四个区域内，北京分数最高，为93.8分，贵州黔东南州分数最低，为22.8分。详见表3。

根据评分结果，将京津冀、华南、西南、西北四个区域的主要城市划分为重点投资、积极投资、一般投资、慎重投资和不建议投资城市五个级别，如表4所示。

4重点城市分析

以北京为例，进行深度分析并提出主要投资方向。

4.1基本情况

2021年，北京经济总量跃上4万亿元新台阶，成为中国第二座4万亿元城市，同比增长8.5％，人均GDP为18.4万元，全员劳动生产率为全国第一，经济结构和质量持续优化提升。

自2015年以来，北京常住人口增量有所下降，增速进一步降低。2017年，人口出现负增长，并且近几年下降幅度越来越大。北京人口下降的主要原因是北京近几年主要构建“高精尖”经济，同时推动非首都功能疏解，导致传统行业发展降速，就业人口有所减少。同时，由于其他城市群的快速发展，特大城市对人口吸引力也进一步降低。总体来看，北京人口下降的原因更多是“主动控制”。

在长期发展的过程中，北京也累积了大量债务，但债务整体规模控制较好，在国际警戒线100％以下，仍有较大的举债空间，且政府经济、财政实力雄厚，产业基础好，企业资质质量好，盈利能力强，整体债务负担仍处于合理水平。详见表5。

4.2主要投资方向

建筑类企业可以依托“京津冀一体化”和“一带一路”国家战略，以参与京津冀世界级城市群建设为中心[5]。战略强化片区开发、城市更新、房地产、产业园等领域业务，巩固培育高速公路、生态环保、机场、新产业等领域业务，同时介入轨道交通等领域业务。总体上可以分为交通和城市两个领域。

4.2.1交通领域

（1）高速公路。把握京津冀交通一体化建设，围绕北京与重要节点城市的区域互联，抓住机会参与北京辐射线道路的新建、改扩建项目，探索打造“公路+”新模式，延伸产业链和投资链，以新消费、大物流、人工智能等作为价值增量。

（2）机场。关注北京打造世界级机场群，以及以航空物流、科技创新、服务保障为发展方向的临空经济示范引领区，探索参与临空经济区的机会。

（3）轨道交通。紧抓“轨道上的京津冀”这一机遇，探索“轨道+物业”TOD开发模式，择机参与区位条件好、产业有支撑、房地产市场活跃的优质项目。

4.2.2城市领域

（1）片区开发。围绕北京“两区”建设，聚焦北京副中心、三城一区、新城建设，选择经济条件好、人口有支撑、产业定位高、发展潜力大的区域，结合政府投资诉求，持续创新商业模式，探索与北京市政府在投资领域的合作路径，加快推动片区开发项目落地实施。

（2）城市更新。随着土地资源的日益紧缺及国家土地管控政策的不断强化完善，未来增量开发式更新在全国城市将陆续面临实施困境，北京对城市更新的需求会越来越大，把握北京主城区和副中心城市等对存量资产的更新需求，挖掘城市资源，积极研究商业模式及落地渠道，探索在更新成本较高的前提下实现投资闭环的模式路径，积极拓展城市更新、工业区转型、港区和滨水区的整治改造等领域投资布局，落地一批能够实现投资自平衡的先期项目。

（3）房地产。虽然楼市普涨时代告终，楼市基本面会发生较大变化，但是对于北京这样的一线城市来说，仍会长期存在结构性短缺的现象，仍有一定的上行空间，且北京有一大批高精尖人才能形成有效支撑，鼓励通过组建联合体有效拓展业务布局，投资潜力较大区域的房地产项目，总体原则是快周转、控风险、降成本。

（4）产业园。重点关注北京数字经济、医药健康产业、智能制造等产业布局，以及“两区”建设以“产业开放+园区开放”双轮驱动，北三县承接北京产业资源等，瞄准全市各区20个重点园区建设，以发展产业园区循环经济为核心，拓展园区运营业务。发挥优势产业带动作用，通过强化产业协同联动，积极拓展临空经济区、临港产业园、科技园等园区业务。此外，积极与实力强劲的央企展开合作，积累产业资源。

（5）生态环保。重点关注北京构建生态涵养区，打造花园式核心区，京津冀“六河五湖”的流域综合治理a/Z6mc/Xe/8JF3a6+Nob3Q==，加快城市肌理、环境治理业务市场开发，推动公园城市、水系提升、污染治理等项目落地，积极响应国家“双碳”战略。

（6）新产业。重点关注北京打造大运河文化，参与大运河文旅产业投资，拓展文旅运营业务；结合高速公路，探索“交通+文旅”模式。

5总结与思考

5.1交通领域投资重点

5.1.1高速公路

当前，我国高速公路网已基本成型，高速公路的投资方向将由传统粗犷式布局设线，逐步转变为核心城市圈互联道路的加密及存量优质道路的改扩建。京津冀、粤港澳等城市圈，均在发展规划中提出打造“N小时都市圈”的概念，城市圈的内部互联趋势将进一步加强。同时，受城市外溢效应影响，核心城市与其周边卫星城人流、物流的交换将更加频繁，存量道路将无法满足使用需求，路网加密与道路改扩建将带来新的投资机会。

在拓展高速公路领域业务时，可按照“区域-基底-模式”的框架进行分析。在区域层面，结合区域发展现状及未来趋势，优先选择经济基础好、政府履约能力强、与周边交通互联频繁或有独特资源禀赋区域的高速公路；在基底层面，结合道路与通行现状、拟建（改扩建）道路交通量预测、投产分析等，分析道路投资价值、投资风险等；在模式层面，在政府资金吃紧、债务规模处于较高位的情况下，传统依靠政府投资或补贴平衡投资的模式，实施难度持续增加。在项目开发阶段，要强化策划，积极探索“公路+”的新模式。一方面，可通过将道路沿线土地、矿产资源、经营性资产等资源纳入整体合作范围，以多种收益渠道实现投资平衡；另一方面，顺应新基建、新消费、大商贸、大物流等趋势，以5G、人工智能等新技术为传统道路做价值增量，探索智慧交通、新基建领域项目，延伸投资链和产业链。

5.1.2轨道交通

轨道交通项目具有投资额大、资本金大、负债大、社会影响大、收益率低、周期长等特点，在项目初筛阶段可结合区域、投资保障性等因素，重点关注财力保障性强、客流基础好的区域。

在拓展轨道交通领域业务时，可从项目“投资价值、带动作用”两个层面分析确定推进策略。在投资价值层面，结合项目合规程序、投入产出、风险及防范措施等，确定投不投、怎么投。比如大型工矿、多式联运的铁路专线及旅游专线等，要深入研究合规谁审批、意向消费者、付费可靠性、退出可达性等，在搞明白、想透彻后，再进一步推进。在带动作用层面，在发展潜力较大的区域，可通过参股的方式，与地方投资平台合作，择优介入城际铁路、城市地铁等项目。同时，以小带大，以参与轨道交通为契机，主导实施站城一体化、沿线资源开发的项目。

5.2城市投资板块战略实施重点

5.2.1片区开发

过去十年，受国家城镇化进程加快的影响，有许多片区开发项目落地，同时，由于上一阶段大批量片区开发类项目的落地，加之受政府降负债、去杠杆等因素影响，政府支付能力下降，项目推进遇到较大挑战。

综合来看，片区开发项目具有投资额较大、收益较高、周期适中等特点，对投资人的综合能力要求较高。目前存在的问题主要包括：一是商业模式的逻辑内核未突破。目前片区开发业务的主流模式均为基于ABO、PPP之上的再创新，其本质仍基于“封闭运作、自求平衡、滚动开发、市场化经营”的原则，土地财政仍是投资平衡的基础。二是政府产业的约束性增强。随着片区开发项目落地数量的增加，政府对片区打造的考核从以前单一维度的“建城”，转变为多维的“营城”等，产业导入、人才积聚、税收贡献等逐步纳入政府用于约束投资回报的考核体系。三是融资难度进一步加大。传统片区开发业务受监管政策趋严、融资标的不明等因素影响，融资渠道逐步收紧，取得融资的难度持续上升，尤其是征拆部分，主要依靠自有资金实现。

在拓展片区开发领域业务时，建议聚焦“区域、模式、周期、产业”等方面。一是聚焦区域。重点关注经济发达、产业完善、人口净流入、土地及房地产市场活跃的区域市场，结合政府土地财政现状及负债水平，包装适当项目跟踪推进。二是聚焦模式。要持续、深入地创新投资模式和回报机制，结合地方区域特点，创新投资回报的资金路径。积极探索城市资源化的发掘和利用，通过高质量资产的运营，形成稳定现金流，多渠道补充投资收益。三是聚焦周期。片区开发项目要回归价值投资的本源，进一步向中短期倾斜，审慎跟踪长周期弱滚动的片区开发类项目。要坚定不移地坚持“滚动开发、控制峰值”的投资原则，避免前重后轻的投资节奏，降低出资和融资压力。四是聚焦产业。要强化产业策划、产业招商、产业整合和产业运营能力，通过整合资源，打造产业IP，以“建、延、补、强”全产业链的思路，打造城市运营品牌。

5.2.2城市更新

城市更新是未来大城市战略重点发展方向之一，市场开发中，要密切关注区域城市更新领域的政策及发展趋势，加强策划、提前谋划。

根据改造程度的不同，当前城市更新项目可以分为综合整治、功能改变和拆除重建三种类型[6]，因为城市更新通常拆迁量较大，成本过高，政府通常不予补贴，项目通常在投资平衡性上存在一定问题。

在拓展城市更新领域业务时，一是要选区域，重点拓展一二线城市中心城区的重大城市更新项目。对三四线城市或城市更新需求不强的城市，要审慎介入。二是要选类型，聚焦与政府合作的城市更新类项目，通过创新商业模式、丰富盈利渠道、获取政策支持等，实现项目投资平衡。三是要选方向，城市更新作为建成区的再提升，要与城市发展方向相契合，在投资方向上建议关注与城市功能优化完善、消费领域能级拉动、人民生活幸福感提升等相关的多级联动项目。

5.2.3新领域

新领域业务包括但不限于新基建、新消费、“双碳”经济等国家重点支持发展方向领域业务，在市场拓展中要紧跟国家政策大势，以新领域为大交通、大城市领域业务赋能，通过包装策划、价值联动等方式，积极探索新领域业务与大交通、大城市协同发展的新利润增长极，挖掘投资回报的新路径，以多种收益渠道，逐步降低对政府付费的依赖，实现投资收益的稳定增长。

参考文献：

[1]侯祥鹏.中国城镇化的现实图景、演进逻辑与未来展望[J].学海，2020（5）：115-122.

[2]沈立，倪鹏飞.全球产业链演变趋势下中国城市发展格局的未来走向及政策建议[J].经济纵横，2022（2）：60-68.

[3]钟学思，郑睿，蒋楷文.中国城市群数字经济与城市韧性耦合协调关系研究[J/OL].资源开发与市场，2023（10）：1-19[2023-09-01].http：//kns.cnki.net/kcms/detail/51.1448.N.20230901.0826.002.html.

[4]贾俊婷.我国城市群环境协作治理效果的影响因素分析[D].大连：大连理工大学，2020.

[5]刘跃.京津冀产业协同发展及交通一体化发展研究[J].城市建筑空间，2022，29（3）：39-41.

[6]岳隽，陈小祥，刘挺.城市更新中利益调控及其保障机制探析——以深圳市为例[J].现代城市研究，2016（12）：111-116.

［作者简介］吉立（1995—），男，汉族，江苏泰州人，硕士研究生，中级工程师、中级经济师，研究方向：项目投资。