REITs积极作用持续凸显二级市场建设有待完善

基础设施领域不动产投资信托基金（本文简称“REITs”）是落实国家重大战略、重大政策的有效工具。目前我国REITs二级市场已具雏形，成果很多，但在交易规则、信息披露、市场准入、REITs基金治理、投资者教育等很多方面需要不断完善。本文就完善REITs二级市场建设提出了措施建议。

基础设施领域不动产投资信托基金（基础设施REITs，以下简称“REITs”）是企业将基础设施项目在资本市场上公开发售交易并获得等价融资的载体。作为投融资领域的重大创新，REITs对积极扩大有效投资、防范化解债务风险、推动实现共同富裕、贯彻全面依法治国等具有重要意义。截至目前，我国共有35只REITs产品发行上市，累计发行规模（含扩募）1156亿元，资产运营良好，发展前景广阔。未来，我国REITs市场仍须通过丰富完善投资者结构、优化交易方式及投资工具、加强投资者教育等，加快推动REITs二级市场建设，发挥REITs对金融服务实体经济的巨大潜力。

REITs是落实国家重大战略、重大政策的有效工具

REITs是成熟稳定的底层资产的上市，目前已发行上市的35只REITs产品都是经过仔细筛选、严格审核后发行的基础设施项目，这些项目不仅运营良好、收益稳定，而且合规性强、风险较低。REITs市场的良好开局，为REITs推动形成投资良性循环、助力高质量发展创造了条件。

盘活存量资产，扩大有效投资

我国存量资产规模巨大，能够发行REITs的资产也很多。根据相关专业机构估算，国内可通过REITs盘活的资产超过10万亿元，若将盘活资金全部投入新项目建设，预计能够拉动50万亿元新增投资。截至目前，我国共有35只REITs产品发行上市，累计发行规模（含扩募）已突破1150亿元，净回收资金超过400亿元，带动新增投资超过4700亿元。

降低地方政府和企业杠杆，防范化解债务风险

REITs作为权益型融资工具，有助于提高直接融资比重，降低债务风险。发行REITs不仅为地方政府盘活存量资产回收存量资金，还能增加土地收入来源，进一步增强政府化解债务能力。据地方反映，一些企业主动要求通过招拍挂方式获得原本可以直接划拨的土地使用权，以满足未来项目发行REITs的需要。此外，REITs还能有效降低企业杠杆率，防范企业债务风险。以广州广河高速REITs为例，项目发行后企业资产负债率从68%降低至63%，融资贷款空间增加近200亿元。

支撑重大战略项目建设，促进重大战略落地实施

R E I T s适用行业和领域与国家重大战略高度契合。如碳达峰、碳中和领域，已有4只清洁能源REITs产品上市，累计盘活资金超150亿元；清洁能源项目十分适合发行REITs，潜在市场规模超万亿元。再如，目前已发行5只保租房REITs，累计盘活资金超80亿元，初步估算保租房REITs潜在规模超3000亿元，这些回收资金对促进以保租房为引领的住房租赁市场长远发展意义重大。此外，REITs在促进消费基础设施建设提振扩大消费、交通市政环保等基础设施补短板，以及新型基础设施建设等重点领域，也发挥着重要作用。

提升居民财产性收入，推动实现共同富裕

按照政策规定，REITs每年都要将90%以上可供分配的现金流，以现金的形式分配给投资人。这种强制分红制度能有效保障居民获取稳定收入，使普通百姓共享实体经济发展红利，拓宽财产性收入来源。截至2024年一季度，已有20余只REITs产品发放分红，累计分红金额超过100亿元，广州广河、沪杭甬、首钢绿能、首创水务、深圳能源多只REITs基于发行规模的分红比例在10%以上，首钢绿能的分红比例更超过20%。良好的分红机制给予了公众投资人稳定的投资回报。

贯彻落实依法治国理念，规范项目各项手续办理

按照政策要求，发行REITs的项目必须严格履行投资管理手续，满足城乡规划、土地管理、环境保护、建筑施工等法律法规要求。在REITs的示范引领下，地方政府和企业对依法推进项目投资建设的理念不断增强，项目各项手续办理持续规范。据有关企业反映，为满足未来REITs发行需要，在项目前期建设时，大到主体项目建筑规划和用地手续，小到保安亭、车库雨棚等竣工验收手续，主动做到“应办尽办、应补尽补”。

REITs二级市场建设仍存在不足

REITs二级市场已具雏形，成果很多，但市场建设是个系统而长远的过程，在交易规则、信息披露、市场准入、REITs基金治理、投资者教育等很多方面需要不断完善。

市场持有型投资机构不足、流动性不够

我国REITs市场建设初期，投资者类型相对单一，机构投资者以保险、券商自营、银行理财等为主，因各种原因其投资策略及风险收益偏好趋同，倾向于趋势交易型，市场上仍缺乏长期持有型的大型投资机构，再加上REITs流通份额相对较小，当市场出现波动时，容易形成“一边倒”的投资行为和价格走势。在内部短期财务考核指标要求下，机构投资者按照二级市场价格设置预警止损要求，一旦价格低于止损线，容易产生“踩踏式”卖出交易行为，市场的进一步下跌会触发更多份额的卖出，加剧产品价格下跌。REITs市场存在一些短线投资者以“打新”“做波断”作为主要策略，不仅对REITs的合理发行定价形成一定干扰，在战配份额解禁后也可能对二级市场构成较为集中的抛售压力。

部分增量资金仍未进入

保险资金REITs投资规模受限。按照保险资金运用有关政策，保险资金投资REITs的风险因子为0.5，远高于不动产股权投资（0.15）。即使投资于风险更高的股票（0.35）和股票型基金（ 0 . 2 8 ） ， 其资本占用比例也明显低于REITs。由于保险公司的实缴资本有限，投资所占用的资本越高，能够投资的资金就越少。较高的资本占用比例极大限制了保险资金投资REITs的规模。大量证券投资基金产品无法投资REITs。在海外市场，基金产品是REITs市场的重要投资者。但目前国内对证券投资基金产品投资REITs存在一些障碍，包括投资范围、投资规模比例、投资标的门槛等限制。2023年7月鼓励基金中基金（FOF）投资REITs以来，该类产品在REITs上的投资正在不断增加，但普通证券投资基金仍未能突破，大量长期投资者仍未进入REITs市场。社保基金仍未正式进入。REITs产品的稳定分红等特征与社保基金的投资属性非常匹配，社保基金可长期持有REITs产品。从海外经验看，REITs作为收益稳定、风险适中的金融产品，十分适合于社保基金、企业年金、养老资金投资。但受限于相关制度和认知不足，目前这些资金均未有效参与REITs投资。

一些投资人对REITs投资价值认知不到位

投资人对REITs产品定位不统一。市场初期，不少投资人认为REITs是债券属性产品，在做价值评估时只看国债利率、无风险利率等少数间接指标，结合多种债券类的价值分析理论、公式进行投资决策，却很少关注底层资产所属产业、区域及中长期发展趋势。一些投资人对REITs投资价值认识不到位。REITs底层资产是运营稳定的基础设施，价值波动一般比较小，每年强制分红的比例比较高，因此相对股票投资稳定，风险和收益属于中等水平。部分投资者缺乏清晰的投资框架，或认为分红固定属于债券投资，或寄希望于项目运营收入和未来现金流持续大幅度的增长。此外，投资者不重视REITs产品的中长期价值，更多地以透支政策红利的心态参与。如果市场出现短期波动，可能产生盲目看空甚至“追杀涨跌”的行为。

完善REITs二级市场建设的措施建议

推动长期资金进入REITs市场，丰富完善投资者结构

适时、逐步放开所有基金产品投资REITs的限制。参照海外市场，把REITs投资者范围向股票看齐，逐步实现全市场权益型、混合型公募基金参与REITs投资，提高REITs市场流动性。完善保险资金参与REITs投资制度。将REITs产品按“基础资产”穿透计量偿付能力，风险因子赋值按不动产类型并适当下浮，积极吸引保险资金参与REITs投资。积极引入各类长期投资资金。加快完善相关制度，引导企业年金、养老金、社保基金等长期限、资产配置型投资机构参与REITs投资。研究将REITs加入沪港通、深港通标的，加入合格境外机构投资者（QFII）的投资范围等。

优化REITs会计处理和财务考核机制，避免不合理的被动交易

引入合理的会计记账方式。投资机构包括自营类机构可根据其投资目的与期限，选择会计科目分类，以持有为目的的，可将所投资的REITs份额计入“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益”（FVOCI）科目，减少对当期利润表的影响，避免因短期业绩压力出现被动卖出行为。健全内部投资机制。鼓励投资机构建立健全REITs二级市场投资规则和机制，缩短内部决策流程，优化投资收益考核机制，减少因价格短期波动带来的被动砍仓行为，提高二级市场稳定性。鼓励中证指数有限公司、中债金融估值中心有限公司及基金管理机构以合适的频率公布REITs底层资产净值，作为REITs公允价值的参考。

继续增加REITs产品供给，优化REITs交易方式及投资工具

继续保持REITs常态化发行节奏，提高REITs发行规模，增加市场流通份额。尽快实现文化旅游、铁路、市政供热等领域REITs发行“零”的突破，丰富市场资产类型。加快推出REITs相关交易型开放式指数基金（ETF）产品，豁免REITs ETF底层标的个数和规模要求，有效分散单只REITs投资风险，为长期资产配置型投资者提供更好的投资工具。尽快将REITs纳入融资融券标的。建议引入证金公司、养老社保企业年金等作为REITs长期持有的战略机构，为市场提供资金与券源的融通。建立健全REITs场外交易市场，有效满足机构投资人、做市商等的大额交易需求，缓解场内交易对二级市场价格的冲击。

加强投资者教育，形成合理的投资行为和预期

加强投资者教育，引导投资者正确认识REITs作为介于股债之间的权益性产品的特性，对收益率有合理预期。落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念。引导市场参与各方进一步加大对底层资产属性及实际经营情况的分析研究，深度挖掘REITs底层资产的优势及潜在风险，向市场投资者提供更多、更具深度的分析观点。

（李泽正为国家发展改革委投资研究所融资室副主任、研究员。特约编辑/孙世选，责任编辑/丁开艳）